Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. - "Учебн. русск. гражд. права", стр. 520.
231. Если объект найма не был предоставлен своевременно нанимателю или же отобран, хотя бы только на время, то он может отступиться от договора. Кроме того, он имеет право на вознаграждение за полную или частичную недоставку или за отнятие вещи, по вине хозяина, или же, хотя и без его вины, но на основании более сильного права третьего лица, которое существовало во время заключения найма и было нанимателю неизвестно.
Проф. Дернбург. - "Пандекты", т. III, стр. 364.
II. Плата за пользование предметом найма
24. С обязанностями по арендному договору к покупщику переходят и права, следовательно, и право на получение арендных денег (77/83; 75/92), в том числе и недополученных продавцом (75/92).
25. Так как для приобретателя имения могут быть обязательны только те действия наемщика, которые совершены последним в пределах контракта, то добровольное согласие между прежним владельцем и арендатором о досрочной уплате наемных денег, распространившейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло к новому приобретателю, не касается последнего, права которого ограничиваются только обязательными для него условиями не уничтоженного контракта (75/467).
26. Если нанятое имущество, вопреки условиям договора, не поступило в пользование арендатора, то хозяин не вправе требовать и наемной платы, а если получил, то обязан возвратить (80/214).
27. Так, если отданное внаем помещение сгорело до истечения срока найма, то уплаченные вперед арендные деньги должны быть возвращены наемщику, хотя бы в контракте о такой обязанности ничего не было упомянуто (69/417).
28. "Когда нанимателю не будет сдана только часть договоренного имущества, с арендной платы должна быть сбавляема часть, соразмерная количеству и доходности несданной части имущества, коль скоро она не была особливо оценена в самом договоре. Соразмерность же эта должна быть определяема судом, и от усмотрения суда зависит согласно обстоятельствам освободить нанимателя от платежа безусловно или только на время, пока спорное имущество не будет сдано собственником" (80/214).
29. "Одно то обстоятельство, что наниматель не воспользовался своим правом, не освобождает его от обязанности исполнить принятые на себя по договору обязательства относительно уплаты за нанятое имущество арендных денег; это общее правило может иметь безусловное применение в том лишь случае, когда наниматель не встретит препятствий в пользовании своим правом со стороны тех лиц, с которыми был заключен арендный договор, или со стороны их преемников" (74/275).
30. В случае оставления нанимателем квартиры ранее срока, хозяин вправе требовать наемные деньги по срок контракта, хотя бы в договоре и не было включено такого условия (76/472; 74/500); но это не касается случая оставления квартиры по негодности ее к пользованию (89/132).
31. Перевод нанимателя в другое место служения не освобождает его от платежа договорной цены до истечения срока наймы квартиры (94/99).
311. Оставление квартиры состоящим на службе нанимателем ранее условленного срока, без уплаты договоренной цены, вследствие перевода его начальством в другое место служения, не оправдывается никаким законом и находится в противоречии с 1705 ст. Зак. Гражд., по которой наемщик не может отказаться от платежа договоренной цены до истечения определенного условием срока, и если договор о найме квартиры, как обязательство по имуществу, подлежит, по силе 1543 и 1553 ст. т. X ч. 1, в случаях естественной или гражданской смерти обязавшихся, исполнению их наследниками, то сами обязавшиеся могут быть освобождены от исполнения лишь в точно определенных в законе случаях. Изложенные соображения вполне применимы и к лицам военного сословия, состоящим в военное время на службе в армии и флоте, ибо назначение военнослужащего в действующую армию или флот и, вследствие сего, возникающая для него обязанность оставить прежнее место жительства не может почитаться тем внешним обстоятельством, которое независимо от личной воли стороны, участвующей в договоре, делает исполнение физически или юридически невозможным, ибо такая невозможность исполнения должна относиться к предмету исполнения, а не к личным только обстоятельствам обязанного (1907/76).
32. Но "из содержания 1705 ст. вовсе не следует, чтобы и в случае прекращения пользования нанятым имуществом, до предполагавшегося по условию срока, наниматель во всяком случае обязан был заплатить условленную за пользование им сумму по сроке найма, определенный в договоре; закон не воспрещает сторонам устанавливать в договоре найма и последствия его нарушения и по общим правилам, указанным в ст. 569, 570, 1528, 1530 и 1536 1 ч. X т. Св. Зак., наниматель, прекративший до срока пользование нанятым имуществом, подвергается тем последствиям, какие на этот случай определены в договоре найма" (76/120).
