Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.
Об отдаче внаем недвижимых имуществ,
состоящих в пожизненном владении
1. Отчуждение права пожизненного владения недвижимостью не допускается, а допускается только передача пользования этим правом другому лицу на определенное время, самое же право пожизненного владения, как непередаваемое и неотчуждаемое, остается за пожизненным владельцем. "В решении 1881 г., N 43 Сенат вывел заключение о праве кредиторов собственника имения, состоящего в пожизненном владении другого лица, обращать взыскание на это имение посредством публичной продажи его при условии неприкосновенности права пожизненного владения". Но требование кредиторов пожизненного владельца об отчуждении его права допущено быть не может (87/82, а также 92/11).
2. См. ст. 521 и разъясн. под ст. 5337 п. 1-8.
1693. В виде изъятия из ограничения в сроке, в предшедшей (1692) статье постановленного, на наем и арендование разного рода частных имений, допускается отдача благоприобретенных пустопорожних земель в аренду или содержание и на продолжительнейшие сроки, полагая до 30 лет, когда предполагается на них устроить фабрики или заводы (а). Сие изъятие распространяется и на наем пустопорожних земель под устройство дач в окрестностях обеих столиц, на двадцатипятиверстном от оных расстоянии (б). Условия на отдачу помещиком в аренду состоящих в его распоряжении земель, угодий и оброчных статей могут быть заключаемы на срок не свыше 36 лет (в). Сверх того, дозволяется удельные земли, угодья и оброчные статьи отдавать в аренду на срок до 36 лет (г). В пределах Ялтинского уезда, Таврической губернии разрешается отдавать внаем частные недвижимые имущества на сроки до 90 лет, с тем, чтобы договоры о найме означенных имуществ на сроки свыше 12 лет были совершаемы не иначе, как крепостным порядком (д). (а) 1835 окт. 14 (8476). - (б) 1847 июля 7 (21387). - (в) 1861 февр. 19 (36674) II, ст. 3. - (г) 1872 окт. 24 (51440); 1874 апр. 17 (53379) мн. Гос. Сов., III; 1882 мая 25 (913) II. - (д) 1874 апр. 30 (53448).
Примечание I. (Прод. 1906 г.) Министру Торговли и Промышленности предоставляется, впредь до издания законоположения о горной промышленности на частных землях, возникающие ходатайства о дозволении заключать договоры на наем частных земель на сроки, превышающие определенную законом продолжительность таких сделок, с целью разработки минеральных богатств, повергать, в уважительных случаях, на Высочайшее разрешение, через Совет Министров. 1885 февр. 19 (2756); 1893 мая 31 (9701); 1894 марта 21 (10457) мн. Гос. Сов., II; 1905 мая 6, Собр. Узак., 575, Имен. ук., V, п. 1; окт. 27, Собр. Узак., 1670, Имен. ук., ст. 1; 1906 апр. 23, Собр. Узак., 602, Имен. ук. V.
Примечание 2. Впредь до приведения в известность количества земель, подлежащих отводу кочевникам в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семиреченской, Уральской и Тургайской, обществам этих кочевников разрешается сдавать земли, находящиеся в пределах их зимовых стойбищ, внаем на срок не свыше 30 лет лицам русского происхождения, для земледелия и устройства фабрик, заводов, мельниц и других подобных заведений. Сдача эта производится по приговорам волостного съезда, утверждаемым Областным Правлением. 1891 марта 25 (7574) пол., ст. 126.
Примечание 3. (Прод. 1906 г.) Главноуправляющему Землеустройством и Земледелием предоставляется сдавать, по соглашению с Министром Иностранных Дел, пригодные для садовой культуры Бессарабские имения заграничных монастырей мелкими участками в аренду, без торгов, на срок до 24 лет, под разведение фруктово-виноградных садов, с определением арендной платы за таковые участки сообразно с местными условиями, и оставлять, по соглашению с Министром Иностранных Дел, садовые участки на новый срок, не свыше 24 лет, в содержании тех из прежних арендаторов, которые по предшествовавшему контрактному пользованию участками заявили себя вполне исправными как в содержании садов, так и в платеже оброка. Арендная плата в таком случае за участки должна быть определяема соответственно действительной их доходности и сообразно с местными сельскохозяйственными условиями. 1898 февр. 27, Собр. Узак., 569, пол. Ком. Мин.; 1905 мая 6, Собр. Узак., 575, Имен. ук., V; июня 6, Собр. Узак., 877, Выс. пов.
