Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.
5. Отдача имения в управление и распоряжение на известный срок с тем условием, чтобы получивший имение уплатил из чистого дохода долги собственника имения и поделил чистый доход между договаривающимися на две равные части, - составляет не арендный договор, а договор об отдаче имения в управление (70/1681).
6. "Закон предоставляет свободу собственникам и арендаторам устанавливать все подробности взаимных их отношений, прав и обязанностей, порядка сдачи арендатору имущества и возврата такового собственнику" (90/52).
7. В договоре найма допускается и условие о добровольной неустойке (72/755, 756).
8. Правила о задаточных расписках неприменимы к задатками по наемным договорам (70/334, 1073; 77/219). Поэтому при отказе нанимателя принять имущество, хозяин может удержать полученный задаток, лишь когда право на то было обусловлено в договоре, а в противном случае может искать только убытки (77/219).
9. "Если прежде заключения условленного по найму имущества контракта выдан был собственнику этого имущества задаток и в выданной о том расписке не указано, какие именно последствия относительно задатка должен влечь собою отказ от заключения контракта, следует понимать, что задаток выдан в смысле обеспечения и что, в случае если от заключения контракта откажется наниматель, данный им наймодавцу задаток возврату не подлежит" (92/40).
10. Неозначение предмета найма, срока и цены делает договор недействительным (72/341; 70/1681).
11. Упоминаемое в 1691 ст. слово "хозяин" означает полного собственника и употреблено лишь в сопоставлении со словом "наемщик", для обозначения двух договорившихся сторон (71/848).
12. См. ст. 424, 514, 1528, 1530, 1685 и 1705.
13. По договору имущественного найма наймодавец обязуется предоставить нанимателю временное пользование определенным имуществом за условленное вознаграждение.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1815.
14. Предметом найма могут быть как движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права.
Там же, ст. 1816.
141. По договору найма наймодатель обязывается предоставить нанимателю пользование отданною внаем вещью на время найма. Наниматель обязан вносить наймодателю условленную наемную плату.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и потребление его плодов, поскольку последние могут быть отнесены к доходам, с точки зрения рационального хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 535 и 581.
142. Имущественный наем есть договор, по которому одно лицо предоставляет другому временное владение и пользование имуществом (только не деньгами), за известную плату, а последний обязывается возвратить оное первому в будущее время.
"Калифорнийское Гражданское Уложение" (Малышев - III, стр. 155), ст. 1925.
15. Аренда или наем имущества есть договор, по которому одна сторона предоставляет или обещает предоставить другой пользование известной вещью за известную цену, арендную или наемную плату. Договор, которым предоставляется или обещается предоставление пользования плодоприносящей вещью с целью извлечения из нее плодов, считается арендой (Pachtvertrag), всякий же другой - наймом (Miethvertrag).
"Саксонское Гражданское Уложение", ст. 1187.
16. Собственник может арендовать или нанимать свою собственную вещь, если пользование ею принадлежит третьему лицу (ст. 795).
Там же, ст. 1189.
17. Собственник может отдавать внаем или аренду свои движимые и недвижимые вещи, а равно свои права, но и он может быть поставлен в такое положение, что сам берет внаем или аренду пользование собственною вещью, принадлежащее третьему лицу.
"Общее Гражданское Уложение Австрийской Империи 1811 г.", ст. 1093.
18. Аренда или наем пользования собственною вещью возможны в случаях, когда, напр., пользование вещью принадлежит другому лицу в силу завещания или собственник нанимает либо арендует вещь, принадлежащую ему сообща с другим.
Штубенраух. - "Das allegemeine bürgerliche Gesetzbuch", т. II, стр. 241.
19. Наем, консенсуальный контракт, возникает тем путем, что одно лицо обещает другому предоставить за известную сумму денег пользование вещью или рабочею силою человека, а другое лицо обещает первому уплатить за пользование условленную сумму денег.
Проф. Барон. - "Сист. римск. гражд. права", вып. III, кн. IV, стр. 131.
191. Имущественный наем - договор о предоставлении известной вещи в пользование на определенный срок за условленное денежное вознаграждение. Наем может состоять или в разрешении одного лишь пользования - наем в тесном смысле слова, или же в предоставлении доходов, в частности естественных плодов, - аренда. Отличительным признаком найма считается вознаграждение деньгами или натурой. Предоставление пользования за другие эквиваленты, напр., за услуги, строго говоря, не считается наймом, но оно по существу аналогично с ним.
Проф. Дернбург. - "Пандекты", т. III, стр. 362-363.
20. Наем имущества есть такой договор, которым одна сторона - наймодатель предоставляет или обязывается предоставить другой стороне - нанимателю на известное время и за известное вознаграждение какое-либо имущество или право в пользование, а когда пользование им невозможно без обладания имуществом, то и во владение или, лучше сказать, держание его, но при условии сохранения в целости самого имущества, отдаваемого внаем.
