Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.
16. См. ст. 1685 и 1687.
1687. По истечении назначенного сторонами для совершения формального акта срока, или, если он не был назначен, по прошествии года со дня выдачи задаточной расписки, она, относительно обязанности совершить купчую крепость или запродажную запись, считается ничтожной, сохраняя, однако, в продолжение еще одного года, полную силу в отношении к последствиям, указанным в следующих 1688 и 1689 статьях. 1877 окт. 22 (57795); ст. 2.
О сроке, назначенном сторонами для совершения формального акта
1. Статья эта (1687) применима лишь к тем задаточным распискам, которые совершены согласно требованиям 1685 и 1686 ст. (75/689; 74/235; 73/1212).
2. Срок для взыскания по задаточной расписке принадлежит к давностным и потому суд не вправе сам возбуждать вопрос о пропуске этого срока (74/516; 72/583).
3. Исполнением задаточной расписки относительно совершения купчей крепости следует считать окончательное утверждение купчей крепости старшим нотариусом (77/354; 72/306) и, если купчая не утверждена в срок по вине старшего нотариуса или вследствие накопления дел в нотариальном архиве, то это не может быть поставлено в вину обязавшейся стороне (77/354).
4. Требование по задаточной расписке подлежит предъявлению в суд в форме иска (71/772; 69/113) и не считается предъявленным в иной форме, напр. заявление через нотариуса (71/772).
5. При иске должна быть представлена в подлиннике задаточная расписка (69/833).
6. Прекращенное производство не прерывает упомянутого срока (71/1039, 772).
7. Смерть продавца не оправдывает пропуска срока (69/339).
8. При совершении задаточных расписок, соответствующих требуемым ст. 1686 т. X ч. 1 условиям, стороны могут не назначать срока именно ввиду того, что ст. 1687 определяет, какой должен быть срок исполнения по задаточной расписке в том случае, когда этот срок не был в задаточной расписке самими сторонами назначен, или, иначе говоря, договаривающиеся стороны, заключая расписку, хотя без срока, но по правилам 1686 ст., тем самым как бы молчаливо изъявляют согласие подчиниться предустановленному законом в 1687 ст. сроку (91/35).
9. Когда окончание срока задаточной расписки приходится в неприсутственный день, то ст. 832 Уст. Гр. Суд. к исчислению срока, для замены задаточной расписки формальным актом установленного, - неприменима, так как означенная статья содержит правило для исчисления лишь судопроизводственных сроков (70/834). Но по позднейшему разъяснению Сената, ст. 822 названного устава применима и к сроку для предъявления иска по задаточной расписке (74/664).
10. См. ст. 683, 1685, 1688 и 1689 и прилож. к ст. 694.
11. К задаточной расписке стороны могут прибегнуть не только перед купчей, но и перед самой запродажей. Это значит, другими словами, что задаточная расписка не есть запродажа. В задаточных расписках должны быть упомянуты, согласно 1686 ст., главные пункты намеченного договора, в противном случае контрагентам было бы впоследствии трудно доказать заключение именно того договора, который имелся в виду при составлении расписки. Но значение этой последней лежит исключительно в признании получения задатка, из которого могут быть выводимы только известные имущественные последствия. Отрицать нельзя, что в ст. 1686 и 1687 встречаются выражения, которые несколько затемняют правильное понимание сделки, так как в первой из них упоминается соглашение о продаже, а в начале ст. 1687 как бы признается, с одной стороны, право, а с другой - обязанность совершить куплю. Однако более внимательное рассмотрение названных статей убеждает, что такого рода впечатление не совсем соответствует действительному смыслу их. Соглашение сторон неминуемо, без него стороны не дошли бы до составления задаточной расписки, но тем не менее можно утверждать, что их волеизъявления относятся к одному только задатку и к его участи и вовсе не создают pactum de contrahendo в тесном смысле слова. После составления задаточной расписки стороны связаны лишь в том отношении, что заключение договора наносит им известный имущественный вред; но нигде не сказано, что из задаточной расписки вытекает какое-либо право добиваться заключения будущего договора. В ст. 1687 хотя и упоминается о взыскании, но под этим разумеется необходимость процессуального действия для получения двойного задатка. Вся статья имеет лишь целью установить, при каких условиях задаток теряется или возвращается вдвойне; никакого другого права, кроме этих последствий, за контрагентами не признается в течение установленных законом шести недель и тем более не может быть и речи о праве той или другой стороны требовать совершения формального акта по истечении этого срока, так как arrha pacto imperfecto data с самого начала такого правомочия не создавала.
