Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.
О порядке совершения арендных договоров, при заключении которых обусловлено получение арендных денег вперед более чем за год
1. Статья 1703 относится к тем только договорам, при самом заключении которых было условлено получение арендных денег более чем за год вперед, но не распространяется на те случаи, когда в самом контракте платежа не условлено, а впоследствии, по соглашению сторон, уплата произведена более чем за год (75/467; 73/1579). В последнем случае платеж, не согласный с условиями договора, необязателен для приобретателя имения, если не был ему известен при покупке (79/353; 75/467).
2. Статья 1703 применима и к арендным договорам на наем городских строений (76/11; 72/1244).
3. На контракт об отдаче внаем городского земельного участка, с назначением к получению арендных денег по полугодно вперед и с надписью в получении за несколько лет вперед, не может быть распространено действие 1703 ст. (69/157).
4. Под статью эту не подходит и тот случай, когда арендная плата получена в размере не более годовой платы, но по времени ранее начала срока арендного договора, так как означенной статьей предусмотрен именно размер денег более годовой платы, а не время ее получения (79/136).
5. Первоначально Сенат в решении 77/186 признавал, что к договору продажи леса на сруб неприменима 1703 ст. Но позднее разъяснил, что "общее начало, выраженное в 1703 ст., об укреплении на имении арендных договоров в интересах оглашения их перед последующими приобретателями или залогодателями имения, приложимо и к случаю отчуждения леса на сруб" (90/109).
6. Несовершение арендного контракта крепостным порядком не лишает таковой обязательной силы для самих договаривающихся сторон и их наследников, а может иметь значение только для третьих лиц - кредиторов собственника или будущих приобретателей имения (76/11; 74/319); но суд, помимо заявления последних лиц, не может возбуждать от себя вопроса о недействительности договора (70/1160; 69/417).
7. Недействительность арендного контракта по несоблюдению ст. 1703 относится только к переходу имения в пользование арендатора, но не относится ко всему прочему, постановленному в условии (71/906).
71. Совершенные крепостным порядком, согласно ст. 1703 т. X ч. 1, арендные договоры с получением или назначением к получению денег вперед более чем за год, не изъемлются от оплаты установленным в 201 ст. Нот. Пол. сбором в пользу городов, местечек, поселений или волостей, где они совершены (1908/40).
8. Арендный контракт, заключенный прежним собственником с получением арендной платы более чем за год вперед, тогда лишь необязателен для покупщика имения, когда этот контракт не был у него в виду (86/52; 77/353. 309).
9. Но платежи арендатором помещичьего имения владельцу оного более чем за год вперед без наложения запрещения на имение, в случае поступления этого имения в публичную продажу, могут быть, со стороны покупщика имения с публ. торга, признаны недействительными, независимо от того, знал или нет покупщик о таковых платежах при покупке имения (96/110).
10. В силу примечания к этой статье переход права собственности на отданную внаем землю не уничтожает арендного договора, а только платежи, учиненные арендатором за два года вперед, могут быть объявляемы недействительными (80/301).
11. Примечание к этой статье относится исключительно к помещичьим имениям и не распространяется на имущества, находящиеся в городе (74/492).
12. См. ст. 514, 521, 1693 и 1705.
13. Последними словами этой (1703) статьи: "лишь бы покупатель..." законодатель, очевидно, хотел сказать: "лишь бы покупатель или приниматель залога имели в виду контракт и наблюдали его". При наложении запрещения на имение, согласно означенной статье, без сомнения, существует законное предположение, что при совершении купчей крепости о заключении продавцом арендного договора, с получением денег более чем за год вперед, покупатель не может не знать, так как совершает купчую крепость обязательно общественная власть, где имеются все сведения о лежащих на имении запрещениях. Следовательно, закон вовсе не имел в виду обязывать продавца, чтобы он, уступая свое имение, на которое по 1703 ст. наложено запрещение, предварял покупателя о заключенном им арендном договоре и потому фраза: "лишь бы..." имеет единственною целью предварить покупателя, что он, купивши такое имение, безусловно обязан исполнять договор, заключенный прежним владельцем.
К.П. Змирлов. - "Договор найма имущ. по наш. зак.", "Журн. гражд. и угол. права", 1884 г., кн. 2, стр. 90-91.
14. В реш. Сената 75 г., N 534 было высказано: "в силу 1702 ст. условия найма городских строений могут быть совершаемы и словесно, и все последствия неправильной явки письменных условий сего рода исчислены в означенной ст.", а потому 1703 ст. к ним не относится. Оправдать такой взгляд возможно только одним недоразумением. 1702 ст. содержит лишь общие правила о совершении сего рода договоров и ни одним словом не касается условий, предусмотренных в 1703 ст.