33. И если самим договором нанимателю предоставлено право оставить квартиру ранее срока контракта или же возложена на него по какой-либо причине, напр., в случае просрочки платежа, обязанность очистить занятое помещение по требованию самого хозяина ранее срока договора, то в этих случаях наемщик обязан уплатить хозяину договорную суму лишь по расчету прожитого времени, а не за все время, на которое заключен контракт (89/132).
34. Если по арендному договору, признанному впоследствии судом недействительным, собственник получил арендную плату, то затем он уже не вправе требовать себе и доходы за оплаченное время; а если сверх удержания арендной платы собственник воспользовался за оплаченное время и доходами, - то обязан возвратить их арендатору (78/85).
35. Наниматель, зная о состоявшейся публичной продаже нанятой им недвижимости, но не зная, кто именно приобрел ее на торгах, обязан вносить причитающиеся с него платежи в распоряжение подлежащего суда, но не вправе производить платежи наемной платы прежнему собственнику (Реш. Гр. Касс. Деп. 12 янв. 1905 г. по д. Гинтера).
36. По вопросу о том: представляется ли согласным с точным смыслом 1554 и 1585 ст. 1 ч. Х т. Св. Зак. присуждение с должника условленной неустойки за нарушение договора, выразившееся в недоплате в срок нескольких копеек наемной платы, если по не отвергнутому судом утверждению ответчика, недоплата эта последовала от арифметической ошибки его при исчислении суммы причитавшегося платежа, Правительствующий Сенат разъяснил, что, как было уже разъяснено Сенатом (реш. 1900 г., N 62), не во всех случаях невыполнение договорного соглашения, точное исполнение которого обеспечено неустойкой, может повлечь присуждение последней, так: тяжкая болезнь, препятствующая квартиранту очистить квартиру в срок, в договоре для того назначенный, должна быть признаваема за причину, освобождающую от платежа условленной неустойки, ибо к такому заключению неизбежно приводит и чувство справедливости, долженствующее всегда помогать судье при разрешении сомнительных случаев, и посему хотя бы для истца было бы безразлично, по какой именно причине квартирант недовзнес нескольких копеек наемной платы, но, для выполнения лежащей на судебном месте задачи, заключающейся в достижении справедливости по предмету спора, представлялось необходимым подвергнуть всестороннему обсуждению объяснение ответчика о том, что недовзнос наемной платы произошел исключительно по арифметической ошибке в исчислении суммы платежа, и, вообще, обсудить все обстоятельства дела во всей их полноте и совокупности в целях достижения судом возможности постановить справедливое и согласное с законом решение.
37. Если наниматель не уплатил арендной платы в срок и не внес в присутственное место потому, что сиротским судом было сделано распоряжение о принятии дома в ведение опеки и полиция обязала жильцов к уплате наемных денег в опеку, то он и не подвергается взысканию установленной за несвоевременный платеж неустойки, раз сиротский суд во время заведования домом не считал нанимателя нарушителем контракта и принимал от него платежи за дальнейшие сроки найма (69/36).
38. Неозначение в договоре особого способа и места платежа арендных денег обязывает арендатора руководствоваться в этом случае ст. 2050 и 2051 т. X ч. 1 (72/1311).
39. Неназначение в договоре сроков получения наемной платы и помещение условия о неустойке с хозяина имения в случае пожара, сами по себе, не влекут недействительности договора (80/252).
40. Последовательное неисполнение нанимателем обязанности производить собственнику условленные срочные платежи дает суду право признать договор подлежащим прекращению и расторжению, хотя бы условия об этом в нем не заключалось (99/78).
41. Признание арендного договора недействительным восстановляет стороны в положение, в котором они находились до его заключения, т.е. возвращает каждому ему принадлежащее и дает арендатору право на вознаграждение за произведенные улучшения и постройки в имении (78/85; 68/470).
42. Иск, вытекающий из договора аренды, оставляется без удовлетворения, если суд найдет, что договор нарушен обеими сторонами (73/20).
43. "Возобновление или обновление договора и вообще всякого обязательства по истечении срока может последовать не иначе, как по добровольному соглашению сторон; таким соглашением на возобновление или обновление договора не может быть признаваемо со стороны хозяина отданного внаем имущества нетребование им немедленного по истечении срока возвращения того имущества или не предупреждение им наемщика о том, что он не желает возобновления договора" (73/693).
44. Если хозяин, несмотря на допущенную арендатором неисправность в платеже, не отказал ему в продолжении договора, а принял дальнейшие платежи, то следует признать, что тем самым он согласился на продолжение договора и затем уже не может просить об уничтожении такового на основании прежней неисправности арендатора (78/45).
45. Отказ или уклонение хозяина от принятия арендной платы можно доказывать свидетельскими показаниями (74/302).