Проф. Л.А. Кассо. - "Запродажа и задаток", "Ж. М. Ю.", 1903 г., кн. 5, стр. 174-176.
1688. Если от совершения формального акта (купчей крепости или запродажной записи) откажется продавец или если по его вине этот акт не будет совершен в назначенный распиской о задатке срок, а когда срока не было назначено - в течение одного года со дня выдачи расписки, то продавец обязан возвратить задаток в двойном количестве. Если же помянутый акт не будет совершен в указанные сроки вследствие отказа или по вине покупателя, то сей последний теряет свой задаток в пользу продавца. Там же, ст. 3.
О последствиях несовершения в назначенный в расписке срок
формального акта по вине той или другой стороны
1. Все последствия нарушения задаточной расписки и ограничиваются лишь теми, которые указаны в 1688 ст. Поэтому не исполнивший условия задаточной расписки относительно совершения формального акта на запроданное имение в назначенный распискою срок не обязан, кроме потери задатка или возвращения его в двойном количестве, вознаграждать контрагента за убытки, причиненные ему несовершением формального акта (1904/28).
2. Для того, чтобы продавец имел права на удержание задатка, недостаточно, чтобы купчая крепость не была совершена по его вине, а он должен доказать, что она была не совершена по вине покупателя (75/267).
3. "Когда имение покупается несколькими лицами совокупно, то все они вместе составляют одну сторону, и каждое из них не может действовать отдельно от прочих, не изменяя условий договора и тех последствий, какие за неисполнение договора постановлены в законе", поэтому отказ одного из них от совершения купчей крепости равносилен отказу и другого (73/258).
4. То обстоятельство, что во время заключения договора о запродаже общего нераздельного имущества продавец не имел права собственности на все то имущество и доверенности от совладельцев, - не может иметь последствием признание самого договора недействительным (79/228).
5. Вопрос, которая из сторон виновна в несовершении формального акта, относится к существу дела и поверке в кассационном порядке не подлежит (76/268).
6. Судебная Палата, в явное нарушение ст. 1536 и 1538 Зак. Гражд.: 1) отнесла к вине покупщика несовершение купчей крепости у младшего нотариуса в условленное в запродажной записи время на том основании, что в назначенный для совершения этого акта день покупщик не имел в наличности тех денежных средств, которые были необходимы для окончательного расчета по покупке запроданного ему имения, между тем как Палатою не было установлено, чтобы в силу запродажной записи окончательный расчет по покупке имения покупщик обязан был произвести в день совершения купчей крепости у младшего нотариуса, а не при передаче ему главной выписи утвержденной старшим нотариусом купчей крепости на запроданное имение, и 2) поставила в вину покупщику неявку его уполномоченного в квартиру продавца для совершения купчей крепости, тогда как, согласно установленным Палатою же фактическим данным дела, покупщик обязан был по условию договора явиться для совершения купчей крепости в подлежащее "учреждение", каковым нужно считать контору нотариуса, а не квартиру продавца, раз об этом не было между сторонами особого соглашения.
(Отделенск. резолюция Гражд. Касс. Деп. 1 апреля 1908 г. по д. барона Мейендорф с бар. де Шодуар).
См. ст. 570, 684, 1679, 1685 и 1687.
