Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.
О назначении в запродажной записи срока для заключения
договора купли-продажи
1. Назначение в запродажной записи времени окончательного осуществления предположения о продаже предоставлено усмотрению сторон (76/268; 68/682).
2. Поэтому договаривающиеся могут определить срок совершения купчей крепости не назначением известного дня, а другим способом, признаваемым ими для себя боле удобным, и от суда зависит, по представленным ему доказательствам, решить, наступило ли событие, которым обусловлено совершение купчей крепости и которая из сторон виновна в ее несовершении (76/268; 75/358).
3. Срок, назначенный в запродажной записи для совершения купчей крепости, относится к утверждению купчей старшим нотариусом (75/794; 72/306).
4. Если к назначенному запродажной записью сроку купчая крепость не совершена окончательно, то запись, в отношении обязанности совершить купчую, становится безусловно ничтожною (75/794; 71/856).
5. Но с истечением назначенного в запродажной записи срока на продажу имущества она теряет значение лишь в отношении обязанности совершить купчую крепость; относительно же определенных в записи последствий несовершения купчей она сохраняет силу и после срока (75/279; 68/79).
6. "Если по истечении срока, на который запр. запись только и признается действительной, продавец и покупщик входили между собою в новые соглашения, но не облекли их в письменную форму, то без согласия на суде обеих тяжущихся сторон в том, что условия запродажи распространены ими на дальнейший срок, эти последние не могут быть приняты в соображение для определения взаимных прав и обязанностей продавца и покупщика, приступивших после истечения срока запродажной вновь к совершенно купчей, но не пришедших засим к окончательному соглашению" (73/1256).
7. Началом давности для иска по запродажной записи должен считаться день назначенного в ней срока на совершение купчей крепости (75/71).
8. "По договору запродажи недвижимого имения в том случае, когда в договоре срока не назначено и договор не соответствует условиям 1686 ст. 1 ч. X т., право на иск возникает с момента требования, обращенного одной стороной к другой исполнить договор, т.е. требования совершить куплю-продажу недвижимого имения, - при отказе же от совершения ее возникает право требовать возвращения задатка". С этого момента и начинается течение погасительной давности, подобно обязательствам бессрочным и выданным сроком до востребования (91/35).
9. См. ст. 1685, 1686 и 1687.
10. Назначенный в договоре запродажи срок относится вообще к совершению акта купли-продажи, следовательно, к начальному моменту, а не непременно, как неправильно полагает Сенат (реш. 1875 г., N 794), к моменту утверждения купчей старшим нотариусом.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. - "Учебн. русск. гражд. права", стр. 472.
1683. Запродажная запись пишется без взыскания крепостных пошлин, и может быть предъявлена для засвидетельствования по правилам, изложенным в Положении о Нотариальной Части. 1821 ноября 24 (28814) ст. 8; 1826 марта 7 (183); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 77, 157; 1874 апр. 17 (53379) уст., ст. 14 п. 1; 20 п. 4; 21-28, 30, 38-42; 1878 дек. 26 (59161); 1887 мая 19 (4463); 1896 мая 13 (12932); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 5, 13, п. 10, 18: 24-29, 34, 38, 50, 57 п. 1. Ср. ст. 715.
О порядке совершения запродажной записи
1. Запродажная запись не считается недействительной потому, что совершена домашним порядком и написана на простой, а не на гербовой бумаге. (76/362; 74/44; 73/1376).
2. Словесное соглашение о запродаже недвижимого имущества недействительно и отказ от исполнения такого соглашения не влечет ответственности за убытки (74/178; 69/301).
3. См. ст. 715 и 1685.
1684. По одной запродажной записи, без совершения по ней купчей крепости, запрещается допускать ко владению недвижимым имением (а). В случае доказанной передачи владения имением по запродажной записи до совершения купчей, взыскиваются в штраф, с продавца и с покупателя поровну, крепостные по запродажной цене имения пошлины, независимо от пошлин, подлежащих уплате при совершении купчей крепости (б). (а). 1826 марта 7 (183) ст. 1. - (б) 1854 февр. 8 (27914) ст. 4; 1858 июня 16 (33315), ст. 1; 1860 марта 21 (35585); 1861 дек. 18 (37761); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 57 п. 1.
Примечание. В 1854, 1858 и 1860 гг. были поставлены особые правила о том, как поступать с недвижимыми имениями, находящимися во владении разных лиц по неформальным актам или без всяких актов [1854 февр. 8 (27914) ст. 1; 1858 июня 16 (33315) ст. 1; 1860 марта 21 (35585)].
О воспрещении допущения ко владению недвижимым имением
по одной запродажной записи
1. Договор запродажи не может служить доказательством права собственности (74/313).
2. Владение по запродажной записи воспрещено в видах устранения передачи владения без совершения крепостного акта и без уплаты крепостных пошлин (99/68).