46. Внесение арендных денег не хозяину, а в суд, освобождает нанимателя от платежа неустойки за несвоевременную плату (74/302).
47. Уплата нанимателем денег, следующих с хозяина третьему лицу по требованию судебного пристава, не может служить основанием к продолжению или возобновлению условия, срок которого истек (70/401).
48. После признания судом арендного договора расторгнутым по вине арендатора, сей последний не вправе требовать от наймодавца вознаграждения за расходы на обработку и обсеменение полей, произведенные им до постановления судом решения о расторжении договора (1909/6).
См. ст. 1540, 1554, 1585 и 1703.
49. Наниматель не освобождается от обязанности вносить наемную плату, если он по собственной вине или вследствие случайного события, касающегося лично его, нанимателя, не мог пользоваться нанятым имуществом или пользовался им только отчасти.
Наниматель вправе требовать соразмерной сбавки наемной платы, если наймодавец, в случае непользования нанимателем нанятым имуществом, извлечет из имущества какие-либо выгоды или сделает сбережения.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1829.
491. Если нанятая вещь во время передачи ее нанимателю страдает недостатком, который вполне или отчасти делает ее непригодной к условленному пользованию, или если за время найма обнаружится такой недостаток, то наниматель не обязан вносить наемной платы за время полной непригодности вещи, а за время частичной непригодности ее он обязан вносить лишь часть наемной платы, по расчету, установленному ст. 472 и 473. Это правило применяется также, если окажется, что вещь не обладает или впоследствии перестает обладать качеством, за наличность которого ручался наймодатель. При найме поземельного участка ручательство за определенную величину его приравнивается к ручательству за известное качество.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 537.
50. Если вещь, отданная внаем или аренду, сделается вовсе не годною к употреблению или пользованию ею, вследствие чрезвычайных обстоятельств, как, напр., пожара, войны или заразы, вследствие больших наводнений, непогод или же вследствие полного неурожая, то наемная или арендная плата вовсе не подлежит внесению.
"Общее Гражданское Уложение Австрийской Империи 1811 г.", ст. 1104.
51. Если наемщик лишился пользования нанятою вещью только отчасти, то с него также слагается соразмерная часть наемной платы. Арендатору сбавляется арендная плата, если вследствие чрезвычайных обстоятельств выгоды от имения, отданного в аренду только на один год, упали более, чем на половину обычного дохода. Арендодатель обязан сбавить плату настолько, насколько вследствие этого убытка полученный доход меньше арендной платы.
Там же, ст. 1105.
52. Если собственник сдает свое имение другому с тем условием, что последний обязан вести хозяйство и вносить собственнику определенную в отношении всего дохода долю, напр., треть или половину плодов, то возникает не договор аренды, а договор товарищества, который обсуждается на основании правил, постановленных относительно сего последнего.
Там же, ст. 1103.
521. Наймодавец несет весь риск. Это значит, что обязанность производить наемную плату останавливается с момента уничтожения вещи или вследствие независящего от нанимателя обстоятельства, которое препятствует дальнейшему осуществлению найма.
Проф. Дернбург. - "Пандекты", т. III, стр. 366.
53. Вправе ли лицо, получившее задаток при отдаче внаймы помещения, возвратить его и отступиться от договора? Если исполнение договора не состоится по вине лица, получившего задаток, то последний обыкновенно возвращается. Но помимо этого означенное лицо подлежит всем другим последствиям, связанным с нарушением договора, так как задаток не изменяет нисколько существа юридических отношений, устанавливаемых договором. Но возвращается ли задаток и в том случае, когда исполнение договора не состоится без вины лица, получившего задаток? Цель задатка - обеспечение исполнения договора со стороны контрагента, представляющего его; но задаток составляет часть платы, следующей по договору, и если сторона, получившая задаток, не совершает того действия, за которое следует плата, то нет юридического основания и для платы, а следов., задаток, как часть платы, подлежит возвращению.
Проф. Д.И. Мейер. - "Русское гражданское право", изд. 1902 г., стр. 418-419.
54. Решение Сената (1875 г., N 467), которым признано, что "добровольное соглашение между прежним владельцем и арендатором о срочной уплате наемных денег, распространяющейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло третьему лицу, не касается нового приобретателя", - едва ли можно признать правильным. В данном случае владелец имения, проданного с публичного торга, получил от арендатора наемную плату разом за два года, в изменение первоначального условия о платеже за год. Это получение последовало задолго до вручения владельцу повестки об обращении взыскания на имение и о продаже его. Поэтому есть основание поставить его (прежнего владельца) в ответственность перед приобретателем за излишне полученные арендные деньги, но нельзя возлагать эту ответственность на арендатора, признавая, что лишний платеж необязателен для нового владельца, так как арендатор, внося платеж (если не было при этом злого умысла во вред третьему лицу), имел дело с полновластным владельцем и ничьего интереса не нарушил.