7. Если к назначенному в договоре запродажи сроку продажа не состоится по вине одной из сторон, то виновная сторона обязана возместить другой понесенные ею убытки. Если же в обеспечение заключения договора продажи дан задаток, то применяются правила ст. 1599 и 1600.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1778.
8. Если по предварительному договору дан задаток в обеспечение заключения в будущем продажи, займа или иного договора, то, в случае незаключения сего договора по вине давшего задаток, таковой теряется; в случае же незаключения договора по вине получившего задаток, таковой возвращается вдвойне.
Там же, ст. 1599.
81. Независимо от сего, виновный обязан вознаградить другую сторону за убытки, насколько они превышают задаток.
Там же, ст. 1594.
9. Сторона, которая в предусмотренных в статьях 1597 и 1599 случаях теряет задаток или возвращает его вдвойне, не обязана вознаграждать другую сторону за убытки.
Там же, ст. 1600.
10. С изданием закона 22 октября 1877 г. (ст. 1686 и 1687 по изд. 1887 г.) и после нового гербового устава 1900 г., создавшего для запродаж и задаточных расписок однообразный размер сбора, все более и более уничтожалась разница между этими обеими сделками, почему на практике контрагенты крайне редко прибегают к запродаже, почти всегда предпочитая задаточную расписку. Запродажная может пригодиться лишь тогда, когда желательно обеспечить заключение купли неустойкой, для которой не может быть места в задаточной расписке (см. ст. 1681 и 1686 т. X ч. 1), так как последняя никаких других правомочий кроме задаточных не создает. Существенной разницей между этими двумя сделками после 1854 г., когда запродажа уже не могла вести к понудительному приобретению собственности, и является лишь иск об убытках, порождаемый только одной запродажей.
Проф. Л.А. Нассо. - "Запродажа и задаток", "Ж. М. Ю.", 1903 г., кн. 5, стр. 172-179.
11. Решение Прав. Сената (5 ноября 1903 г. по делу Кровопускова и Храмцова со Львовой - реш. 1904 г., N 28), согласно которому неисполнение условий задаточной расписки одним из контрагентов влечет за собою для него лишь последствия, указанные в 1688 ст., и не обязывает к возмещению убытков, - нельзя признать правильным по следующим соображениям: во-первых, обеспечение договора запродажи по задаточной расписке в виде задатка составляет в существе своем обеспечение неустойкою, а раз, независимо от взыскания последней за неисполнение договора, сторона обязывается, в силу 1585 ст., возместить и убытки, то едва ли представляется основание сомневаться в том, что и не исполнивший условий задаточной расписки обязан возместить вред и убытки, причиненные неисполнением этих условий, и, во-вторых, задаток не имеет значения вознаграждения за убытки от неисполнения договора, служа лишь его обеспечением, как это разъяснено и Сенатом в решениях за 1888 г., N 33 и за 1892 г., N 12, хотя и не по отношению собственно к задаточным распискам. Но если задаток вообще не является способом вознаграждения за убытки, то, очевидно, значение и роль его не могут видоизменяться в тех случаях, когда он служит обеспечением надлежащего исполнения условий задаточной расписки, так как юридическая природа задатка не может измениться в зависимости от формы запродажной сделки.
К.П. Змирлов. - "Не исполнивший условий задат. расписки обязан ли, в силу 570 ст. 1 ч. X т. Св. Зак., вознаградить своего контрагента и за убытки, независимо от той ответ., кот. для подоб. случаев устан. 1688 ст. 1 ч. X т.?", "Ж. М. Ю.", 1904 г., кн. 1, стр. 165-169.