3. Передача имения во владение по запродажной записи может "привести к уничтожению всей сделки, лишь когда бы эта часть договора была признана состоящей в неразрывной связи с условиями, относящимися к запродаже и такой связью разрушала бы и их обязательную силу, при невозможности отдельного их допущения" (96/8).
4. Взыскание упоминаемого в этой статье штрафа не может быть распространяемо на случай передачи владения имением по иному акту, напр., по купчей, совершенной домашним порядком (69/1123).
5. "Владение по запродажной записи может быть зачтено в счет давностного срока (реш. 1884 г., N 107; 1881 г., N 154); оно и ограждается законом против третьих лиц, как всякое фактическое владение, посему и нет основания признавать, чтобы владелец по запродажной записи лишен был права страховать те строения, которые считает принадлежащими себе" (94/26).
6. См. ст. 773, 2199 и 2200.
1685. Если условившиеся о продаже пожелают, по какой-либо причине, до совершения купчей или формальной запродажной записи, обеспечить свое предварительное условие задатком, то получивший оный, в удостоверение сего, должен выдать покупщику расписку. 1854 июня 7 (28323).
Об обеспечении условий запродажной записи задатком
1. "Задаток есть та сумма, которой стороны обусловились обеспечить договор (3 п. 1686 ст.)... При таком значении задатка в смысле обеспечения договора, его нельзя смешивать с авансом, т.е. с той частью покупной за имение цены, которая дается хотя вперед, но ей не присваивается сторонами значение обеспечения договора. А так как по одному и тому же договору может быть дан и задаток и аванс, то последствия несовершения акта в отношении этих сумм нельзя смешивать, а именно: 1) сумме, данной в виде задатка, должно по задаточным распискам, составленным согласно ст. 1686 ч. 1. т. X, давать назначение, указанное в 1688 и 1689 ст. 1 ч. X т., а по другим сделкам, указанным в реш. 1888 г., N 33, в том числе и по запродажным записям, согласно этому решению, и 2) сумме же, данной не в виде задатка, т.е. не в виде обеспечения договора, следует давать назначение, указанное в договоре, а если договор не состоялся и каждая сторона восстановляется в то положение, в котором была до заключения договора, эта авансовая сумма должна быть возвращена той стороне, которая ей дала" (92/12).
2. Выбор заключить купчую крепость или запродажную запись предоставляется на волю сторон, но если в задаточной расписке положительно выражено, какой именно из этих актов условлено совершить, то суд не вправе своею властью изменить постановленное между сторонами условие и заменить один акт другим (71/204).
3. В решениях 76/286, 16, 75/758 Сенат признавал, что правила о задаточной расписке установлены исключительно для сделок о недвижимых имуществах. Но затем по вопросу: "какое значение имеет задаток, вручаемый покупщиком продавцу при продаже движимого имущества?" Сенат пришел к следующим выводам: "1) что задатку придается значение обеспечения исполнения договора; 2) что определение судьбы задатка, данного в обеспечение, стоит в прямой зависимости от того, кто из сторон виновен в неисполнении договора, а именно: а) неисполнение договора без вины какой-либо из сторон имеет своим последствием простое возвращение задатка по силе 574 ст.; б) неисполнение договора по вине принявшего задаток влечет за собой обязанность возвратить таковой (ст. 1518) и б) неисполнение договора по вине давшего задаток - имеет своим последствием потерю задатка". "Вручение задатка, особенно в словесных сделках, есть как бы санкция договора, т.е. коль скоро задаток дан и принят, договор считается заключенными, и ни та, ни другая сторона уже не могут произвольно отказаться от него". "Прав. Сенат считает нужным остановиться еще на том, что задаток не имеет значения вознаграждения за убыток от неисполнения договора продажи движимого имущества, поэтому нередко количество выговоренного задатка соответствует размеру ожидаемого убытка в случае неисполнения договора... но... возможность такого фактического, а не юридического, отношения задатка к убытку не имеет того значения, чтобы принявший задаток, для удержания задатка, обязан был, кроме вины противной стороны в неисполнении договора, доказать и то, что убытки были не менее полученного им задатка, а имеет лишь то значение, что получивший задаток имеет право отыскивать убытки от неисполнения договора продажи лишь в том количестве, насколько они превышают сумму задатка. Покупщик же, в случае виновности продавца в неисполнении договора, кроме возвращения ему задатка, может предъявить иск об убытках, происшедших от неисполнения договора, не только вообще, но и от потери им суммы задатка со времени вручения ее до возвращения ему" (88/33; 92/12).
4. Высказанные Сенатом в этом решении (88/33) разъяснения применимы и к договору о найме недвижимости, так как хотя они были высказаны по поводу договора о продаже движимости, но исходною точкой служили выводы из общего смысла узаконений, касающихся определения значения и судьбы задатка в случае неисполнения договора (92/40).