К. Анненков. - "Сист. русск. гражд. права", т. IV, стр. 132.
21. Всякого рода имущества, представляющие какую-либо сторону для пользования, могут быть предметом найма и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какой-либо своей потребности; лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу.
Проф. Д.И. Мейер. - "Русское гражданское право", стр. 494.
22. В тех случаях, когда берется билет в театр, концерт, на литературный вечер, мы имеем дело совсем не с договором найма имущества (как это неправильно признает Анненков в IV т. "Системы", стр. 142), а с так наз. loc. cond. operis (заказом или подрядом), так как, продавая билет, театр не только предоставляет покупателю известное место, но и обещает совершить еще известное действие, дать "представление", без которого и билет теряет силу, давая покупателю право получить деньги обратно.
Ф.С. Шендорф. - "Лит. обозрение", "Вест. права", 1905 г., кн. 4, стр. 275-276.
221. От найма существенно отличается во многих пунктах аренда. В то время, как предметом найма могут служить лишь вещи (движимые и недвижимые), арендовать можно и нетелесные предметы (напр., изобретения). По отношению же к вещам мы имеем аренду, когда договором устанавливается не простое право пользования, а предоставляется, кроме того, извлечение плодов, причем во внимание принимаются как естественные, так и юридические плоды; таким образом, возможна аренда имений, аренда театров, торговых предприятий и железных дорог. К аренде применяется много особых постановлений, касающихся, в частности, ее продолжительности и права отказа; впрочем, эти особенности относятся либо к аренде вообще, либо к аренде земельных участков (или прав), либо к аренде сельскохозяйственных участков, либо к аренде имений (§ 581 Герм. гр. ул.). Затем, различие между арендой и наймом имеет еще и большое процессуальное значение.
Проф. Ф. Бернгефт и Проф. И. Колер. - "Гражданское право Германии" (1910 г.), стр. 261-262.
222. В современных законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле (Miethe) и арендою (Pacht). Различие это заключается главным образом в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться (usus, uti) нанятым имуществом для своих нужд; аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю плодов и доходов имуществом (usus fructus, uti frui) (См. Dernburg, Pand. т. 2 § 111; Erdmann, System, т. 4 § 336). Нашему законодательству чуждо различие между арендой и наймом, в том виде, как оно установилось в западноевропейских законодательствах (Победоносцев, т. 3, стр. 372). Поэтому и в проекте Гражд. Улож. не сделано различия между наймом и арендою и признано возможным ограничиться одним термином "наем".
Редакц. Комиссия по составл. Гражд. Улож. - "Гражд. Улож., кн. 5: Обязат. право" (изд. под ред. И.М. Тютрюмова), стр. 389-390.
II. О сроке найма
23. Срок найма есть существенный признак этого договора и потому бессрочные арендные договоры не допускаются (70/1671); правило это обязательно как для частных лиц, так и для казны, если не последует изъятия в силу Высочайшего соизволения (76/350).
24. Определение срока возможно не только известным днем, но и наступлением известного события или действия, напр., урочным действием завода (73/910).
25. Суд не может возбуждать вопроса о бессрочности договора найма помимо заявления сторон (73/910).
26. "Изложенные в 1691 и след. ст. т. X ч. 1 узаконения о составлении договора найма или отдаче имущества в содержание (аренду) неприменимы к договорам об отдаче земли в потомственное владение... Договоры эти не подходят прямо ни под одну из категорий актов и обязательств, приводимых в Своде Гражданских Законов...", хотя "многие специальные постановления нашего законодательства, относящиеся к помещичьим, казенным и городским землям, показывают, что законы наши не отвергают безусловно потомственного пользования или владения имуществом" (81/99).
27. См. ст. 514, 1530, 1692, 1705 и 1709.
III. О наемной плате
28. Наемная плата есть существенная принадлежность договора найма, иначе договор этот превращается в ссуду (70/1681).
29. Необозначение стоимости аренды денежной ценностью не изменяет значения договора и не лишает его законной силы, так как определение стоимости предмета арендного договора денежной ценностью требуется лишь в видах правильного взимания гербового сбора (74/509). Вознаграждение хозяина за пользование землей может заключаться или в условленном количестве сельских работ (74/509), или в известной части произведений земли (75/60).
30. Не делает договора недействительным и необозначение сроков взноса наемной платы (80/252).
31. Договор о найме квартиры с условием, чтобы домохозяин вместо наемной платы получил движимые вещи жильца, находящиеся в квартире после смерти последнего, - недействителен, как заключающий распоряжение на случай смерти (69/1322).