12. В решении 4 ноября 1903 г. Уголовный Кассационный Департамент Правительствующего Сената признал, что когда одно лицо ложно уверит другого о принадлежности ему (продавцу) запродаваемого имущества и в силу этих ложных уверений покупатель согласится на совершение запродажной и даст задаток, то здесь налицо все существенные признаки мошенничества, предусмотренного 1666 ст. Улож. о Нак., так как покупатель вводится в заблуждение, благодаря которому считает для себя выгодным уплатить указанную сумму (задаток), получаемую продавцом. Следовательно, если в основе запродажи недвижимого имущества, не принадлежащего в момент заключения этого договора продавцу, лежит обман, то такая сделка влечет помимо недействительности ее и уголовные последствия для лица, совершившего обман. Из разъяснений Гражданского Кассационного Департамента (1879 г., N 228 и 1880 г., N 94) следует, что лицо, запродающее имущество, не принадлежащее ему, действует добросовестно, не создает никакого заблуждения у покупателя относительно предмета договора. Положение становится иным, когда в основе сделки лежит обман. Если одно лицо запродало другому имущество, в момент совершения договора запродажи уже проданное третьему лицу, и притом самый договор запродажи был заключен только вследствие ложных уверений запродающего, что имущество принадлежит ему, то, конечно, такой договор не может подойти к тем случаям, возможность которых допускал Гражд. Касс. Департамент, разъяснивший, что предметом запродажи может быть и имущество, не принадлежащее запродающему.
"Ответственность за запродажу недвиж. имущ., не принадлежащего в момент заключения договора запродажи продавцу", "Вестн. Права", 1903 г., кн. 8, стр. 209-210 и кн. 9-10, стр. 198.
13. Если в договоре, заключенном с выдачею задатка, стороны выговорили себе право отступиться от договора, то задаток имеет значение отступного. Если одна из сторон отступится от договора, то задаток теряется или возвращается в двойном количестве, смотря по тому, отступилась ли от договора сторона, давшая задаток или получившая его.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1597.
1689. Когда формальный акт не будет совершен или по взаимному соглашению, или по вине обеих сторон, или же по невозможности совершить оный для обеих сторон или для одной, то условие о продаже уничтожается простым возвращением задатка продавцом покупателю. Законными причинами неявки к совершению акта признаются: 1) лишение свободы; 2) прекращение сообщений во время заразы, нашествия неприятеля, необыкновенного разлития рек и т.п. непреодолимых препятствий; 3) внезапное разорение от несчастного случая; 4) болезнь, лишающая возможности отлучаться из дому; 5) смерть родителей, мужа, жены или детей, или же тяжкая, грозящая смертью, болезнь их. Там же, ст. 4, 5.
О законных причинах, освобождающих стороны от последствий
несовершения в срок формального акта
1. Болезнь освобождает от взыскания задатка в двойном количестве, как в том случае, когда она лишает стороны возможности явиться к нотариусу для совершения акта, так и в том, когда по означенной причине им представляется невозможным явиться к старшему нотариусу для совершения последующих действий, к числу каковых относится предъявление ему для утверждения выписи из актовой книги (1903/87).
2. Непреодолимые препятствия, в смысле внешних событий, указываемых в ст. 1689 Зак. Гражд., служат основанием к устранению ответственности за неисполнение договора (1907/76).
21. Требование о простом возвращении задатка (ст. 1689 т. X ч. 1), при несовершении по взаимному соглашению сторон формального акта в условленный в задаточной расписке срок, - может быть заявлено, согласно ст. 1687, только в течение одного года со дня истечения означенного срока (Реш. Гр. Касс. Деп. 28 октября 1909 г. по д. Кононова).
См. ст. 570, 1536, 1685, 1687, 1688 и 1705 т. X ч. 1 и ст. 216 Пол. о каз. подр. и пост.
3. Влияние войны на гражданский оборот воюющей державы должно быть с юридической точки зрения рассматриваемо как проявление непреодолимой силы, создающей невозможность исполнения обязательства и притом невозможность объективную. И хотя наш закон общих постановлений о влиянии невозможности исполнения по обязательствам на права и обязанности контрагентов не содержит, но из ст. 216 Полож. о каз. подр. и. пост. и ст. 1689 т. X ч. 1 видно, что таковое ему не чуждо и его необходимо допустить вообще, так как оно вытекает из природы вещей, "из общего смысла законов", которым по силе 9 ст. Уст. Гр. Суд. надлежит руководствоваться суду при наличности недостатка или неполноты в законе.
