Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга вторая.
3. Правило о праве требовать сноса возведенных на чужой земле, без согласия хозяина, построек неприложимо к общей собственности. В этом случае всякое распоряжение, предпринимаемое одним из совладельцев, должно быть согласовано с выгодами других, а следовательно, должно сообразоваться с целесообразным пользованием общим имением (546-я и 554-я ст. Х т. 1 ч.). Но если для того или другого распоряжения в общем имении недостаточно одной воли владельца, а необходимо общее согласие, то для противодействия известному распоряжению недостаточно одного произвола совладельцев, а требуется согласование его с теми же общими интересами. При возникающем отсюда споре неизбежно участие суда, от которого и зависит разрешение взаимных пререканий по распоряжению и управлению общим имением. Смотря по обстоятельствам каждого данного случая, согласие, в котором встречается отказ, не оправдываемый ничем, кроме произвола, может быть заменено повелевающим решением судебной власти (срав. реш. 1887 г., N 29). Сообразно с сим, в случае возведения построек на чересполосной земле (553-я ст. Х т. 1 ч.) без согласия совладельцев, суду предстоит разрешить, допущено ли этим действием прямое или косвенное нарушение прав или выгод совладельцев, требующих сноса возведенных построек. Следовательно, одно возведение построек, взятое вне всякого отношения к вопросу о вреде или к обвинению в захвате земли, с превышением прав данного владельца, не представляется нарушением чьих-либо прав (91/113).
4. См. ст. 546.
5. Нельзя согласиться с утверждением проф. Морошкина ("О владении", стр. 139), что чересполосное владение есть особый вид общего владения или общего права собственности, так как такое владение не обладает существенным признаком права общей собственности: неопределенностью реальных частей вещи, - объекта этого права, долженствующих принадлежать каждому из совладельцев. Наоборот - в чересполосном владении каждому из совладельцев принадлежат известные реальные части вещи, а не только право на какую-либо идеальную долю в ней.
К. Анненков. - "Сист. русск. гражд. права", т. II, стр. 95-96.
554. До раздела общего имущества, доходы с оного принадлежат, так же, как и в имуществе неделимом, всем соучастникам оного, по мере их частей; распоряжения в имуществе, так, как и порядок управления, должны быть по общему согласию. 1649 янв. 29 (1) гл. ХVII, ст. 13, 14.
О праве распоряжения и порядке управления
общим имуществом до раздела
1. Совладельцы общего имущества, с общего согласия, могут владеть фактически отдельными частями имения с правом отдачи в арендное пользование без особого каждый раз разрешения прочих совладельцев (79/247; 86/69). Последнее представляется невозможным при отсутствии помянутого общего соглашения совладельцев (71/334; 74/208).
2. Вообще, договор по общему имению, заключенный одним из совладельцев без согласия других, представляется недействительным, и из смысла ст. 554 следует, что оспаривать такой договор вправе не только совладельцы имения, права коих непосредственно нарушены договором, но также лицо, приобретшее право по договору, заключенному со всеми совладельцами имения. Такое лицо может для защиты прав, приобретенных им по законно состоявшемуся договору, ссылаться на недействительность уступки тех же прав другим лицам по договору, заключенному, вопреки 554-й ст. т. Х ч. 1 Зак. Гражд., с одним лишь из совладельцев имения без согласия остальных (93/96).
3. Каждый из соучастников в имуществе нераздельном вправе и без согласия товарищей уступить свои права на соучастие в общем пользовании (77/36).
4. При уступке крестьянином своей надельной усадебной земли, при общинном землевладении согласие сельского общества требуется лишь для отчуждения усадебных участков лицам посторонним, а не однообщественникам (реш. 2 Деп. Сената 1888 г., N 2766 и Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1890 г., N 5).
5. См. ст. 545, 546, 553, 555.
555. Имение, состоящее в общем владении многих лиц, не может быть отчуждено одним из них без согласия всех (а); но каждый соучастник может продать или заложить то, что на часть его из общего причитается (свой жребий), с тем, однако же, что прочим соучастникам, если не захотят они допустить до выдела той части, предоставляется сохранить оную за собою, заплатив за нее деньгами по оценке (б). (а) Там же, ст. 13. - (б) Там же, ст. 14.
