Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства.
Но вот во втором чтении проект претерпевает значительные изменения. Устанавливается обратное действие резолюции, т.е. прекращения собственности наличного владельца с возвращением ее предшественнику по праву в силу известных условий (С. С. nit. 1654). Публицитет ипотек усваивается опять ограниченный, законные ипотеки жен и подопечных признаются опять тайными и генеральными, и только предоставили жене право отказываться от ипотеки в брачном договоре да возложили обязанность на овдовевших жен и созрелых подопечных записывать ипотеку в течение 1 года по отпадении недееспособности.
Третье чтение не успело завершиться, как последовал coup d'État со стороны Наполеона III, что повлекло падение самой законодательной ассамблеи.
4. Новое правительство не могло забыть ипотечной реформы, столь тесно связанной с экономическими потребностями времени. Но, с другой стороны, Наполеон III, сознавая непрочность своего положения и не обладая личными качествами, могущими внушить авторитет, нуждался в опоре постороннего авторитета. Таким был культ его предка Наполеона I. Воскресить память этого предка значило, в частности, возвеличить его кодекс и провозгласить последний совершенством законодательной мудрости, недоступным упрекам и не подлежащим никакой, хотя бы частичной, переделке. За сотрудниками дело не стало. "La vérité juridique n'était pas le souci dominant des hommes d'État de 1855"[1228].
Ввиду этих-то противоположных тенденций правительство Наполеона III и находит выход из затруднительного положения, издав два специальных законодательных акта, имеющих генетическую связь с реформационным движением 50-х годов, именно: 1) специального декрета от 28 февраля 1852 г. и в дополнение к нему закона от 10 июля 1853 г., организовавших crédit foncier, и 2) закона 23 марта 1855 г., содержавшего право транскрипции.
Издавая специальный декрет 28 февраля 1852 г. о crédit foncier и закон 10 июля 1853 г. о том же, правительство внесло в них лучшие черты проекта 1850 г., желая этим внести суррогат общей неудовлетворительной постановке ипотечного режима Наполеонова кодекса и облегчить участь сельского хозяйства, хотя отчасти. При этом правительство хотело первоначально учредить посреднические общества между сельскими хозяевами, нуждающимися в кредите, и капиталистами, ищущими помещения своих капиталов под верные гарантии, представляемые ипотекой, к общей пользе обеих сторон. Но после некоторого опыта решили централизовать все это дело в руках одного учреждения, именно Сrédit foncier de France, что и осуществили в декрете 6 июля 1854 г. Это учреждение оказалось обладателем монопольных прав и важных привилегий, покровительствующих ему в его операциях и облегчающих реализацию ссуд и экзекуцию.
Так, запись ипотеки, совершаемая Сrédit f. de France, освобождается от возобновления каждые 10 лет и сохраняет силу на все времена займа.
Чтобы обеспечить учреждению приоритет его ипотек, ему предоставили право и вменили в обязанность очистку законных ипотек, каковое право не принадлежало вовсе ссужателям, а только приобретателям недвижимости. Производство очистки упростили до такой степени, что издержки его удешевились в 10 раз сравнительно с издержками на производство очистки, совершаемой другими лицами. А закон 10 июля 1853 г., изменяя декрет 1852 г. 28 февраля, обострил еще больше привилегию, предоставив факультативную очистку и сократив процедуру, вместе же с тем подчеркнул монопольный характер привилегии, заявив, что эти очистки, совершаемые Сrédit f. de France, не служат на пользу другим кредиторам, которые по-прежнему подчиняются правилам об очистке, установленным Кодексом Наполеона.
Таким образом, то, что следовало бы сделать общей нормой для всех граждан, провели в виде специального закона, даже в виде привилегии одного кредитного учреждения. От этого получилась несправедливая привилегия, осуждаемая многими юристами за то, что она не оправдывается каким-либо общественным интересом и целится дать исключительные выгоды единичным частным личностям, спекулирующим на наживу, отчего эта привилегия и становится ненавистной формой монополии[1229]. В конце концов учреждение Сrédit f. de France внесло только новые осложнения и несообразности в общее право ипотеки кодекса.