5. Не могут быть признаны задаточными расписками: а) расписка о задатке, который дан не в обеспечение будущей купли-продажи, а в виде уплаты части цены по купле-продаже (движимости), уже состоявшейся (72/791); б) расписка о задатке, являющемся уплатой части в счет следуемых денег за условленные работы (69/1127); в) расписка о задатке, который получен по сделке, имеющей предметом наем движимого имущества (77/219, 70/1073); г) расписка, которая дана в обеспечение совершения акта продажи, а заключает в себе лишь удостоверение в получении задатка как части суммы, в которую стороны условились совершить продажу (71/984). В приведенных случаях применимы общие законы о договорах, а не специальные о задаточных расписках (77/219).
6. Задаточная расписка, совершенная опекуном при наличности общего разрешения Сената на продажу имения, но "без ведома" (о данной сделке) опекунского учреждения - необязательна для подопечного (1904/80).
7. Задаточной расписке не может быть придаваемо значение долгового обязательства (70/647, 342).
8. От соглашения сторон зависит обозначать добавочные сверх покупной цены уплаты не в купчей крепости, а в задаточной расписке, которая таким образом при определении цены, за которую имение продано, может быть принята за акт, дополняющий купчую крепость (68/254).
См. ст. 1681, 1686, 1687, 1688, 1690, 1691 и Пол. о Каз. Подр. и пост. ст. 28.
9. Денежная сумма, выданная одной из договорившихся сторон другой в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, признается задатком.
"Гражданское Уложение" (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1593.
10. Под задатком разумеется уплата при самом заключении обязательства известной части той суммы, которой полная уплата должна последовать позднее в назначенные обязательством сроки.
Проф. В.Д. Кавелин. - "Права и обязанности по имущ. и обязат. в применении к русск. законод.", стр. 133.
11. Если при переговорах о заключении договора что-либо дается в качестве задатка, то обстоятельство это рассматривается как знак заключения договора.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 336.
12. Проект Гражданского Уложения (ст. 1593) определяет задаток как денежную сумму, выданную в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Это определение едва ли может быть признано удачным. Задаток никогда не дается в доказательство заключения договора. Он может впоследствии оказаться доказательством, но не в этих видах он выдается. В таком именно смысле следует понимать тексты римских источников об arrha confirmatoria (Pr. I. III, 23); в таком же смысле говорят о задатке как о доказательстве современные законодательства (ср. Герм. улож. ст. 336). Ибо не следует забывать, что речь идет только о факте дачи задатка, а не о письменных задаточных актах - два момента, по-видимому, не ясно различаемые проектом. При выдаче акта о задатке, или, по терминологии X т., расписки о задатке, - доказательством заключения договора является уже акт, содержание расписки само по себе, а не дача задатка. Самая дача задатка как внешний факт в громадном большинстве случаев доказательством каких бы то ни было определенных договорных отношений служить не может; этот факт бессилен определить содержание договора. Самое большее, что может законодатель сказать о задатке как о доказательстве, это то, что факт выдачи задатка может иногда служить доказательством наличности договора, - тогда именно, когда самое содержание переговоров между сторонами бесспорно; факт дачи задатка разрешает тогда окончательно вопрос в смысле существования договора. Приписывать задатку большее значение значит переоценивать его действительный, жизненный смысл.
М.М. Винавер. - "Общая часть обязат. права в проекте Уложения", в кн.: "Из области цивилистики", изд. 1908 г., стр. 199-200.
13. Задаток в сомнительных случаях представляет собою доказательство заключения договора - так наз. arrha confirmatoria. По некоторым партикулярным законодательствам задаток считается даже необходимой формой известных контрактов, напр., договора найма прислуги, но общегерманское право этого не требует. Часто задаток преследует штрафную цель - так наз. arrha poenalis. В этом последнем случае задаток может преследовать исключительно штрафную цель, но, преследуя штрафные цели, он может в то же время служить и доказательством заключения договора.
Проф. Дернбург. - "Пандекты", т. III, стр. 39.
14. По вопросу о задатке - см. Франц. гр. улож. - ст. 715; Итал. - ст. 1217; Австр. - ст. 908; Цюрих. - ст. 965; Саксон. - ст. 893-895; Герм. - ст. 336-338; Швейц. зак. об обязат. - ст. 178; Св. гр. узак. губ. Приб. - 3359, 3364, 3366.