К. Победоносцев. - "Курс гражд. права", ч. 3, стр. 382-383.
55. Вопрос о праве хозяина вещи требовать взыскания с нанимателя всей арендной до окончания договорного срока платы, когда наниматель оставляет нанятую им вещь до срока, правильнее было бы разрешить в том смысле, что такое оставление квартиры должно быть рассматриваемо как неисполнение или нарушение всякого другого договора, дающее хозяину право требовать возмещения лишь того ущерба, который причиняется ему досрочным оставлением квартиры, а определение размера этого взыскания предоставить суду, решающему дело по существу.
В.Л. Исаченко. - "Основы гражданского процесса", стр. 168-170.
56. На вопрос: неожиданная командировка на театр военных действий освобождает ли от принятых в мирное время обязательств по договорам о найме квартиры, следует ответить отрицательно, так как хотя с точки зрения справедливости и даже в соответствии с общим смыслом нашего права вопрос этот и следовало бы решить в пользу расторжимости контрактов, но общим смыслом закона можно руководствоваться только тогда, когда нет положительного закона, разрешающего данное положение, а по интересующему нас вопросу означенная (1705) статья является именно этим положительным законом.
А.А. Леонтьев. - "Сила кварт. договоров при служеб. перемещениях в мирное и военное время", "Юрист", 1904 г., N 23, стр. 837-842.
57. Лица, состоящие на государственной службе, в случае получения нового назначения, сопряженного с переменою жительства, вправе, по надлежащем предварении (ст. 1849), прекратить заключенные ими договоры о найме жилых помещений и ранее определенных в них сроков.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1852.
571. Лица, состоящие на военной или государственной гражданской службе, священнослужители и учителя общественных учебных заведений могут, при переводе их на службу в другую местность, потребовать прекращения найма помещений, занимаемых ими или их семьями в месте расположения их частей или в месте их службы, с соблюдением, однако, установленного законом срока на предупреждение о том противной стороны. Это требование может быть заявлено лишь на ближайший срок, на который оно допускается.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 570.
III. Об обязательности договора найма в случае перехода
имущества к другому лицу и для третьих лиц
58. Договор об аренде обязателен и для наследников контрагентов, хотя бы в нем и было постановлено условие о непередаче арендатором своих прав другим лицам (717181; 67/304).
581. Если старший член двора, как распорядитель надела, заключил договор об отдаче части надельной земли в срочную аренду, то этот договор, после смерти его, обязателен и для того члена семьи, который в силу обычая призван заступить место умершего, хотя новый хозяин и не считается наследником имущества, составляющего собственность всей крестьянской семьи (1905/102).
59. Владелец может продать землю, отданную внаем, и это не составляет безусловного нарушения арендного договора (72/511).
60. Арендный договор сохраняет свою силу до назначенного в нем срока и при продаже имущества другому лицу, хотя бы об этом и не было упомянуто в купчей крепости (70/1794; 69/882).
61. "Все договоры, заключенные должником до получения повестки об обращении взыскания на недвижимое имение, сохраняют свою силу до назначенного в них срока" (74/116).
611. Арендный договор обязателен для покупщика имения с публичного торга, если он был ему известен при покупке, хотя бы и не из описи имения (1902/118).
62. Договор найма не обязателен для покупщика имения в том случае, когда он остался неосуществленным до перехода имения к новому приобретателю за ненаступлением назначенного в нем срока и не был известен покупщику (79/129; 78/234).
63. Договор найма, заключенный по словесному уполномочию собственника, не может быть признан обязательным для третьего лица, купившего имущество (82/36).
64. Частный правопреемник покупщика имения с публичного торга вправе требовать наравне с самим покупщиком по силе 1100 ст. Уст. Гражд. Суд. уничтожения арендного на имение договора, не предъявленного ни при описи имения, ни к торгам на оное и обнаруженного только после продажи имения истцу. Разъяснение это не противоречит реш. 76/186 потому, что в последнем шла речь о таких последующих покупщиках, которые в самой купчей крепости обязались сохранять договор по тому имению, заключенный прежним вотчинником с посторонними лицами (98/8).
65. Арендатор имения не вправе удалять с этого имения чиншевиков, хотя бы по договору с арендатором чиншевики обязались вносить ему чиншевую плату и в чем-либо нарушили условия этого договора (77/113).
