Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
Право передачи найма само по себе не предполагается. Естественно, что собственник имущества не всякому может доверить хозяйственное пользование им, соединенное с хозяйственным распоряжением. Посему нельзя не признать за собственником право отвергнуть одностороннюю передачу найма другому лицу и требовать в таком случае уничтожения найма; первоначальный же наемщик не освобождается от ответственности за последствия таковой передачи.
В найме предполагается личное и непосредственное пользование имуществом для тех целей, которым оно предназначено служить. Но всякое имущество может служить для разных целей. Одно есть хозяйственное употребление имущества, другое - обращение его в спекулятивный, промышленный или коммерческий оборот. Последнее само по себе не предполагается в найме, но требует особливого соглашения или разрешения от хозяина. Так, напр., отдача внаем лошади или экипажа не уполномочивает наемщика пускать лошадь в извоз или промышлять отдачей напрокат экипажа. Наниматель квартиры в доме не может, без соглашения с хозяином, промышлять ею, т.е. пускать в нее жильцов по мелочи, или устраивать в ней ночлежный приют. Арендатор имения может арендовать его для особого промысла или барышничества, состоящего в раздаче земли мелкими участками в содержание третьим лицам; но если нет на то согласия владельца, невозможно признать этот промысел, нередко весьма вредный для хозяйственной целости имения, принадлежностью найма. Иное дело - принадлежащие к имению оброчные статьи, составляющие хозяйственный доход имения: отдача их в содержание третьим лицам входит, без сомнения, в права наемщика.
Об исполнении договора закон говорит, что хозяин не вправе отказать наемщику до срока, а наемщик не вправе отказаться от найма (ст. 1705). Однако и без прямого законного определения, судебная практика по необходимости признает право отказа в договорах, писанных без срока, и право безмолвного продолжения договора.
О движимом имуществе, взятом внаем, сказано, что если оно будет испорчено, то отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену того имущества, по оценке посторонних знающих людей (ст. 1708). Правило это взято буквально из Уложения 1649 г., где имеется в виду преимущественно порча лошади. Без сомнения, оно не исключает возможности поправки и починки испорченного, если вещь может быть восстановлена в прежнем виде.
С истечением срока действие найма прекращается; о безмолвном продолжении найма закон наш не говорит, но судебная практика допускает продолжение наемных отношений, когда наемная плата принята за новый срок хозяином имущества.
Отношения по найму не прекращаются со смертью участвующих лиц, но переходят к наследникам. Продажа и вообще отчуждение нанятого имущества также само по себе не прекращает наемных отношений, как объяснено подробнее в другом месте (1-я часть курса, § 44).
Прекращается ли наем с безусловным признанием незаконности хозяйского владения, т.е. когда имущество по судебному приговору признается законной собственностью другого лица? Вопрос этот имеет тесную связь с общим вопросом о действии продажи имения на наемные договоры прежнего владельца. Как там, так и здесь нет основания в нашем законе применять строгое начало римского права и уничтожать арендные договоры, переходящие с имением, хотя, без сомнения, прежний незаконный владелец повинен, во всяком случае, удовлетворить нового за все полученные им и переходящие за черту его владения арендные платежи. Разумеется, к случаям сего рода должно применяться и дейcтвиe примечания к ст. 195 Пол. Взыск. Гражд. и 1099 ст. Уст. Гр. Суд.
В случае принудительного отчуждения имущества на государственные и общественные потребности, действие арендных договоров по оному, разумеется, должно прекратиться, и едва ли есть в сем случае основание арендатору отыскивать себе вознаграждения от собственника за убыток, если не было о сем особого условия между ним и собственником. Наши законы о вознаграждении не содержат в себе никакого на сей случай постановления.