Примечание. Особые правила о пользования и распоряжения землей, состоящей в общем владении сельских обывателей, изложены в Особом Приложении к Законам о Состояниях и в особых местных положениях о поземельном устройстве. [1861 февр. 19 (36662); (36663); (36664); (36665)]. 1861 февр. 19 (36657) ст. 34-37; (36662) ст. 110-119; (36663) ст. 92-108; (36664) ст. 87-90; (36565) ст. 81-87.
Об отчуждении имения, состоящего в общем владении,
и о праве преимущественной покупки
1. Продажа всего общего имения может последовать лишь с согласия всех совладельцев; свою же долю (жребий) каждый из них волен отчуждать и без согласия остальных; эти последние имеют лишь право не допустить выдела той доли, сохранив ее за собою и уплатив за нее деньгами по оценке (1900/55; 75/178; 76/559; 77/36; 85/103). Это последнее право относится к случаю добровольного отчуждения, а не к продаже с публичного торга (79/217).
2. В случае совершения уже крепостного акта на отчуждение части из общего имения, с предварением или без предварения о том прочих совладельцев, самый акт не подлежит уничтожению. "Совладельцы, не участвовавшие в продаже общего имущества, имеют, после совершения акта без их предварительного участия, лишь право требовать уничтожения продажи частей, собственно им принадлежащих, на проданные же части остальных совладельцев они не могут приобрести никакого иного права, кроме общего права родственников на обращение к себе родовых имуществ, отчужденных по продажам во владение чужеродцев, причем, разумеется, должны быть соблюдены порядок и правила, на сей предмет в законах установленные" (75/178; 76/559; 85/103 и 1900/55).
21. Моментом, пресекающим право совладельца требовать преимущественной покупки отчуждаемой другим совладельцем доли общего имущества, надлежит признавать время утверждения купчей крепости старшим нотариусом. Это - момент конечный. Возникновение же права совладельца требовать осуществления своего права преимущественной покупки наступает тогда, когда воля продающего свой жеребий совладельца продать свою часть в общем имении выразилась вполне ясно (напр. выдана задаточная расписка, совершена запродажная запись) и такой иск совладельца не может быть разрушен в своем основании в силу того лишь, что между первоначальным покупщиком и продавцом состоялось во вред истца-совладельца соглашение об уничтожении состоявшейся между ними именно и вызвавшей предъявленный им иск сделки купли-продажи (1905/47).
3. Сущность права преимущественной покупки "заключается в том, что соучастники пользуются преимуществом при равных условиях, т.е. они могут представить соучастнику, продающему его долю стороннему лицу, продажную цену и тем удержать эту долю за собою. Что таково именно значение выражения "по оценке", подтверждается также сопоставлением ст. 555 Х т. 1 ч. со ст.548, 549, 1314 тех же тома и части и ст. 228 Уст. Горн. т. VII, изд. 1893 г. Из приведенных статей - ст. 555 и 1314 Х т. 1 ч. говорят о праве соучастников удержать отчуждаемую часть "по оценке", ст. 548 Х т. 1 ч. (об имуществе компаний) - "по справедливой оценке" и, наконец, ст. 228 Уст. Горн. т. VII, изд. 1893 г. (ст. 477 по изд. 1857 г.) и 549 ст. Х т. 1 ч. (о горных заводах, посессионных и состоящих на полном праве владельческом в общем владении многих соучастников) - по "окончательной" цене, предлагаемой сторонним покупщиком. Все эти случаи имеют в виду определение размера вознаграждения соучастника в общем имении за уступку им прочим соучастникам доли, предположенной им к отчуждению в сторонние руки, и, таким образом, закон по отношению к предметам, в существе своем однородным, употребляет выражения: "по оценке", "по справедливой оценке" и "по окончательной цене, предлагаемой покупщиком", все эти выражения представляются понятиями однозначащими, определяющими ценность отчуждаемой части на основании предложенной покупщиком цены" (1900/55).