32. См. ст. 1530, 1705 и 2064, примеч.
33. Наемная плата может состоять как в деньгах, так и в определенной части произведений отданного внаем имущества (наем исполу). Взамен наемной платы наниматель может обязаться исполнить для наймодавца определенную работу, предоставить другую имущественную выгоду или, при найме из выстройки, возвести на нанятой земле определенные постройки, с тем, что в течение наемного срока наниматель имеет право пользоваться этими постройками, а по окончании найма они отдаются в пользу наймодавца.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1818.
34. Признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за предоставленное пользование. Этот признак настолько существен, что отсутствие его по взгляду самого закона превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду (т. X, ч. 1 Св. Зак., ст. 2064, прим.).
Проф. Г.Ф. Шершеневич. - "Учебн. русск. гражд. права", стр. 516.
IV. Обязанности нанимателя
35. При неправильном пользовании предметом найма всякий причиняемый нанимателем вред должен быть вообще относим на его счет даже в том случае, когда повреждение причинено деянием или упущением и не его самого, а его домашних или прислуги. При этом ответственность квартиранта простирается и на те случаи, когда повреждение дома, причиненное при пользовании квартирою, воспоследовало, вполне или частью, за пределами нанятой квартиры (напр., порча потолка в нижнем этаже от незакрытия водопроводного крана в нанятой квартире) (1903/12).
36. В силу 425 ст. 1 ч. X т. все извлеченные противозаконно из чужого имения посторонним лицом доходы принадлежат собственнику, а потому арендатор имения обязан возвратить собственнику оного те выгоды и доходы, которые он незаконно, вопреки договору, извлек из имения (99/80).
37. См. ст. 425, 574, 1530 и 1705.
38. Отвечает ли арендатор земли за подати и повинности, на земле лежащие? - на этот вопрос следует отвечать по нашим законам отрицательно. Каковы бы ни были взаимные по сему предмету условия между землевладельцем и арендатором, взыскание казенное, поскольку утверждается на земле, падает прямо на землю, следовательно, на собственника земли. В этом смысле существует для податных взысканий правило 14 и след. ст. V т. изд. 1893 г. Уст. о Прям. Налогах.
К. Победоносцев. - "Курс гражд. права", ч. 3, стр. 377.
1692. Недвижимые частные имущества запрещается отдавать внаем или в содержание сроком свыше двенадцати лет (ср. ст. 504, 1693 и прим. 1-3). 1803 марта 28 (20692); ноября 26 (23371); 1824 июня 30 (29974).
Примечание. Срок на отдачу опекунами в арендное содержание населенных помещичьих имений малолетних ограничивается достижением этими последними семнадцатилетнего возраста. Условия на отдачу опекунами имений малолетних в арендное содержание на более продолжительные сроки могут быть заключаемы не иначе, как с разрешения Правительствующего Сената, и с соблюдением порядка, установленного в ст. 277 для продажи недвижимых имений малолетних. Арендные условия, заключенные опекунами без соблюдения сего порядка, необязательны для несовершеннолетних по достижении ими семнадцатилетнего возраста. 1861 февр. 19 (36674) II, ст. 4; 1881 дек. 28 (575). Имен. ук.
О воспрещении недвижимые частные имущества отдавать внаем
сроком свыше 12 лет
1. Ограничение арендных договоров предельными сроками имеет в основании устранить возможность путем бессрочных или чрезмерно долгосрочных контрактов передачу имений в фактически полное обладание арендатора без совершения крепостного акта и без уплаты крепостных пошлин (99/68).
2. Арендный договор, заключенный на 12 лет, с предоставлением арендатору по истечении этого контракта удержать за собой имение еще на 12 лет, нельзя считать заключенным на 24 года и следовательно таковой должен быть признан действительным (84/2; 75/181).
3. В случае же нарушения одной стороной условия о возобновлении срока аренды, другая сторона имеет лишь право на вознаграждение за убытки (84/2).
4. Воспрещается включение в контракт на отдачу в содержание в Западных губерниях земельных имуществ лицам польского происхождения условий о продлении 12-летнего срока, а равно заключение каких бы ни было особых сделок и договоров, направленных к сей цели (88/66).
5. "Определение срока сдачи в аренду земель сельскими обществами подчиняется общим узаконениям, изложенным в ст. 1692 и в 1 ч. 1693 ст. Зак. Гражд., с применением, сверх того, специальных узаконений, указанных в Полож. о Крест., а также ст. 52-57 Общ. Пол. о Крест., определяющих требуемые условия для признания законности приговоров сходов о сдаче в аренду мирских земель и оброчных статей, причем, только ст. 22 прил. к ст. 16 Полож. о башкирах требует отступления от правил первой части 1693 ст., допуская сдачу башкирской земли под устройство фабрик и заводов на срок до 70 лет" (реш. Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1895 г., N 38).