Об отдаче земли внаем из выстройки фабрик
или заводов, дач и др.
1. В случае отдачи внаймы земли из выстройки с тем условием, что выстроенное здание поступит, по истечении срока найма, в полную собственность хозяина земли, право собственности на здание принадлежит сему последнему и не со времени только окончания срока найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение срока контракта находится только в пользовании наемщика (69/583).
2. Для законности договора об аренде сроком на 30 лет достаточно лишь, чтобы в договоре было выражено предположение об устройстве фабрики или завода (79/129).
3. Необходимо, чтобы выраженная в договоре цель отдачи земли внаем для устройства фабрик или заводов была действительная, а не мнимая. Поэтому, когда в договоре помещены слова о предположении устроить фабрики или заводы лишь с целью обойти закон, выраженный в 1692 ст., то такой договор, как заключающий в себе противозаконную цель, в силу 1529 ст., может быть по суду признан недействительным далее указанных 1692 ст. пределов (96/74).
4. Лицам польского происхождения предоставлено, согласно закону 27 декабря 1884 г., право арендовать имения в девяти западных губерниях на срок до 30 лет для устройства фабрики или завода, но под условием действительного их устройства в течение первых 12 лет срока аренды. В противном случае такой договор теряет силу (88/66).
5. "1693 ст. 1 ч. X т. имеет применение и к сельским обществам крестьян-собственников наравне с другими собственниками" (96/74, - а также реш. Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1895 г., N 38).
6. "Заключение суда об отсутствии в данном случае наличности условий для признания земли, сданной в аренду, пустопорожней, "не подлежит поверке в кассационном порядке" (96/74).
7. "Договор о взятии земли под застройку по закону равным образом совершается домашним или нотариальным порядком". Таким же порядком совершается и передача договора арендатором другому лицу. Облечению в форму крепостного акта подлежит передача тех лишь участков, казенных и городских, которые отдаются в потомственное пользование (реш. Общ. Собр. 1 и Касс. Деп. 1881 г., N 47).
8. См. ст. 698, 1692, 1697, 1700 и 1703.
1694. Наем войсковых и станичных земель и оброчных статей в казачьих войсках производится с соблюдением особых правил [1845 янв. 6 (18600). § 263, 266, 281; 1846 марта 25 (19868); 1847 янв. 20 (20822); 1851 марта 17 (25039) § 230; июля 10 (25388); 1855 ноября 21 (29838); 1869 апр. 21 (46996) I, ст. 21; 1870 мая 13 (48354) пол. ст. 7, п. 3; 1872 апр. 22 (50760) нак., § 10, п. 14; 1875 янв. 25 (54314) нак., ст. 9 п. 15; 1879 июня 30 (59834) нак., ст. 30 п. 12; ноября 3 (60140) нак., ст. 37 п. 12; 1880 июля 5 (61182) нак., ст. 5, п. 12; 1884 мая 13 (2227) пол. Воен. Сов.: 1891 июня 3 (7782) мн. Гос. Сов., V; пол.].
1. При действии закона 15 сентября 1901 г., те договоры о найме недвижимостей, о которых не имеется в законе особых постановлений, подлежат непременному предварительному обсуждению Военно-Окружного Совета, каковой в сем случае не может, однако, постановить окончательного решения; право же утверждать такие договоры принадлежит только Военному Совету, облеченному властью утверждать вообще всякое приобретение в военное ведомство недвижимых имуществ - как в собственность, так и во временное, арендное владение - на сумму, однако, не свыше 30 000 руб. (ст. 855 учр. Мин. и п. 10 ст. 82 кн. 1 св. воен. пост.).
(Реш. Гр. Касс. Деп. 7 мая 1908 г. по д. Черняева.)