4. Правило ст. 555 не распространяется на плацевые места евреев в казенных местечках Северо-Запад. края. Эти участки могут быть продаваемы за долги с публичного торга (Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1894 г., N 10).
5. Движимое общее имущество, проданное некоторыми соучастниками без согласия остальных, не подлежит возвращению от покупщика, приобретшего его добросовестно (75/531).
6. Ввиду принадлежащего отдельным совладельцам в силу общего закона (ст. 555 т. Х ч. 1) права отчуждения и залога своей доли, нельзя отвергать и возможности продажи долей с публичного торга за долги владельцев, а следовательно, и права кредиторов отдельных совладельцев обеспечивать свои претензии наложением запрещения на их доли (1900/77).
7. Надельный участок земли составляет собственность крестьянского двора, а не личную собственность домохозяина, которому принадлежит лишь право избрания того или другого способа пользования землей (1900/23).
8. Участки, наделенные крестьянам в северо-запад. губ. в подворное владение и выкупаемые в личную собственность крестьян, составляют собственность не одних тех домохозяев, за которыми они записаны, но собственность всего двора, всей семьи, пользование которой этими участками не может быть приравнено к пользованию и владению по установленному в Гражд. Зак. праву общей собственности (94/88; Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1892 г., N 41).
81. См. ст. 531, 541, 543, 546, 548, 1314.
9. Отчуждение и обременение общего имущества и вообще всякого рода распоряжение им, в целом его составе или в какой-либо части, могут последовать не иначе как с согласия всех соучастников.
Гражданское Уложение. - "Проект Ред. Ком. 1905 г.", ст. 823.
91. Отдельный соучастник не вправе распоряжаться и определенной физической частью общего имущества, ибо ему в этом имуществе никакая реальная часть не принадлежит в исключительную собственность. Как его доля, так и доли всех остальных соучастников простираются на каждый атом в общем имуществе, до раздела которого неизвестно, что собственно составляет реальный предмет права одного соучастника и что другого.
Редакц. Ком. по составл. Гражд. Улож. - "Гражд. Улож., кн. 3: Вотчинное право", т. I (изд. под ред. И.М. Тютрюмова), стр. 678.
10. Из текста означенной (555) статьи видно, что наше законодательство признает личное свойство права преимущественной покупки и это признание вполне понятно, так как право преимущественной покупки имеет целью служить интересам ограниченного круга лиц-соучастников в общей собственности, для которых лишь право это и имеет огромную важность. Поэтому право это непередаваемо, каковым оно признается и в положительных законодательствах (ст. 555 т. Х ч. 1; Австр. гр. ул. ст. 1074; Герман. гр. ул. ст. 514).
Редакц. Ком. по составл. Гражд. Улож. - "Гражд. Улож., кн. 3", 1904 г., стр. 24.
11. Право преимущественной купли не может быть переуступлено и не переходит к наследникам управомоченного лица, разве бы было условлено иное. Если для осуществления этого права указан определенный срок, то при сомнении оно переходит по наследству.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 514.