6. На основании правил об отдаче помещичьих имений в аренду (Высоч. утв. 19 февр. 1861 г. мн. Гос. Сов.), предоставлено помещикам отдавать по своему усмотрению лицам всех сословий все земли, угодья, оброчные статьи, входящие в состав их имений, кроме усадебных и полевых земель и других угодий, отведенных в постоянное пользование крестьян, и дозволяется заключать условия по сему предмету на срок до 36 лет... (ст. 1693). Обсуждение означенных правил приводит к заключению, что правила эти относятся ко всем землям, принадлежавшим к населенным имениям, по которым последовало наделение крестьян землею, и, за исключением этих наделов, все остальные принадлежащие владельцу по документам и межеванию в тех дачах (в которых числились ревизские души) и в принадлежащих к ним пустошах земли могут быть отдаваемы в аренду на срок до 36 лет; что земли эти, при дальнейшем переходе к другим владельцам, сохраняют то же свойство частей населенного имения, а, следовательно, могут быть отдаваемы в аренду и этими владельцами всех сословий, на основании тех же правил. Вместе с тем нельзя не заметить, что ввиду значительного числа земель, на арендование коих могли быть заключены контракты на 36 лет, срок сей приобрел значение столь же общего срока, как указанный 1692 ст. и считавшийся законом, в прежнее время самым продолжительным для сделок об аренде вообще, но ныне обратившийся также в специальное правило для тех недвиж. частных имуществ, к которым не относится прилож. к 1691 ст. При таких условиях, при споре против срока, означенного в арендном договоре, в большей части случаев не существует законного предположения о том, что срок этот должен был ограничиться 12 годами, и правила как о 36-летнем сроке аренды, так и о 12-летнем сроке, имеют одинаковое значение. Вследствие сего, в случае спора против действительности арендного договора, заключенного на срок более продолжительный нежели 12-летний, истец должен подтвердить правильность требования своего не только ссылкою на 1692 ст., но обязан доказать, что имение, по которому опровергается им арендный договор, не принадлежит к числу имуществ, подходящих под действие прилож. к 1691 ст. (82/85).
7. При отдаче внаем или содержание частного недвижимого имущества, назначение в договоре срока его действия свыше 12 лет - не дает контрагенту права требовать признания всего договора недействительным, а может иметь последствием лишь признание необязательным срока, превышающего 12 лет (1903/69).
8. Наше законодательство воспрещает устанавливать такую форму владения землей, при которой одному лицу принадлежит право собственности по укреплению, а другому предоставлено право бессрочного или вечного владения. Поэтому не могут пользоваться судебной защитой и договоры, устанавливающее вечночиншевое владение в городах и местечках Новороссийского края (1904/41).
9. Действие примечания к 1692 ст. 1 ч. X т. (изд. 1900 г.), устанавливающего срок на отдачу опекунами в арендное содержание населенных помещичьих имений малолетних, распространяется и на случаи отдачи в аренду недвижимых имуществ крестьян (Реш. Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1905 г., N 33).
10. См. ст. 698, 16921, 1693 и 1706.
16921. В отношении силы договоров о найме недвижимых имуществ, состоящих в пожизненном владении, соблюдаются нижеследующие правила: 1) Договор об отдаче недвижимого имущества внаем или содержание, заключенный пожизненным владельцем сего имущества с согласия собственника оного, сохраняет, по смерти пожизненного владельца, свою силу, до истечения срока, на который изъявлено было согласие собственником. 2) По имению, принадлежащему малолетнему, срок, на который опекун имеет право изъявлять свое согласие на заключение пожизненным владельцем означенного в предшедшем пункте договора, ограничивается достижением собственником семнадцатилетнего возраста. Договор, заключенный с нарушением сего условия, необязателен для несовершеннолетнего, по достижении им сего возраста. 3) Договор об отдаче внаем или содержание недвижимого имущества, заключенный пожизненным владельцем без согласия собственника или заступающего его лица (п. 1 и 2), обязателен для собственника в продолжение трех лет, считая с того дня, в который окончился последний истекший при существовании пожизненного владения арендный год, если условленный срок найма не истечет ранее окончания сего трехлетия. Правило сие распространяется, однако, на те только случаи, в которых арендное владение нанимателя, основанное на означенном договоре, действительно началось прежде смерти пожизненного владельца. 4) Упомянутый в предшедшем (3) пункте договор может быть уничтожен судом ранее наступления определенного в нем срока, если собственник имущества докажет, что условия сего договора явно не соответствуют доходности имущества или клонятся к уменьшению его стоимости. 1885 мая 20 (2960) I, ст. 1-4.
