Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.
66. Обязательная сила арендного договора до истечения назначенного в нем срока исполнения подлежит ограничению на основ. 3 п. 1949 ст. 2 ч. XI т., по которому исполнение всякого договора, заключенного несостоятельным, зависит от усмотрения конкурсного управления, и другая сторона может лишь искать на конкурсной массе убытки от досрочного прекращения договора (78/238).
67. Арендный договор не имеет обязательной силы для залогодержателя, который вправе по просрочке закладной на арендуемое имение вступить во временное владение оным и устранить арендатора от пользования имением (71/440).
68. "Если собственник имения, взятого в опеку по взысканиям, отдаст его в арендное содержание с целью самому воспользоваться аренд. платой, то такое распоряжение должника нарушает право взыскателей, для удовлетворения которого опека учреждена, и потому заключенный им арендный договор может быть уничтожен судом по требованию тех лиц, чьи права нарушены заключением сего договора, но действительность такого договора не может быть оспариваема посторонними лицами" (79/247).
69. Договор о найме земли исполу, т.е. под условием дележа плодов, не прекращается и в том случае, когда отданная внаем земля признана будет по судебному решению собственностью другого лица (80/301).
70. Арендный на заложенное имение договор не уничтожается вступлением залогодержателя по просрочке закладной во временное владение имением (68/468); в этом случае право на арендную плату переходит к залогодержателю (67/308).
71. По вопросу: обязателен ли для законного собственника имения арендный договор, заключенный прежним незаконным, хотя и добросовестным владельцем - в данном случае правопреемником наследника по завещанию, признанному впоследствии недействительным, Правительствующий Сенат разъяснил, что вопрос этот подлежит разрешению в утвердительном смысле, так как прямой и точный смысл первой взятой отдельно части ст. 635 Зак. Гражд. с достаточною ясностью указывает на обязанность для законного собственника арендных договоров, заключенных добросовестным владельцем, ибо, в противном случае не было бы надобности предоставлять собственнику право на истребование каких-либо платежей по договору, не имеющему для него обязательной силы. Такое понимание первой части 635 ст. находит себе подтверждение и в соображениях, приведенных Правительствующим Сенатом в решении 1880 г., N 301 относительно силы договоров найма в случае перехода права собственности на отданное внаем имущество от его владельца к другому лицу. Подтверждения того же положения об обязательности для собственников арендных договоров, заключенных добросовестным владельцем, нельзя не усмотреть и в 1 п. 814 ст. Уст. Гр. Суд. При отрицании же за заключенными добросовестными владельцами арендными договорами обязательной силы и для законных собственников, дело арендования имений было бы в высшей степени затруднено, как не предоставляющее арендатором обеспеченного пользования плодами затрачиваемого ими труда капитала (1905/50).
72. Вопрос: если при залоге дома частному лицу или кредитному установлению, домовладелец особым ограничительным актом, совершенным в порядке 178 и 179 ст. Пол. о Нот. Части, обусловил, что в случае продажи дома по какому-либо взысканию все договоры о найме помещения в этом доме должны быть признаны необязательными для покупщика, то по наступлении упомянутого условия может ли такой акт иметь обязательное значение для третьих лиц и служить основанием для признания недействительными договоров найма, заключенных ими с прежним собственником после утверждения означенного ограничительного акта старшим нотариусом и распубликования его в Сенатских объявлениях, - разрешен Правит. Сенатом в отрицательном смысле на том основании, что к числу актов, ограничивающих право собственности и имеющих общеобязательное значение, должны быть отнесены только такие акты, которыми укрепляются какие-либо вещные права посторонних лиц в имении собственника и отметки в крепостном реестре, воспрещающие собственнику отчуждать и закладывать свое имущество. Что же касается таких актов, коими собственник ограничил себя в праве сдавать свое имущество в аренду, то хотя бы такой акт и был совершен в порядке 159 и 179 ст. Полож. о Нотар. Части, он обязателен только для собственника, неисполнение которым принятой на себя обязанности не может повлечь за собой недействительности заключенных им договоров найма и поражения прав третьих лиц, приобретенных по таким договорам. Исключение из этого правила может быть допущено только для таких арендных договоров, предусмотренных в 1693 и 1703 ст. т. Х ч. 1, которые в силу самого закона должны быть совершены крепостным порядком (1908/50).
721. См. ст. 514, 569, 635.
73. Письменный договор найма недвижимого имущества, не внесенный в вотчинную книгу, обязателен для нового приобретателя имения, если время совершения договора достоверно и недвижимое имущество до перехода права собственности на него к новому приобретателю, находилось уже в пользовании нанимателя.
Там же, ст. 1858.