2. До издания закона 4 июля 1905 г., договор о найме земельного участка под строевые занятия войск мог быть заключен только с разрешения Военного Совета.
(Реш. Гр. Касс. Деп. 7 мая 1908 г. по д. Черняева.)
1695 заменена правилами, изложенными в статье 1693 и в Законах о Состояниях (изд. 1899 г., ст. 88, прим., прил. II).
1696 отменена [1861 февр. 19 (36674) II, ст. 1-3].
1697. Дворовые, лавочные, мельничные и прочие, предназначенные для хозяйственных заведений, места могут быть отдаваемы внаем или содержание из выстройки, на счет наемщика, с тем, чтобы он в течение условленного числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собственность хозяина. 1701 янв. 30 (1833); см. крепости второй статьи 1738 июня 8 (7594) ст. 3 п. 10.
См. ст. 386, 1693 и 1706.
1698 отменена [1861 февр. 19 (36657) ст. 1, 22, 33].
1699. Оброчные статьи и другие хозяйственные заведения, как казенные, так и владельческие, должны быть отдаваемы евреем в содержание не иначе, как по формальным контрактам (ср. Зак. Сост., изд. 1899 г., ст. 784). 1855 дек. 5 (29902); 1861 февр. 19 (36674) II, ст. 1; июня 4 (37197) ст. 106-108, 242; 1863 марта 18 (39386); авг. 24 (39998); сент. 2 (40025); 1896 апр. 29 (12851).
1. Совершение упомянутых в этой статье договоров домашним порядком не делает их недействительными (75/921, 323).
2. См. ст. 698 и прилож. к ней.
II. Совершение договоров найма имуществ и отдачи оных в содержание
1700. Договор найма движимого имущества, как-то: рабочего скота, подвод и т.п., может быть заключен словесно. Но договор о найме или об отдаче в содержание недвижимых имуществ, также мореходных и речных судов, составляется письменно, с включением всех условий, договаривающимися постановляемых. На наем сельскими обывателями земель: у помещиков, между собой и у посторонних лиц, на сроки не свыше трех лет, на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, на сумму не свыше 300 рублей, могут быть заключаемы словесные условия с внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу при Волостном Правлении, порядком, установленным в Особом Приложении к Законам о Состояниях (I Общ. Пол., изд. 1876 г. ст. 91 и прим. 3, по Прод. 1890 г.). Письменные же договоры могут быть свидетельствуемы по желанию договаривающихся в Волостных Правлениях. 1782 апр. 8 (15379) ст. 179; 1821 ноября 24 (28814) ст. 16 п. 1; 17, 19, 22, 23; 1861 февр. 19 (36674) II. ст. 8; 1863 июня 26 (39798) ст. 1, 2; 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 160; 1874 апр. 17 (53379) уст. ст. 14 п. 1; 20 п. 1; 21-23, 28, 38-42; 1878 дек. 26 (59161): 1881 дек. 28 (575); 1887 мая 19 (4463); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст. ст. 5, 24-28, 50, 51 п. 1.
Примечание I. В губерниях и уездах Закавказья, образовавшихся в пределах бывших Грузии, Имеретии и Гурии, при взимании хлебного за запашку чужой земли оброка, под названием галлы, принимаются в основание данные при найме пахотного участка при свидетелях словесные или простые на письме условия; если же предварительного условия сделано не было, то галла взимается по примеру предшествовавших лет или по существующему на месте обычаю. 1859 окт. 20 (34980); 1883 апр. 26 (1522) учр., ст. 1.
Примечание 2. (Прод. 1906 г.) Статья 91 Общего Положения о Крестьянах, издания 1876 г., и примечание 3 к ней, по Прод. 1890 г., соответствуют ст. 109 и 110 того же Положения, издания 1902 г. (Особ. Прил. Зак. Сост. кн. 1).
О порядке совершения договоров о найме имуществ
1. Договор найма недвижимости, за исключением городских строений и земельных участков в городах, должен быть вообще составлен письменно (75/952).