Но и учреждение Сrédit f. со всеми его привилегиями имело все еще ахиллесову пяту в виде негласности и необеспеченности переходов права собственности. Что мог Сrédit f. поделать в том случае, когда обремененное его ипотекой имение виндицируется или когда происходит резолюция собственности в силу art. 1654 C. c. по случаю неуплаты цены. Ничего! Пока переход собственности не основан на публицитете, хотя бы только в интересах ипотечного оборота, ипотечный кредитор обеспечен публицитетом ипотеки только наполовину. Частной мере организации Сrédit f. должен был бы предшествовать общий закон о публицитете переходов собственности.
Такой-то общий закон и последовал после частной меры - это именно закон 23 марта 1855 г. о транскрипции. Этот закон опять воспроизводит проект 1850 г. во 2-м чтении, но только не в целом, а в части, касающейся вещных прав, исключая ипотеки, и менее всего встретивший возражений в свое время, так как начала ее были скромны и сводились к реставрации публицитета закона VII г.
Сущность права закона 1855 г. следующая. Подлежат транскрипции в бюро хранения ипотек, по месту нахождения недвижимостей: 1) всякая сделка между живыми о переходе как собственности на недвижимости, так и других вещных прав, способных быть предметом ипотеки; 2) всякий акт, содержащий отказ от таких прав; 3) всякий судебный приговор, провозглашающий существование словесного соглашения вышеуказанного содержания; 4) всякий приговор, присуждающий недвижимость, кроме приговоров о разделе наследства или общей недвижимости. Далее, подлежит транскрипции: 1) всякий акт, которым устанавливается антихреза, сервитут, usus, habitatio; 2) акты, содержащие отказ от этих прав; 3) судебный приговор, провозглашающий существование этих прав в силу словесного соглашения; 4) аренда на срок свыше 18 лет; 5) акты и судебные приговоры, коими признается даже при более краткосрочной аренде квитанция или цессия в сумме, равной уплате аренды за 3 неистекших года.
Действие транскрипции прежде всего характеризуется отрицательно. До совершения ее права, вытекающие из сделок и судебных приговоров, выше перечисленных, не могут быть противопоставлены третьим лицам, имеющим права на те же недвижимости и обеспечившим себя транскрипцией их, инскрипцией и т.п. законными мерами. Таким образом, транскрипция ничего не изменяет в отношении непосредственных контрагентов, да, кажется, и не даст ничего; но она делает отношение публичным для третьих лиц, и для этих третьих лиц запись создает veritas, которой в обороте и в отношениях к записанным в книгу управомоченным третьи лица и могут доверяться. Всякий судебный приговор, провозглашающий отмену, ничтожность или прекращение акта о переходе собственности, подлежит в месячный срок, с момента вступления его в законную силу, отметке на поле реестра, против транскрипции. И представитель тяжущейся стороны, выигравшей процесс об отмене приобретательного акта (avoué), обязуется, под штрафом в 100 фр., совершить такую отметку.
Но затем действие транскрипции и положительное. Начиная с транскрипций, кредиторы, имеющие титулы привилегий и ипотек, судебных и договорных против прежнего собственника, уже не могут совершить запись против нового собственника. О законных ипотеках не говорится, так как они действуют по кодексу и без записи, и без записи же бремя их переходит вместе с недвижимостью на нового приобретателя. Кроме того, продавец и соучастник в недвижимости могут записать свои привилегии в течение 45 дней со дня совершения акта отчуждения или раздельного акта, невзирая на транскрипцию каких-либо актов, совершенных за этот период, и, очевидно, с действием к моменту возникновения их привилегии.