1686. Расписка о задатке должна содержать в себе: 1) год, месяц, число и место ее выдачи; 2) определение условий, на основании коих стороны согласились заключить между собою договор продажи; 3) обозначение формального акта (купчей крепости или запродажной записи), совершение которого стороны условились обеспечить задатком, и самый срок, в течение которого они обязуются совершить этот акт, не долее, однако же, одного года со дня выдачи расписки; 4) объявление продавца, что он, по соглашению о продаже им такому-то лицу, за такую-то цену, получил от него столько-то в задаток; и 5) собственноручную подпись получившего задаток продавца, или же в случае неумения его грамоте или за невозможностью, по иной причине, подписать расписку, надлежащее, по закону, в том засвидетельствование. 1877 окт. 22 (57795) ст. 1. - Ср. 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 57 п. 1.
О задаточных расписках
1. Только те задаточные расписки могут иметь для выдавших их последствия, указанные в законе, которые заключают в себе все существенные признаки задаточных расписок (79/140; 71/984).
2. Все требуемые 1686 ст. условия должны содержаться в той же самой задаточной расписке, а не в двух или более отдельных актах, хотя бы они и были написаны на одной бумаге (68/544).
3. Днем выдачи задаточной расписки признается день, показанный в расписке, а не день засвидетельствования подписи нотариусом (74/661).
4. Неозначение в задаточной расписке условий, принятых сторонами для совершения договора продажи, - не лишает акт значения задаточной расписки. Если продавец ограничился обозначением в расписке лишь существенных предметов: имения, его цены, суммы, полученной в задаток, и умолчал о других добровольных условиях продажи, то значит таких условий сторонами не было и постановлено. Если же приняты особые условия, то они должны быть объяснены в задаточной расписке - и при совершении формального акта, не могут быть изменены без обоюдного согласия сторон (71/1266).
5. Задаточная расписка, удовлетворяющая всем требуемым законом условиям, действительна, если выдана и после того, как приступлено к совершению купчей крепости (67/201).
6. Не имеет значения задаточной расписки акт, которым удостоверено получение задатка в разные числа (68/544).
7. Помещение в расписке о задатке кроме указываемых законом еще и других условий по взаимному соглашению сторон не лишает ее силы, лишь бы условия эти не были противны законам (72/461).
8. Задаточная расписка не теряет своей силы, если в ней не обозначено место ее выдачи (68/2).
9. Правилам о составлении задаточной расписки не противоречит включение в них условия совершить акт с тем, чтобы уплаты по таковому покупной суммы производились после срока расписки (74/101).
10. Но "договор, в котором включено между прочим условие о неустойке, различное от условий установленной в 1687 ст. неустойки, не может быть признан такою распиской о задатке, значение и последствия которой определены в 1685 и след. ст." (79/140).
11. Задаточная расписка не теряет значения, если подписана и обеими сторонами (72/40).
12. Не могут быть признаны задаточными расписками: а, такая запродажная сделка, в которой не обозначена цена имущества (72/878); б, расписка, в которой не объяснено о получении задатка, а обусловлено, что покупщик обязуется внести задаток в будущем или уплатить его после совершения задаточной расписки (74/176; 71/1198); в, расписка, удостоверяющая получение не задатка, а всей покупной цены (76/568, 74/534); г, расписка, в которой не засвидетельствована подпись за неграмотного продавца (70/260).
13. В решении 71/984 Сенат находил обозначение в задаточной расписке, что задаток дан в обеспечение условленной продажи, одним из существенных признаков задаточной расписки. Но позднее признал, что в расписке о задатке (ст. 1686 т. X ч. 1) не требуется обязательного изъяснения, что задаток принят в обеспечение совершения формального акта, ибо одно принятие задатка предполагает эту цель обеспечения. Посему, если по общему смыслу расписки, денежная сумма, принятая продавцом, хотя и названная задатком, тем не менее по намерению сторон оказывается выданной не в видах обеспечения, а лишь в качестве вперед уплаченной части покупной цены, - то судебное место, пришедшее к такому заключению, устраняющему законное предположение о значении задатка, - обязано привести особые соображения, оправдывающие это заключение, но не может ограничиваться ссылкой на отсутствие в задаточной расписке указания на то, что задаток был принят именно в обеспечение исполнения сделки, ибо, как сказано, обеспечивающее значение придается задатку самим законом (1905/65).
14. Признаются запродажными сделками, но не задаточными расписками: а, если срок определен только месяцем, без обозначения числа, если последнее число этого месяца приходится по истечении определенного законом для задаточных расписок срока (74/640, 44); б, если совершение акта обусловлено наступлением определенного события, которое может наступить и после года (75/358; 73/109); в, если в них для совершения купчей крепости или запродажной записи назначен срок более года (76/568) и г, если говорится о возможности возобновления срока при несовершении акта в срок (76/430).
15. Для действительности задаточной расписки, выданной опекуном при наличности общего разрешения Сената на продажу имения, требуется, чтобы такая расписка была выдана с ведома и согласия опекунского установления; в противном же случае расписка необязательна для подопечного (1904/80).