2. Но словесные договоры допускаются также при найме крестьянами земель (но не домов 79/225), угодий и оброчных статей у помещиков и посторонних лиц на сроки не свыше трех лет (72/827; 71/377) на всякую сумму, а на сроки от 3 до 12 лет - на сумму не свыше 300 рублей (81/139), разумея под этою суммой ежегодную плату, а не платежи за все время аренды (82/64). В подтверждение существования таких договоров допускаются свидетельские показания (82/64; 73/382).
3. Помещикам дозволяется отдавать в аренду земли крестьянам, водворенным на их земле, по договорам, писанным на простой бумаге (72/827).
4. Правила об отдаче помещичьих имений в аренду распространяются и на бывших государственных крестьян (71/240; 70/512).
5. Аренда фруктового сада есть договор о найме недвижимости (69/258). Но отдача в аренду сада лишь для снятия в нем фруктов будет договор о движимом имуществе и может совершаться словесно (70/588).
6. Несоблюдение формальностей, установленных при заключении договора о найме недвижимости, не служит единственным и безусловным поводом к признанию акта ничтожным (69/576). И словесный договор не имеет силы и значения, только когда между сторонами происходит спор о его действительности и о смысле постановленных в нем условий (70/296).
7. Договор об отдаче в аренду помещичьего имения, состоящего под запрещением, не может быть признан недействительным по одному тому, что явлен не в присутственном месте, а у маклера (69/576).
8. См. ст. 715 и 1701 и след.
1701. Договор найма подписывается обеими договаривающимися сторонами самими или их поверенными, и может быть предъявлен для засвидетельствования по правилам, изложенным в Положении о Нотариальной Части. 1782 апр. 8 (15379) ст. 179; 1800 дек. 19 (19692) ч. II, ст. 30; 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 160.
О подписании договора найма договаривающимися сторонами
1. Порядок, указанный в 1700 и 1701 ст., не относится к совершению передаточных надписей на арендном контракте (70/1534).
2. Для признания договора найма состоявшимся недостаточно только акта, в котором выразилось намерение одной из сторон отдать или взять имущество в аренду, хотя бы и с указанием срока и платы; а необходимо, чтобы обе стороны заключили самый договор, т.е. акт, предоставляющий одной стороне вступить в пользование нанятым имуществом, а другой - требовать за наем условленного вознаграждения (76/528).
3. Расписка о получении хозяином от нанимателя задатка в счет наемной платы, подписанная обеими сторонами, с обозначением предмета, срока и цены найма, должна быть признана договором найма, а не задаточной распиской, если в ней не сказано, что самый договор должен быть заключен впоследствии (75/805; 70/1017).
4. Может иметь силу и такой договор найма, который подписан только одной стороной, так как согласие другой стороны может выразиться и без подписи договора - принятием его к исполнению (75/805).
5. Предварительное условие о заключении договора не может служить основанием к принуждению заключить условленный договор (69/505), равно как и обязательство возобновить контракт (70/44).
6. Уплата арендных денег за время после срока не дает арендатору права пользоваться имуществом по истечении означенного срока (70/401).
7. И одностороннее заявление нанимателя (70/44) или хозяина об условиях дальнейшего найма само по себе еще не обязательно (79/165; 72/477).
8. На отдачу в аренду постороннему лицу крестьянского надела (при общинном владении) необходимо согласие мира (87/97; реш. Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1887 г., N 9).
9. Однако сдача в аренду своего надела постороннему лицу без согласия общества сама по себе еще не дает обществу права отбирать от домохозяина сданный им в аренду надел (Указ 2 Деп. Сената 6 июля 1904 г., N 5121).
10. Помимо общественного приговора об отдаче известному лицу в аренду крестьянской земли - должен быть заключен требуемый законом контракт (76/357).
11. См. ст. 1700 и 1705.
1702. Совершение договоров письменных или словесных на наем городских строений и земляных участков в городе оставляется на волю хозяев и нанимателей оных, как предмет, зависящий от взаимного их доверия друг к другу. Письменные договоры сего рода следует являть по существующим узаконениям, но если такой договор, подписью сторон утвержденный, не будет в свое время явлен, то удовлетворение по оному при производстве взысканий и по другим случаям производится из того только имущества, какое у лица, взысканию подвергшегося, останется за удовлетворением прочих исков, по которым соблюдены все правила, на совершение и явку их постановленные. Засим не определяется никаких штрафов или пеней за неявку договоров по наймам городских строений и земляных участков. 1833 ноября 1 (6540); 1864 ноября 20 (41477); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 160; 1867 янв. 24 (44163).