Резолюция акта приобретения, установленная в art. 1654 C. с. в пользу прежнего собственника на случай неуплаты цены, прекращается, раз только право резолюции не записано своевременно, т.е. в течение 45 дней; право это превращается в простой титул ипотеки, действительность коей начинается с момента записи ее; но право резолюции прекращает свое действие только в ущерб третьим лицам, приобретшим на недвижимость права от приобретателя и принявшим меры к их сохранению, т.е. записавшим их. Это означает, с одной стороны, публицитет транскрипций для третьих лиц, а с другой - ограничение его случаями погашения привилегии, так что в случае своевременной записи привилегии продавца право резолюции сохраняется и осуществление этого права все равно влечет уничтожение всех записанных против нового приобретателя ипотек и привилегий.
Вдовы, созрелые малолетние и освобожденные от состояния интердикции лица, как равно их наследники и репрезентанты, не предпринявшие записи в течение 1 года с момента прекращения их состояния беззащитности, сохраняют ипотеку действительной в отношении третьих лиц не иначе как только со дня записи, если не предпримут последнюю в течение указанного 1 года.
В случаях, когда жены могут цедировать свои легальные ипотеки или отказываться от них, эта цессия и отказ облекаются в автентическую форму; цессионарии сохраняют действительными эти ипотеки в отношении третьих лиц не иначе как только в силу записи их или в силу отметки сукцессии ипотек на поле ипотечного реестра против прежней записи. Даты записей и отметок и определяют порядок ипотек в отношении прочих ипотек и привилегий.
Переходное право регулируется в общем духе закона нерешительно, казуистично, слабо, вяло. Прежние сделки не подлежат гласности; тем менее законодатель хочет одновременного подчинения гласности всех поземельных владений.
Подводя итоги этому праву закона 23 марта 1855 г., нельзя не согласиться во многом с суровой критикой его, данной Besson[1230]. В итоге, говорит Besson, все новшества, которые бы реагировали на Кодекс Наполеона, были выпущены, например запись законных ипотек. Публицитет был сведен к "timide paraphrase" закона VII г. Не хотели ни углубиться в историю, ни заглянуть в другие законодательства; не хотели даже устранить беспорядки, вошедшие в формальное ипотечное право закона 21 ventôse an VII. Оставили прежнюю систему ведения ипотечных книг по лицам собственников, а не недвижимостям, нисколько даже не подозревая превосходства организации, имеющей базой самую землю.
С другой стороны, законодатель лишь с крайней сдержанностью и как бы сожалением развивает применение начала публицитета, прибегая к ограничительному перечислению актов и множество их освобождая от действия публицитета. Самая редакция статей закона наводит на такое подозрение. Закон сверх того беспринципен, казуистичен и в нескольких артиклах пытается замазать дыры существующего строя, слабого во всех отношениях. Исключения, отступления от общего правила еще более продырявили начало публицитета. Но что особенно странно в этом законе, так это то, что закон не затронул публицитета ипотек, т.е. защиты третьего приобретателя ипотеки против оспаривания последней из материальных оснований. И тут закон верен своему прообразу. В конце концов, публицитет этого закона так же, как и прежнего права, сам по себе и без помощи давности бессилен дать полную обеспеченность приобретения собственности и ипотеки.
Но закон 1855 г. все же кое-что сделал, именно - внес обеспеченность приобретения со стороны третьих лиц и устранил возможность гибели ипотек в случае эвикции, но, к сожалению, удержал резолюцию все еще в пределах, опасных для реального кредита.