74. Если недвижимое имущество, до перехода права собственности на него к новому приобретателю, находилось уже в пользовании нанимателя по словесному договору или по письменному договору, время совершения коего достоверно, то такие договоры, когда исполнение их при приобретении имения не было принято на себя новым приобретателем, имеют для последнего лишь силу найма, заключенного на неопределенный срок, и могут быть прекращены новым приобретателем во всякое время после надлежащего предварения (ст. 1849).
Там же, ст. 1859.
75. В случае прекращения договора найма по требованию нового приобретателя, прежний собственник отвечает перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма.
Там же, ст. 1860.
751. Если отданный внаем поземельный участок, по передаче его нанимателю, отчуждается наймодателем третьему лицу, то со времени перехода права собственности приобретатель вступает в права и обязанности наймодателя, возникающие из отношений по найму.
Если приобретатель не исполняет этих обязанностей, то наймодатель отвечает за убытки, которые обязан возмещать приобретатель, в качестве поручителя, отказавшегося от возражения о предварительном взыскании с главного должника. Если наниматель был извещен наймодателем о переходе права собственности, то наймодатель освобождается от этой ответственности, коль скоро наниматель не потребует прекращения найма в ближайший срок, в который это допускается.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 571.
76. Если во время существования договора право собственности или право на вещь, исключающее пользование ею со стороны арендатора или наемщика, перейдет к третьему лицу вследствие отчуждения вещи арендо- или наймодателем или по иному правооснованию, и это третье лицо не вступит в обязательства арендо- или наймодателя, то арендатор или наемщик может требовать от арендо- или наймодателя возмещения вреда (ст. 764).
"Саксонское Гражданское Уложение", ст. 1222.
77. Если наймодавец продаст вещь, внаем отданную, то приобретатель не может отказать арендатору либо наемщику, имеющему официальный акт найма, либо частный акт, день совершения которого определен, разве бы наймодавец удержал это право за собою по договору найма.
"Гражданский Кодекс Наполеона", ст. 1743.
78. Если предмет аренды, в течение арендного срока, будет арендодателем отчужден или у него отобран вследствие понудительного исполнения, ареста или несостоятельности, то арендатор не вправе требовать с нового приобретателя продолжения аренды, разве бы последний к тому обязался; но арендатор может требовать от арендодателя исполнения договора, или, если это невозможно, вознаграждения за убытки.
"Швейцарский Союзный Закон об обязательствах 14 июня 1881 г.", ст. 314.
79. Прекращается ли продажей действие договоров об отдаче внаем недвижимого имущества (арендных), совершенных прежним хозяином оного, или договоры эти должны оставаться в силе до условленного срока? Из имеющегося в Пол. Взыск. Гражд. частного постановления по этому вопросу, относящегося лишь до публичной продажи, можно вывести следующее правило: владелец вправе свободно распоряжаться своею собственностью и заручать пользование имуществом постороннему лицу на срочное время, если собственность его свободная, т.е. если на ней не обеспечено взыскания вещным обеспечением.
К. Победоносцев. - "Курс гражд. права", ч. 1, стр. 358-360.
80. Прекращается ли наем с безусловным признанием незаконности хозяйского владения, т.е. когда имущество по судебному приговору признается законной собственностью другого лица? Вопрос этот имеет тесную связь с общим вопросом о действии продажи имения на наемные договоры прежнего владельца, как там, так и здесь нет основания в нашем законе уничтожать арендные договоры, переходящие с имением, хотя без сомнения, прежний незаконный владелец повинен во всяком случае удовлетворить нового за все полученные им и переходящие за черту его владения арендные платежи.
К. Победоносцев. - Там же, стр. 376-377.
801. Из Сенатского разъяснения (реш. 1871 г., N 440) не видно, при каких условиях залогодержатель, вступив во владение имением залогодательницы, устранил арендатора; но те соображения, на которых основано это решение, безусловно неправильны: Сенат не признал за арендатором права на иск к залогодержателю, нарушившему его права на том только основании, что он, залогодержатель, в договоре арендатора не участвовал.
В.Л. Исаченко. - "Свод касс. пол. по вопр. русск. гражд. мат. права", стр. 462.
81. Статья 1705 должна быть понимаема в том только смысле, что договор имущественного найма не может быть прекращен односторонней волей хозяина без возмещения ущерба. В пользу сохранения силы за арендными договорами приводят ст. 521 т. X ч. 1, но под отдельным владением в этой статье нельзя понимать наемное содержание, потому что отделение V, где помещена эта статья, имеет в виду владение в собственном смысле, как существенную часть права собственности. Статья же 1099 Уст. Гр. Суд., имея в виду отдельный случай, не устанавливает общего правила.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. - "Учебн. русск. гражд. права", стр. 526-527.