В.Л. Исаченко. - "Свод касс. пол. по вопр. русск. гражд. мат. права", стр. 464.
15. Нет оснований к отказу в утверждении арендных договоров в тех случаях, когда они заключены от имени пожизненного владельца, с согласия собственника. Необходимо только, чтобы это согласие было выражено в самом акте. В таких случаях собственник, участвующий в совершении договора, обязан подчиниться всем последствиям, указанным в 1703 ст.: при продаже и залоге имения договор должен быть принят к исполнению приобретателями вотчинных прав. Но договор, заключенный пожизненным владельцем без согласия собственника, хотя бы при заключении его была получена плата более чем за год вперед, не подлежит утверждению.
А.Н. Бутовский. - "Крепостной арендный договор", "Ж. М. Ю.", 1910 г., кн. 4, стр. 125 и др.
1704 заменена правилами, указанными в статье 715.
III. Исполнение договора по найму имуществ и отдаче оных в содержание
1705. Хозяин не вправе отказать наемщику до наступления срока найма, хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену. Равномерно наемщик не может отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием срока. 1727 авг. 26 (5145) ст. о наемн. лавк. - Ср. 1766 апр. 10 (12616).
I. Об обязанности хозяина предоставить
в пользование нанимателя нанятое имущество
1. "По договору найма собственник обязуется передать нанимателю в пользование определенное имущество. В случае же непередачи... наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется не какое-либо действие, которое может быть исполнено только известным лицом, а имущество, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника" (80/118).
2. Но "наниматель не вправе требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с собственником договору уже вступило в пользование имением, хотя бы этот последний договор и был заключен позже договора, исполнения которого требует наниматель". "Предпочтение в пользу первого нанимателя может быть допущено только в том случае, когда другой наниматель при заключении договора действовал недобросовестно, зная о том, что собственник отдал уже свое имение другому лицу, или когда он должен был знать о прежнем договоре вследствие наложенного по оному запрещения (ст. 1703 ч. 1 т. X). Но в обоих указанных случаях имение может быть отобрано от второго нанимателя не прежде, как по признанию судом его договора недействительным, по иску, предъявленному к нему и к собственнику имения первым нанимателем" (80/118).
3. Нанятое имущество не должно иметь таких недостатков, вследствие которых пользование им становится вредным или невозможным, а, напротив, должно соответствовать той цели, для которой нанято (72/1141).
4. Поэтому холод, сырость, дым из печей могут служить основанием к уничтожению договора, если недостатки эти явились не по вине жильца, хотя бы и не по вине хозяина (77/45).
5. Но для освобождения нанимателя от дальнейшего исполнения арендного договора по случаю сырости в квартире на обязанности его лежит доказать, что сырость присуща нанятому помещению, а не произошла по вине самого квартиранта, и что дальнейшее проживание в квартире без вреда для здоровья невозможно (77/220; 72/1141).
51. Кроме негодности квартиры вследствие присущих ей свойств (сырости и холода), дающих право квартиронанимателю на досрочное оставление этой квартиры, - может служить законным поводом к досрочному прекращению наемного договора и то обстоятельство, что на той же лестнице, в том же доме, сдана квартира публичным женщинам, которые своим сквернословием и поведением вместе с посещающими их мужчинами нарушают спокойствие и возмущают нравственное чувство соседних жильцов. Но обстоятельство это может служить поводом к прекращению договора только в случае сдачи квартиры публичным женщинам после заключения договора, об уничтожении которого предъявляется требование. В этом случае суд должен установить, что отдача в доме квартиры публичным женщинам сделала невозможным дальнейшее пользование квартирою для той цели, для которой она была нанята; такое заключение суда, составляя существо дела, не подлежит кассационной поверке. Если же во время заключения договора, об уничтожении которого заявлено ходатайство, публичные женщины уже жили в доме, - то, для уничтожения договора, необходимо установить, что в этом случае имела место недобросовестность хозяина дома при заключении оспариваемого договора - допущенное им умолчание истины; напр., если сдающий квартиру на расспросы нанимающего дозволит себе дать несоответствующие истине ответы. Если же суд не усмотрит таковой недобросовестности, то означенное обстоятельство не может служить поводом к досрочному прекращению найма (1907/33).
52. То обстоятельство, что вокруг дома, в котором нанята квартира, происходил погром, не освобождает квартиранта, оставившего квартиру до истечения срока найма, от обязанности платить квартирную плату за все недожитое время, если судом не будет установлена безусловная невозможность пользоваться той квартирой как предметом найма.