5. Самое больное место французского ипотечного режима, именно, негласные законные ипотеки жен и подопечных, и после закона 1855 г. не перестают беспокоить оборот и законодателя. Последний все еще не решается подчинить их общему началу публицитета и по-прежнему придумывает паллиативы к обезврежению их в интересах оборота. Таково именно значение закона 13-15 февраля 1889 г. Закон не заступает места art. 9 закона 23 марта 1855 г. о цессии или отказ жены от ее законной ипотеки, а лишь дополняет его в следующем: отказ жены от ее законной ипотеки в пользу приобретателя недвижимости, принадлежащей мужу, влечет прекращение ипотеки и равносилен очистке ее, начиная или с момента транскрипции акта приобретения, если отказ от ипотеки содержится в акте, или же с момента совершения отметки об отказе от ипотеки на поле ипотечного реестра против транскрипции приобретательного акта, если отказ от ипотеки был совершен в особом автентическом акте. Во всяком случае, отказ не имеет силы и не влечет только что указанных последствий, если он не совершен в автентической форме. Если нет открытого соглашения насчет отказа жены от ее ипотеки, такой отказ не может вытекать и из участия жены при совершении акта отчуждения обремененной ее ипотекой недвижимости, разве что она участвует в роли сопродавца, поручителя за мужа и т.п. Жена сохраняет все же право предпочтения на цену отчуждаемой недвижимости; но это право она утрачивает, если приобретатель с ее согласия выплатил цену; далее, жена не имеет такого права, если осуществление его причиняет ущерб другим ипотечным кредиторам. Участие жены при отчуждении или согласие, данное ею в акте отчуждения, указывающем и полную уплату цены за недвижимость, равно наличность позднее выданной приобретателю квитанции в уплате им цены за недвижимость, влекут сукцессию (subrogation) законной ипотеки жены на проданную недвижимость в пользу приобретателя, действующую и против других ипотечных кредиторов, с низшими рангами, т.е. ипотеку собственника; но эта скуцессия не действует в ущерб третьим лицам, являющимся цессионариями законной ипотеки жены, обременяющей другие недвижимости мужа, по крайней мере когда приобретатель не совершит транскрипции акта приобретения или отметки об акте, содержащих отказ жены от ее ипотеки и влекущих очистку ее. Таким образом, новая подробность, новая оговорка, вносящая новые усложнения в оборот недвижимостей и только делающая еще более необходимой общую реформу ипотечного режима[1231].
§ 69. Вторая половина 19 столетия
1. Движение в сторону коренной реформы ипотечного режима Наполеонова кодекса, охватившее Францию в первой половине 19 ст., окончилось, таким образом, полной неудачей. А между тем потребность коренной реформы не только не уменьшилась, а напротив, выросла. И выросла она вследствие изменений в самом социальном строе французского народа. Вследствие этих же изменений социального строя, напротив, утратили значение прежние препятствия к реформе, особенно главное из этих препятствий, именно - забота об интересах жен и подопечных, легальная ипотека которых и являлась, как мы могли в этом убедиться, главнейшим таким препятствием к провозглашению универсального публицитета ипотек.
Облегчалась реформа и благодаря другим еще условиям, как, например, благодаря развитию во Франции научного приема юридической мысли, известного под именем сравнительного правоведения, давшего современным французам знание всего того, что сделано в интересующей области во всех, самых отдаленных от Франции уголках вселенной и развившего в них с новой силой дух критики к своим домашним правовым учреждениям. Во второй половине 19 столетия свет уже знал новый и самый смелый по замыслу ипотечный режим, опасный, но и благодетельный, требующий высокого развития граждан, но и вознаграждающий их за то, - Акт Торренса, и благодаря вниманию, с которым французы относятся теперь к праву других народов, перед ними рядом с прежним германским образцом стал новый, колониальный образец ипотечного режима, так что увеличился выбор между типами режима.
Тем несноснее представлялась французская действительность, и тем смелее строились планы на будущее, и тем, наконец, богаче становилась реформационная литература.
2. Разовьем эти положения. В 90-х годах 19 столетия, по свидетельству Flour-de-Saint-Genis[1232], французская земельная собственность представляла собой 100 миллиардов продажной цены; ею владело 20 миллионов граждан. Этих двух цифр уже достаточно, чтобы убедиться, насколько правильная вотчинно-ипотечная система являлась теперь насущной для французов, насколько реальный кредит стал национальным делом!