111. С мнением А.Н. Бутовского, что на точном якобы основании существующих у нас законов предварительное согласие совладельцев в общем имении необходимо лишь в случае продажи идеальной доли в имуществе неделимом (394-я ст. 1 ч. Х т.) и что при продаже такой доли в имуществе делимом - оно будто бы совершенно излишне, - мы не можем согласиться. Об общем владении закон говорит в ст. 543-555, в частности об общем владении сонаследников в ст. 1313-1314 т. Х ч. 1. Достаточно внимательно прочитать эти статьи и особенно 548, 555 и 1314, чтобы убедиться, до какой степени тесно связаны интересы вообще совладельцев в общем имении. Из приведенных статей ясно до очевидности, что во всех этих постановлениях зако-нодатель первоначальным совладельцам предоставил неотъемлемое право не допускать в свою среду лица постороннего без их на то согласия, что при малейшем поползновении одного из соучастников заменить себя таким посторонним лицом, всем прочим соучастникам принадлежит право протеста, состоящее не в том, конечно, чтобы этого своего соучастника лишить возможности выйти из общего дела, а в том, чтобы жребий его попал не в руки постороннего лица, а в руки одного или нескольких из прочих совладельцев или всех их вместе. Но каким же способом они могут право это, бесспорно им принадлежащее, осуществить? Закон говорит, что соучастники должны уплатить продавцу стоимость продаваемой доли, когда он намерен уступить ее третьему лицу, что они могут не допустить до выдела этой доли, что отчудить ее сонаследник может не прежде, как когда прочие сонаследники отрекутся от этого своего права оставить за собой, т.е. приобрести в свою пользу, продаваемую им его долю. Следовательно, не подлежит - мне кажется - никакому сомнению, что о таком намерении продавца прочие соучастники должны быть извещены, что не допустить до выдела этой доли они могут не иначе, как узнав сначала о предполагаемом выделе, и что, до отказа сонаследников от их права оставить продаваемую долю в свою пользу, и самая продажа этой доли третьему лицу не может иметь места. Немыслимы права без их санкции. А так как знать о совершении сделки продажи доли в общем имении у младшего нотариуса и об утверждении этой сделки старшим нотариусом, раз только продавец и покупатель пожелают соблюсти тайну, прочие соучастники в этом имении, не обладая даром ясновидения, несомненно не могут, то остается, следовательно, одно: признать, что требование закона должно быть исполняемо строго и без всяких отговорок, другими словами, признать, что раз соучастники в общем владении имеют по закону право протестовать против продажи части этого имения постороннему лицу - то, для осуществления этого права, без испрошения на то их согласия, продажа совершена быть не может.
А. Бардзкий. - "Согласие совладельцев на продажу доли в общем имении", "Вестник Права и Нотариата", 1910 г., N 5, стр. 175-177.
12. Наследственные имения подчинены тем правилам, какие изложены в 548-й и 555-й ст., и вопрос о согласии совладельцев должен решаться на основании этих статей, а не 1314-й. В доказательство непригодности этой последней статьи можно сослаться на то, что проводить какую-либо разницу в порядке отчуждения долей между имениями наследственными и благоприобретенными не представляется ровно никаких оснований. Как в том, так и в другом случае сущность взаимных прав между совладельцами нисколько не изменяется. Подтверждение этому находим в законе (ст. 1313), который распространяет действие правил об общей собственности и на имущество наследственное (реш. Сената 1876 г., N 559). При этом строгое проведение такого различия являлось бы фактически невыполнимым. Поэтому при отчуждении и выкупе долей на основании 548-й и 555-й ст. внимание должно быть обращено на самый характер недвижимой собственности - нераздробляемость и делимость ее, но не на способы ее приобретения.
А.Н. Бутовский. - "Право преимущественной покупки по действ. зак. и по проекту гражд. улож.", "Вестн. права", 1905 г., кн. 6 (июнь), стр. 143-145.
13. Допускаемая на основании 555-й ст. продажа "жребия" в общем делимом имении есть не что иное, как отчуждение идеальной доли, но ничуть не отдельной части имения в натуре. Однако закон допускает сохранение этой доли за совладельцами, если они не захотят допустить выдела ее; но так как при продаже доли никакого выдела не производится, то поэтому и отождествлять недопущение выдела с недопущением продажи доли не представляется оснований. Законодатель путем 555 ст. лишь предупреждает совладельцев о том, что новый покупщик доли, в силу права, предоставленного ему 550-й и 1313-й ст., может во всякое время потребовать выдела своей части в натуре; от воли совладельцев зависит, устранить ли это потенциальное право или нет. Но так как выдел нового совладельца может иметь место лишь после покупки, так как раздел имений вообще предоставлен всецело усмотрению совладельцев (реш. Сен. 1872 г. N 277, ср. ст. 1313), то поэтому и желание совладельцев допустить или не допустить выдел не может стеснять свободы отчуждения доли и не может обязывать последнего испрашивать согласие на отчуждение ее.