Отвечает ли арендатор земли за подати и повинности, на земле лежащие? На этот вопрос следует отвечать по нашим законам отрицательно. Каковы бы ни были взаимные по сему предмету условия между землевладельцем и арендато-ром, взыскание казенное, поскольку утверждается на земле, падает прямо на землю, следовательно на собственника земли. В этом смысле существует для податных взысканий правило 14 и след. ст. V т., изд. 1893 г., Уст. Прям. Налог. Поземельный сбор обращается на доход с имения, следовательно и на арендную плату, как на имущество владельца, а в случае недостатка - на землю. По силе 1 п. прил. к 55 ст. Уст. Зем. Пов., земский поземельный сбор падает на землю, невзирая на то, в чьем владении она находится. Сообразно сему решено Гос. Сов. (октябрь 1877 г.) дело Куроедова, о земском сборе с земли, которая в 1775 г. отдана была на 90 лет в содержание крестьянам, с получением с них за все время вперед незначительной платы. Собственник утверждал, что все существенное содержание вотчинного права перешло к арендаторам, и потому они должны отвечать за лежащие на земле повинности.
Некоторую аналогию с наймом имущества имеет договор доверенности на представление имуществ в залог по чужим подрядам. Здесь предметом договора служит в существе не право пользования, но право распоряжения имуществом, так как залог, в случае неисправности подрядчика, может быть обращен в продажу. Посему содержание такого договора не соответствует существенному свойству найма, в коем уступается исключительно право пользования имуществом, с сохранением его сущности и без всякого права на распоряжение.
Получение вперед арендных денег по имениям, отданным в аренду на продолжительный срок, может служить к ущербу покупщиков имения или сторонних лиц, коих права обеспечены на том же имении или кои должны получить из него удовлетворение своих взысканий. Посему положено: арендные контракты, заключенные с получением денег вперед более чем за год, считать действительными (относительно третьих лиц) в таком только случае, когда они засвидетельствованы, с наложением на имение запрещения (чем оглашается лежащее на имении арендное право). Ст. 1703. Владельцы имений заложенных (как в частные руки, так и в банках) не лишены законной возможности отдавать их в аренду; но при продаже имения в удовлетворение закладной это обстоятельство, т.е. существование аренды на несколько лет, стесняя покупщика, уменьшает, к ущербу залогодержателя, ценность имения. В таком случае, если арендные договоры заключены после запрещения, наложенного на имение по залогу, действие аренды уничтожается (Пол. Взыск. Гражд., ст. 195, прим.). Вообще на случай взыскания с имений, отданных в аренду, в Суд. Уставах постановлено, что арендные договоры, буде заключены после получения владельцем повестки об обращении взыскания на то имение, могут быть уничтожены по просьбе взыскателя, либо того, кто купит имение с публичного торга (Уст. Гражд. Суд., ст. 1099, 1100. Ср. Касс. реш. 1881 г. N 99 и 1-я часть сего курса, § 70). В законе 1861 г. об отдаче в аренду помещичьих земель сказано, что платежи, учиненные арендатором владельцу более чем за два года вперед, если потом имение поступит в публичную продажу или присуждено будет другому, могут быть со стороны займодавцев или новых владельцев объявлены недействительными (1703, прим.).
Один из видов найма есть наем из выстройки. 1697 ст. говорит, что дворовые, лавочные, мельничные и прочие, предназначенные для хозяйственных заведений места, могут быть отдаваемы внаем или содержание из выстройки, на счет наемщика, с тем, чтобы он в течение условленного числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собственность хозяина.
1706 ст. Зак. Гражд. хотя и относится, по-видимому, к найму из выстройки, но в сущности не применяется к нему. Реш. Гос. Сов. (1824 г. П. С. З. N 29974), из коего эта статья неточно извлечена, имела в виду наем совсем не из выстройки, а аренду архиерейского подворья, и текст решения, равно как и текст самой статьи, противоречит понятию найма из выстройки, ибо в ней говорится об издержках на исправление здания, бывшего на нанятой земле, и даже о поправках, которые могли нарушить целость здания. Эта статья закона имеет значение лишь в вопросе о расчетах хозяина с арендатором, когда действие арендного контракта прекращается ранее срока, независимо от воли сторон.