Вместе с тем изменились и другие экономические и социальные условия к этому времени и именно в том, что недвижимости, при всей их огромной роли в жизни страны, перестали служить не только единственным, но даже и главным видом имуществ. Наше время характеризуется во Франции, напротив того, ростом и преобладанием движимого имущества над недвижимым. В результате этих экономических и социальных изменений последовало во Франции исчезновение режима приданого и заступление места его общением имущества супругов. А вследствие этого утратил свое жизненное значение и институт законной ипотеки жены по поводу приданого. Раз институт приданого перестал быть правилом и стал исключением, не было уже смысла ради ничтожного количества случаев, где только он встречался, жертвовать для него благодетельным началом публицитета, и делать из общего начала публицитета исключение. Утратил в своем значении и институт законных ипотек подопечных на имущество опекуна, и все по тем же причинам, что имущество граждан состояло теперь больше в движимостях, чем в недвижимостях[1233]. Тем более утратили значение привилегия и ипотека фиска. А в то время как реформа становилась легче, потребность же в ней острее, так как оборот развивался, недостатки действующего ипотечного режима становились вопиющим злом. Раньше мы уже указывали их неоднократно, но отметим теперь одну сторону дела, чисто внешнюю, и изложим ее на основании свидетельства одного из хранителей ипотек[1234]. Ведение ипотечных реестров не по имениям, а по лицам собственников приводит к тому, что в целях осведомления об ипотеках, лежащих на известной недвижимости, приходится перебирать всех собственников недвижимости и исследовать в отношении каждого из них не только имущественное, но и семейное и даже социальное их положение, так как законные ипотеки переходят с имением и в третьи руки и действуют даже тогда, когда прекратилось самое отношение, их вызвавшее. Сколько же работы задает эта система чиновнику и сторонам! Прибавьте к этому недостатки актов, служащих базой формальностей, недостатки архивного распорядка дел и т.д. и т.д. Затем, запись актов совершается дословно в ипотечные реестры; сколько отсюда работы чиновнику и сторонам, сколько приходится читать томов ненужных документов!
Бордеро, на которых запись покоится, часто бывают ненадежны и неудовлетворительны, содержат ложь или неясно характеризуют существенные свойства отношения, лицо должника, свойства недвижимости и т.д. Отсюда ряд новых безвыходных положений.
Внешний публицитет состоит теперь в одном только праве лица получить от хранителя сертификат, содержащий опись ипотечных записей в реестрах. Эта опись, переполненная первоначальными записями и возобновлениями, отметками об отсрочках, итогами разделов, отметками о суброгации (сукцессии) или нантиссементе, частичными погашениями ипотек по книге и т.д. и т.д., воссоздающая без всякой в том нужды соглашения и неоднократные повторения обычных в договоре оговорок (clauses), обозначения недвижимостей в описаниях, очень часто получает размеры толстых томов. В эти тома проситель и уходит, в них он и утопает, оплачивая каждый том тем дороже, чем он туманнее и чем больше он способен ввести лицо в заблуждение: Ответственность чиновников - настоящая несправедливость, так как чиновник своей шкурой расплачивается за недостатки объективного права.
Ввиду всего этого становится неудивительным заключение, к которому пришла "Секция экономических и социальных знаний конгресса французских ученых обществ", заседавшая в Сорбонне в 1886 г., после ряда заседаний, в которых принимали участие лучшие ученые и знатоки дела: "La propriété rural est frappée d'un discrédit terrible. Le Code civil et fisc semblent ligués contre elle: Le maintien des priviléges du Crédit Foncier est un danger. La réorganisation des livres fonciers suffirait pour faciliter les échanges et, par les échanges, le crédit de la terre. Notre régime hypothécaire est une épaisse broussaille où il faudrait sailler beaucoup pour marcher droit.
[1228] Besson,
121.
[1229] См. Besson, 120; Flour de Saint-Genis,
28; Rondel, 206 и след.
[1230] Стр. 121 и след., ср. также Flour de Saint-Genis, стр. 31.
[1231] Besson, 123; Flour de Saint-Genis, 31. Другие меры от того же периода,
см. у
Duvergier,
разные тома, и Tripier, отчасти в приложении, отчасти в примечаниях к т. XVIII, кн. III.
[1232] Стр. 33.
[1233] Eod,
стр. 81–89.
[1234] Это именно Flour de Saint-Genis, стр. 129 и след., 174 и след.