А.Н. Бутовский. - Там же, стр. 146-147.
14. Если относительно продажи долей не нужно согласие совладельцев, то тем больше оснований признавать это правило применимым к залогу, т.е. при осуществлении такой сделки, которая направлена лишь к ограничению права собственности, но не к отчуждению его.
А.Н. Бутовский. - "Продажа и залог долей в общем имении", "Журн. Мин. Юст.", 1907 г., N 10, стр. 67.
15. Разъяснения Сената 85/103 и 97/44 явились следствием пересмотра решений 73/1340 и 75/531, в коих было высказано, что при достоверности действий покупщиков, акт продажи общей собственности, учиненный одним из совладельцев, должен сохранить свою силу, что явно противно и 691-й и 1384-й ст. т. Х ч. 1.
В.Л. Исаченко. - "Свод касс. положений по вопр. русск. гражд. матер. права", стр. 708.
556. В губерниях Черниговской и Полтавской никто не обязан оставаться соучастником в общем имении, подлежащем разделу, если не изъявит на то согласия, и посему каждый из таковых соучастников вправе: 1) просить выдела принадлежащей ему части в общем владении имения (а), и 2) уступить до раздела свое право на причитающуюся ему из общего имения часть другому; тогда сей последний представляет собою лицо того соучастника, от коего к нему таковое право перешло (б). (а) Литов. Стат. разд. VI, арт. 13; разд. IX, арт. 19, § 2; арт. 26, §1, подтв. мн. Гос. Сов., утв. 15 апр. 1842 г. - (б) Литов. Стат. разд. VI, арт. 11; разд. VII. арт. 4, подтв. мн. Гос. Сов., утв. 15 апр. 1842 г.
1. В губ. Черниг. и Полтав. улиточные записи могут быть совершаемы и об уступке прав на причитающуюся соучастнику часть из общего имения (80/263).
2. В Черниг. и Полт. губ. соучастник в общем имении не имеет права требовать выдела себе части из общего имения по своему произволу без согласия других совладельцев, если при самом возникновении права общей собственности все соучастники изъявили свое согласие на общее владение имением. Выход из общего владения возможен в таком случае лишь способом, указанным в ст. 555 (1904/67).
3. См. ст. 550, 710, 1256.
Гл. IV. О праве земской давности
557. Земской давностью или давностью владения называется спокойное и бесспорное продолжение оного в течение законом определенного времени, которое называется сроком давности. 1787 июня 23 (16561) ст. 4; 1808 сент. 22 (23282); 1815 сент. 21 (25947); 1820 мая 31 (28296); 1823 февр. 16 (29315); авг. 31 (29601); 1826 февр. 22 (162).
О праве земской давности
I. Общие положения
1. Могут приобретать право собственности по давности владения и лица юридические (82/50).
2. "По силе 533-й, 557-й и 560-й ст. 1 ч. Х т., земской давностью приобретается право собственности на такое имение, которое состоит в бесспорном владении в виде собственности, без законного основания и какого-либо акта укрепления. Посему не могут приобрести права собственности давностью владения ни лица (как физические, так и юридические), владеющие не на праве собственности, так как нельзя укрепить за ними, как им принадлежащее, то, чего у них нет, ни лица, состоящие уже собственниками на законном основании, так как было бы излишним предоставлять им то, что им уже принадлежит (91/24). На этом основании и церковь "не имеет надобности, ни права" домогаться укрепления за нею по давности такой земли, которая отведена ей по 464-й ст. 3 ч. Х т. и следовательно принадлежит ей на праве собственности (91/24).
3. "На основании X т. 1 ч. (ст. 533, 557, 560, 565, 692 и 694), в силу земской давности приобретается право собственности не собственником, а лишь посторонним лицом, которое, вследствие упущения прежнего собственника, не осуществлявшего и не защищавшего своего права в течение 10 лет, делается собственником; собственник же имения, пользуясь и распоряжаясь оным, не нуждается в давности, как способе приобретения права собственности (91/68; 89/48; 80/41).