А.А. Леонтьев. - "Война и гражданский оборот", "Юрист", 1904 г., N 15, стр. 561-564.
4. Достойно внимания, что среди законных причин не упоминается смерть продавца или покупщика; но если "болезнь, лишающая возможности отлучиться из дому", считается законной причиной неявки, то тем более имеет такое значение смерть.
Проф. А.М. Гуляев. - "Русское гражд. право", стр. 284.
1690. Договор на запродажу движимого имущества подписывается договаривающимися сторонами и может быть предъявлен для засвидетельствования по правилам, изложенным в Положении о Нотариальной Части. 1782 апр. 8 (15379) ст. 179; 1800 дек. 19 (19692) ч. II, ст. 30, 1821 ноября 24 (28814) ст. 16, п. 2; 17, 22; 1826 марта 7 (183); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 128; 1874 апр. 17 (53379) уст., ст. 14 п. 1; 20 п. 1; 21-23, 28, 30, 38-42; 1878 дек. 26 (59161); 1887 мая 19 (4463); 1896 мая 13 (12932); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 5, 24-28, 50, 57 п. 1. - Ср. ст. 715.
Примечание. (Прод. 1906 г.) Договоры на запродажу по торговле составляются и являются у маклеров особенным порядком, в ст. 698 и следующих Устава Торгового (изд. 1903 г. и по Прод.) определенным.
О порядке совершения договора на запродажу движимого имущества
1. Если лицо, которому какая-либо вещь не принадлежит в собственность, обяжется к известному сроку ее приобрести и затем продать за условленную цену, то такая сделка должна быть признана запродажею (80/94).
2. Домашний акт об условиях продажи движимого имущества и об облечении его в форму нотариального акта также относится к числу запродажных сделок (80/94).
3. Запродажа будет и в том случае, когда стороны на словах условились о продаже такого движимого имущества (напр., права на иск), для продажи которого необходима письменная форма (69/1132).
4. См. ст. 715, 1679 и 1685.
Гл. II. О найме имуществ и отдаче оных в содержание
Отд. I. О найме и отдаче в содержание частных имуществ
I. Составление договора найма или отдачи в содержание имущества
1691. При найме или отдаче в содержание частных имуществ надлежит определить предмет найма или содержания, срок и цену оного. Сверх сего, допускаются всякие другие произвольные условия, законам непротивные, как-то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного и тому подобные. 1649 янв. 29 (1) гл. X ст. 227, 274; 1782 апр. 8 (15379) ст. 179.
Примечание I. Особые правила о сроке и порядке производства найма помещений для присутственных мест, тюрем и других казенных учреждений изложены в Уставе Строительном.
Примечание 2. (Прод. 1906 г.) Правила об отдаче на срок не долее двенадцати лет участков прибрежья бечевников для устройства пароходных пристаней в городах, посадах и местечках и больших торговых селениях определяются в Уставе Путей Сообщения (ст. 388, по Прод.).
I. Понятие о договоре найма имуществ
и отличие его от других договоров
1. Наем имущества есть двусторонний договор, по которому одна сторона обязывается предоставить другой владение и пользование имуществом на известный срок, за условленное вознаграждение, для определенной цели (81/82; 75/528; 70/401).
2. Поэтому договор о пользовании льдом из чужого озера не будет арендным договором, так как им не передается права владения самим озером (99/68).
3. "Право пользования землей, будучи выделено по законному арендному условию из права собственности, дает пользователю право на произведения земли, находящейся во временном арендном его владении" (70/654).
4. Продажа леса на сруб есть договор купли-продажи движимости, а не аренды недвижимости, хотя бы рубка предоставлялась на несколько лет с правом пользования в проданном лесу выгонами и покосами в течение договорного срока (77/186; 73/158).