(Реш. Гр. Касс. Деп. 7 окт. 1909 г. по д. Вургафта.)
6. Вообще при обсуждении недостатков предмета, могущих служить основанием для уничтожения договора, необходимо иметь в виду следующие главнейшие свойства означенных недостатков: 1) требуется, чтобы каждый такой недостаток не был заметен при заключены договора, а "обнаружился" уже при самом пользовании нанятым помещением, так что для признания договора ничтожным необходимо, чтобы присущие предмету найма пороки или недостатки были скрытые, а не явные; 2) усмотренный в предмете найма недостаток должен иметь существенное значение по отношению к той цели, для которой по содержанию договора нанятое имущество назначалось: такое значение имеют именно те лишь недостатки, с которыми несовместимо соответственное означенной цели пользование нанятым имуществом, и 3) в каждом отдельном случае необходимо обсудить, представляется ли обнаруженный в какой-либо части помещения недостаток полным или только частным, либо относительным, так как только в первом случае может быть речь о совершенной негодности означенной части для целесообразного пользования нанятым помещением, причем назначение той или другой части для специальной цели может быть принято в соображение лишь в том случае, если оно предусмотрено при заключении договора (95/14).
7. Частичная порча или гибель нанятого имущества может служить основанием к уничтожению судом договора найма, однако "при том условии, что погибшая или сделавшаяся непригодною часть нанятого имущества имела существенное значение для той цели, для которой по содержанию договора нанятое имущество назначалось. Без наличности этого условия может иметь место не прекращение договора найма, а лишь уменьшение наемной платы, соразмерно количеству, качеству и доходности уничтоженной или поврежденной части имущества, коль скоро она не была особо оценена в самом договоре. Такая сбавка наемщику платы не имеет значения самовластного изменения судом условий договора, а напротив, должна быть рассматриваема как осуществление последствий неисполнения их одною из сторон (реш. 1880 г., N 214). В указанных случаях от усмотрения суда сообразно обстоятельствам зависит или освободить наемщика от арендной платы в целом или в части, безусловно или только на время, пока нанятое погибшее имущество не будет восстановлено, а сделавшееся непригодным исправлено". И определение наемной платы в договоре огульно не лишает суд возможности установить, по имеющимся в деле другим данным, какая сумма причитается к возврату за непользование частью нанятого имущества за время, предшествовавшее предъявлению иска (95/62).
8. Договор найма прекращается, если нанятое имущество уничтожилось вследствие случайного события, напр., пожара, или по вине наймодавца (77/45; 74/275). Но нельзя возводить в общее правило, что раз какая-нибудь часть предмета найма, хотя бы и существенная, утратила существование, то договор во всяком случае, утрачивает свою силу (70/1533).
9. Лишение нанимателя возможности пользоваться нанятым помещением, напр., со стороны полиции, которая воспретила в нем торговать, не лишает договор силы, если это в нем не было обусловлено (69/1264).
10. "Право на требование одной стороной уничтожения заключенного договора найма или отдачи в содержание и обратного взыскания заплаченных наемных денег, или взыскания убытков и неустойки или уменьшения договоренной наемной суммы, когда обнаружится, что предмет найма поступил к нанимателю не в том объеме или качестве, как было условлено по договору, зависит кроме содержания договора от доказательства истцом сего последнего факта" (71/325).
11. Если имущество, составлявшее предмет найма, уничтожилось, то с точки зрения существования и продолжения этого договора безразлично, по какой причине имущество уничтожилось: вследствие ли случайного события и непреодолимой силы или же по вине нанимателя, или по вине наймодавца, или, наконец, по вине третьих лиц; во всех этих случаях договор найма должен прекратиться (81/82).
12. Когда имущество уничтожилось по вине нанимателя - он подлежит ответственности уже не из договора найма, а по правилам закона о вознаграждении за вред и убытки (81/82).
13. Разрешение вопроса: уничтожился ли предмет найма или лишь незначительно изменился, зависит от суда и поверке в кассационном порядке не подлежит (81/82).
14. "В случае истребления или повреждения нанятого имущества могут возникнуть между вступившими в договор лицами новые отношения, ими именно предусмотренные в договоре или естественно вытекающие из смысла договора вследствие последовавших в предмете найма изменений, и если подобные новые отношения послужили поводом к спору между контрагентами, то суд не вправе отказаться от обсуждения сего спора под тем единственным предлогом, что предмет договора перестал существовать в прежнем его виде" (74/518).