О совершении договоров на наем городских строений
и участков земли в городе
1. Договор о найме городских строений и земельных участков в городе может быть заключен и словесно (70/879; 69/899, 348). И в таком случае закон не лишает стороны права доказывать в случае необходимости перед судом существование и содержание их соглашения (73/1435). Причем условия такого найма и платежи по оному могут быть доказываемы свидетельскими показаниями (73/1435; 69/88).
2. Но словесные договоры дозволяются только для найма строений в городе (1 п.); поэтому наем пригородных дач (72/550) и строений в приселке (79/225; 75/952) требует письменного договора (79/225; 75/952; 72/550).
3. Местечки относятся к городским поселениям. Следовательно, договоры о найме земель и строений в местечках можно заключать и словесно (85/61).
4. Обязанность доказать уплату лежит на нанимателе, если иск предъявлен во время пользования им квартирою (75/515, 383), а также и в том случае, когда жилец очистит квартиру после предъявления к нему иска (75/383). Но если иск предъявлен после очищения квартиры, то обязанность доказать существование долга, образовавшегося из найма квартиры, лежит на истце (75/515, 383).
5. "С изданием положения о трактирных заведениях 1861 г., наем в С.-Петербурге покоев для гостиниц и прочих трактирных заведений подчинен общим о найме имущества правилам" (74/41).
6. Согласие домовладельца на передачу нанятого строения или квартиры другому лицу, с переводом на последнего всех обязанностей в отношении к хозяину дома, может быть выражено письменно или словесно, смотря по тому, в какую форму облечен самый договор" (76/403).
7. И согласие хозяина на указанную передачу (п. 6) можно доказывать свидетельскими показаниями, если это право нанимателя ограничено лишь согласием хозяина без определения в договоре, чтобы это согласие было выражено непременно письменно (75/372).
8. Незасвидетельствование подписи на формальном арендном контракте о передаче права третьему лицу не обращает арендный договор в акт домашний (70/1927).
9. См. ст. 715, 1700, 1701 и 1703.
1703. Контракты и условия на отдачу в аренду и содержание как земель, означенных выше в статье 1693, так и других частных имуществ, если они заключаемы будут с получением или назначением к получению арендных денег вперед более чем за год, должны быть совершаемы крепостным порядком, с тем: 1) чтобы на самые имения, по количеству взятой вперед суммы, налагаемо было запрещение; 2) чтобы в противном случае и вообще при не сохранении постановленных в сей статье правил, заключенные контракты и условия считались недействительными, и 3) чтобы запрещение, налагаемое на законтрактованное имение по количеству взятой владельцем у арендатора вперед суммы, не препятствовало владельцу в продаже или закладе того имения, лишь бы покупатель или приниматель залога имели в виду контракт, который должны они соблюсти в точности. 1836 окт. 14 (8476); 1866 апр. 14 (43186) пол. ст. 154, 158, 160; 1895 мая 13 (12832).
Примечание. Договоры и условия на отдачу в арендное содержание населенных помещичьих имений заключаются письменно. При этом запрещение на имение, по случаю отдачи оного в аренду, налагается не иначе, как по требованию участвующих в арендном договоре сторон. Платежи, учиненные арендатором владельцу имения более чем за два года вперед, если впоследствии имение это поступит в публичную продажу или будет присуждено к отдаче другому владельцу, - могут быть со стороны займодавца или новых владельцев признаны недействительными; но при этом предоставляется арендатору право взыскивать уплаченные им вперед свыше двух лет деньги с владельца, заключившего с ним арендный договор. 1861 февр. 19 (36674) II, ст. 5, 7; 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 160; 1874 апр. 17 (53379) уст., ст. 15 и след.; 1878 дек. 26 (59161); 1881 дек. 28 (575) Имен. ук.; 1887 мая 19 (4463); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 51 п. 1.