IV. Субаренда (поднаем)
82. Арендатор вправе передать арендуемый участок без согласия хозяина, если такая передача не воспрещена в договоре (70/1534).
83. "Если при передаче контракта найма все установленные контрактом обязанности переходят на другого съемщика и вместе с тем прекращаются все отношения прежнего нанимателя к хозяину имущества, то такая передача может иметь место только при согласии хозяина перенести права по этому договору и вытекающие из них обязанности на нового съемщика (реш. 1876 г., N 403). Но если наниматель, не слагая с себя принятых по контракту обязанностей по отношению к хозяину имущества, передает от себя нанятое имущество третьему лицу, то в этом случае согласия хозяина не требуется" (79/256).
84. "Отказом от найма помещения следует считать не одну фактическую сдачу оного нанимателем другому лицу, но такую без согласия домовладельца передачу помещения другому нанимателю, при которой переходят к последнему принятые первоначальным наемщиком в отношении к домовладельцу обязанности, т.е. иными словами, передачу самого наемного договора" (73/1141).
85. Поднаем и подсодержание, заключенные нанимателем и содержателем без участия в них собственника имущества, составляя предмет договора, могут только установить правовое отношение между поднанимателем и нанимателем (79/200).
См. ст. 521, 569, 1700 и след.
86. Если в договоре нет никаких противоположных определений, наниматель имеет право отдавать имущество в поднаем или субаренду (sublocatio). Само собой понятно, что наниматель отвечает за осторожный выбор поднанимателя.
Проф. Дернбург. - "Пандекты", т. III, стр. 365.
861. Наниматель не вправе без разрешения наймодателя предоставить третьему лицу пользование нанятою вещью, в частности от себя отдавать вещь внаем (поднаем). Если наймодатель отказывает в соответствующем разрешении, то наниматель может заявить отказ от договора найма с соблюдением законного срока на предупреждение об отказе, разве бы налицо была особо уважительная причина, связанная с интересами третьего лица. Если наниматель предоставил пользование третьему лицу, то он отвечает за вину третьего лица при пользовании даже в том случае, когда наймодатель дал разрешение на переуступку пользования.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 549.
87. Подаренда и поднаем допускается, за исключением того случая, когда договором постановлено что-либо иное, или когда предмет договора при подаренде или поднайме должен пострадать более, нежели без них, или когда заключен договор аренды исполу. Из подаренды и поднайма возникает лишь правоотношение между подарендодателем или поднаймодателем и подарендатором или поднаемщиком (ст. 1228).
"Саксонское Гражданское Уложение", ст. 1194.
88. Без согласия арендодателя арендатор не может отдавать имение в дальнейшую аренду. Исключается обычная подаренда отдельных принадлежащих к имению участков.
"Гражданское Уложение Цюрихского Кантона", ст. 1524.
89. Наниматель может, если это не воспрещено договором, отдавать в пределах предоставленных ему по договору найма прав, все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодавцем. При найме исполу наниматель не имеет права отдавать нанятую землю в поднаем, если это не предоставлено ему по договору.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1844.
90. Уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма, с освобождением нанимателя от принятых им по договору обязательств, допускается лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия сего согласия, такая уступка прав рассматривается как поднаем.
Там же, ст. 1846.
91. Допустимы ли по нашему праву перенаем и поднаем имущества? Первый (перенаем) возможен лить с согласия хозяина вещи, так как, отдавая ее внаем известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с вещью и, следовательно, если хозяин своего согласия на замену не давал, - самовольная передача прав по найму не имеет для него значения и ответственным лицом перед ним продолжает быть прежний наниматель. Что же касается поднайма (напр., известное лицо нанимает квартиру и потом отдает жильцам по комнате), то таковой, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности. И против допустимости поднайма не может служить возражением, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, так как при поднайме контрагентом хозяина остается прежний наниматель, который один и несет на себе ответственность.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. - "Учебн. русск. гражд. права", стр. 522-523.
1706. Если бы недвижимое имение отдано было внаймы из выстройки на большее число лет, нежели какое законом допускается, и по сей причине договор был уничтожен, то наемщик, за лишение до срока сей временной своей собственности, должен быть удовлетворен расчетом в употребленных им деньгах. Для сего надлежит: 1) прежнее положение имущества, бывшее при отдаче внаем, сравнить с тем, в котором оное находится при уничтожении договора; 2) исчислить издержки, употребленные наемщиком на исправление здания; 3) если от распоряжений и поправок наемщика потерпела прочность здания, то из издержек, употребленных на исправление, надлежит исключить потребную сумму на восстановление частей, в которых прочность здания уменьшилась; 4) исчислить все доходы, которые наемщик получил от имущества по день уничтожения договора; 5) сравнив весь сей приход с расходами, употребленными на исправление и на платеж найма хозяину, поставить сему последнему в обязанность доплатить происходящую от сего разность наемщику и нанятое имущество возвратить в распоряжение хозяина оного. 1824 июня 30 (29974).