15. Основанные на договорах иски о выселении могут быть предъявляемы как при действии договора, так и по прекращении оного. Первые всегда бывают соединены с иском о признании договора недействительным или о прекращении его действия и потому должны обсуждаться как иски о признании договора недействительным или расторгнутым, а потому должны быть признаваемы подлежащими оценке: цена их, применительно к 4 п. 273 ст. Уст. Гр. Суд., должна быть определяема совокупностью срочных платежей, причитающихся с нанимателя за все то время, в течение которого он должен быть лишен по требованию истца права пользования отданным ему внаем имением, т.е. за все остающееся до срока договора время. Что же касается исков о выселении, предъявляемых по прекращении действия договора, то таковые следует признать, наравне с исками о правах неимущественных, не подлежащими оценке (1907/79).
151. См. ст. 425, 514, 521, 535, 569, 1700 и след.
16. Наймодавец обязан своевременно передать нанимателю отданное внаем имущество с его принадлежностями в состоянии, годном для определенного договором пользования.
В случае уклонения наймодавца от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое, по требованию нанимателя, может быть передано ему по решению суда.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1820.
17. Наймодавец отвечает за недостатки отданного внаем имущества, препятствующие условленному пользованию сим имуществом, а равно за отсутствие в нем обещанных качеств. Наймодавец освобождается от ответственности, если при заключении договора наниматель знал о недостатках имущества.
Наниматель вправе требовать прекращения найма, когда недостатки имущества исключают возможность дальнейшего пользования им. Если недостатки причиняют лишь некоторое стеснение в пользовании, то наниматель может требовать, по своему усмотрению, устранения их или сбавки наемной платы. Существование недостатков уже при заключении найма дает нанимателю, сверх сего, право требовать вознаграждения за убытки, хотя бы недостатки эти и не были известны наймодавцу.
Там же, ст. 1821.
18. Наймодавец, по самому свойству договора и без всякого особого условия, обязан: 1) передать нанимателю вещь, им нанятую; 2) поддерживать вещь в таком состоянии, чтобы она была годна для того употребления, для которого нанята; 3) обеспечить нанимателю спокойное ею пользование во все продолжение найма.
"Гражданский Кодекс Наполеона", ст. 1719.
19. Наймодавец обязан передать вещь в совершенно исправном виде. Он обязан в продолжение найма делать все починки и поправки, какие окажутся нужными, за исключением тех, которые падают на нанимателя.
Там же, ст. 1720.
20. Наймодавец ответствует нанимателю за все пороки и недостатки нанятой вещи, которые препятствуют пользоваться ею, хотя бы и не знал о них при совершении договора найма. Если от пороков и недостатков вещи произойдут для нанимателя какие-либо потери, то наймодавец обязан вознаградить его.
Там же, ст. 1721.
21. Наймодатель обязан представить вещь в годном для пользования виде и поддерживать ее в таком состоянии в течение срока найма.
"Гражданское Уложение Цюрихского Кантона", ст. 1487.
22. Если вещь сдана в ненадлежащее время или в негодном для пользования виде, то наниматель имеет право заявить наймодателю, что он отступается от найма, если наймодатель не исполнит немедленно своей обязанности. Также и в этом случае он может требовать вознаграждения за убытки.
Там же, ст. 1489.
221. Наймодатель должен предоставить нанимателю нанятую вещь в соответствующем условленному назначению ее состоянии, поддерживать ее в этом состоянии за все время найма.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 536.
222. Сдающий внаем строение, назначенное для жилья людей, должен, при отсутствии противного тому соглашения, привести его в состояние, для сего пригодное, и чинить все последующие в нем обветшания или разрушения, делающие его негодным для жилья, за исключением тех из них, которые последовали от недостатка у нанимателя обыкновенной заботливости.
Если наймодавец, по заявлении ему о разрушениях или обветшаниях, которые он обязан починить, не сделает этого своевременно, то наниматель может починить их сам, когда стоимость починок требует расхода не более месячной платы за наем этого имущества, и вычесть расходы на эти починки из наемной платы, или же наниматель может очистить нанятое имение и в таком случае освобождается от дальнейшего взноса наемной платы и исполнения прочих условий.
"Калифорнийское Гражданское Уложение" (Малышев - III, стр. 17), ст. 1941, 1929 и 1942.
23. Возможен случай, когда хозяин, вопреки договору, откажется предоставить нанятую вещь. Сенат (реш. 1880 г., N 118) признает, что "в таком случае наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется здесь не какое-либо действие, а имение, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника". Однако ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о действии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, да и передача всегда признавалась за действие. Притом, передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма. Поэтому правильнее признать за нанимателем лишь право искать с собственника возмещения ущерба, причиненного отступлением от договора.