См. ст. 1692, 1693, 1697 и 1705.
1707. Наниматель дома, если обяжется по договору хранить его от пожара, должен уплатить хозяину дома цену оного, когда доказано будет, что дом сгорел от его вины. 1649 янв. 29 (1) гл. Х, ст. 227.
Ответственность нанимателя дома в случае уничтожения последнего
от пожара
1. Освобождение по статье этой нанимателя, обязавшегося по договору хранить нанятое имущество от пожара, от ответственности, когда оно сгорело не по его вине, не может иметь применения, когда мера и степень ответственности именно определены договором (72/349).
2. См. ст. 1705 и Пол. о Каз. Подр. ст. 51.
1708. Если движимое имущество, взятое внаем, будет испорчено, то оно отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену того имущества, по оценке посторонних знающих людей. 1649 янв. 29 (1) гл. Х, ст. 274; 1864 ноября 20 (41477) ст. 515.
Примечание. Порядок производства описи и обращения в публичную продажу недвижимого имения, отданного в оброчное или арендное содержание, и последствия оных определяются в законах гражданского судопроизводства и в уставах кредитных установлений. 1849 июля 19 (23405); 1863 апр. 15 (39491); 1864 ноября 20 (41477) ст. 1094 и след.; 1882 мая 18 (894) пол. ст. 24.
Об ответственности нанимателя за повреждение имущ.,
составл. предмет найма
1. Наниматель под страхом ответственности за убытки обязан без замедления уведомить наймодавца о необходимости произвести починки, лежащие на обязанности наймодавца, а также о всяком причинении посторонними лицами вреда нанятому имуществу.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1837.
2. Наниматель отвечает за вред, причиненный нанятому имуществу его домашними, служащими, рабочими и поднанимателями.
Там же, ст. 1839.
3. Наниматель обязан по окончании найма сдать наймодавцу нанятое имущество со всеми его принадлежностями в том же состоянии, в каком оно было принято. Но за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользования (ст. 1834), наниматель не отвечает.
Там же, ст. 1839.
4. Наемщик или арендатор, в случае порчи или утраты чего-либо, ответствует и за вину своих домашних поднаемщика или подарендатора.
"Гражданское Уложение Сербии", ст. 698.
5. Правило этой статьи, хотя и говорит лишь о последствиях порчи имущества движимого, но как заключающее в себе выражение общего начала об ответственности каждого за его действия, безотносительно к тому имуществу, которому он причиняет ущерб, вполне может быть применяемо по аналогии и к ответственности нанимателя имущества недвижимого за повреждение его им.
К.Анненков. - "Сист. русск. гражд. права", т. IV, стр. 163-164.
6. См. ст. 2068.
Отд. II. О найме имуществ, принадлежащих казне, уделам, городам, архиерейским домам, монастырям, церквам и сельским обывателям
1709. Казенные имения и оброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от нее в содержание по особенным правилам, в Уставах об оных подробно изображенным. При заключении удельным управлением договоров с крестьянами об отдаче им в содержание принадлежащих сему управлению оброчных статей, дозволяется принимать от крестьян в обеспечение, вместо залогов, мирские ручательства в тех случаях: 1) когда статья снимается целым сельским обществом с круговым друг за друга ручательством и 2) когда статья снимается в аренду одним или несколькими домохозяевами, исправность которых удостоверяется ручательством общества. В тех случаях, когда оброчная статья принимается в аренду товариществом из нескольких домохозяев, удельному управлению предоставляется, по его усмотрению, принимать, вместо мирских приговоров, круговое друг за друга поручительство товарищей. Подлинность мирских ручательных приговоров и взаимных поручительств товарищей должна быть засвидетельствована в подлежащем волосном правлении. 1865 июля 24 (42332); 1866 янв. 18 (42899).
Об отдаче внаем казенных имений и оброчных статей
1. Для казенных, как и для частных имений, существует правило, что отдача их внаем или оброк может последовать не иначе, как на известный срок, потому отдача имущества в известных случаях в бессрочное или беспереоброчное содержание допускается не иначе, как по особым о том на каждый случай Высочайшим повелениям, каковое правило относится и к удельным имуществам (76/350).