Особый вид договора о найме, соприкасающийся, впрочем, с подрядом, есть договор о выстройке помещений для присутственных мест, тюрем и других зданий ведомства Министерства Внутренних Дел, для отдачи оных потом внаем правительству. Изданные на сей предмет узаконения определяют этот договор в следующих чертах. Министрам Внутренних Дел, Путей Сообщения и Финансов, по взаимному соглашению, разрешается отдавать частным лицам постройку зданий для присутственных мест, тюрем и др., по утвержденному плану, причем казной оказывается, в случае нужды, пособие, выдачей вперед некоторой суммы под благонадежный залог. По выстройке здание принимается от строителя внаем, на срок до 30 лет, за определенную ежегодную плату. В течение найма, ремонт здания лежит на обязанности хозяина (Уст. Строит., 123 и прим. по Прод. 1886 г.). По общему смыслу сих правил следует заключить, что здание, таким образом выстроенное, и по окончании найма остается в собственности строителя. Строитель подобных зданий должен быть признаваем собственником их со времени их выстройки и приемки, а казна считается арендатором, и потому на обязанности хозяина состоят налоги и повинности, падающие на недвижимые имущества (ср. Мн. Гос. Сов. в апреле 1877 г., по д. Вульфа).
Русскому законодательству о поземельном найме предстоит еще немало труда в дальнейшем его развитии в соразмерности с развитием хозяйственных условий найма. Эти условия, в разных местностях России, крайне разнообразны: отсюда затруднение подвести их под одну общую меру. В Западной Европе давно уже раскрылось во всей полноте своей, пришло в сознание и в связь с определительной ценностью, понятие о хозяйственной, производительной сущности имущества, о принадлежностях пользования, об орудиях и способах производства, об улучшениях и усовершенствованиях, и т.п. У нас, в России, понятия обо всем этом далеко еще не выяснились, и многое, что на Западе может быть без труда учтено и определено числом, мерой и ценой, у нас недоступно точному учету и определению. Притом наше сельское хозяйство, по многим причинам, между прочим по климатическим условиям, по скудости рынка, по бедности капиталов, промышленной предприимчивости, технического знания и т.п., решительно не подходит под условия, при которых на Западе образовалось и достигло своего развития законодательство о найме. Договоры об аренде земель не имеют у нас того значения, которое принадлежит им на Западе. Тем не менее, и у нас область аренды с каждым годом расширяется, хотя не в смысле фермерского хозяйства, но главным образом в смысле съема полей под пашню, причем обыкновенно имеется в виду не столько усиление внутренней разработки по качеству (интенсивное хозяйство), сколько расширение ее в пространстве по количеству (экстенсивное хозяйство); тем не менее, арендный договор настоятельно требует от нашего законодательства новых определений, для ограждения интересов как частных, так и государственных. Если чрезмерное изобилие законных определений приносит иногда вред и действует стеснительно на гражданские отношения, то, с другой стороны, и скудость определений может служить ко вреду для интересов, требующих руководства и ограждения в законе. Так, например: когда содержание договора о найме определяется единственно волей и желанием сторон, - это ведет к умножению темных, неясных, двусмысленных сделок, посредством коих ловкий и пронырливый промышленник, скупщик земель, лукавый агент - посредник между землевладельцем и съемщиком - может, без затруднения, обманывать бедных, неопытных и малограмотных съемщиков мнимо выгодными для них комбинациями условий. Примеров тому множество, особливо на наших окраинах, где образовался целый класс людей, промышляющих отдачей земель переселенцам своим и иностранным.
Интересы владельца требуют тоже обеспечения: наш закон не указывает этого обеспечения ни в произведениях земли, ни в движимости наемщика.
Определение крайних сроков найма - предмет, имеющий немаловажное государственное значение. Долгосрочный наем, связывающий право собственности, переносит существенное его содержание на временного владельца земли, тогда как на собственнике остаются по закону все тягости и повинности, лежащие на собственности. Между тем приобретение и передача прав собственности несравненно затруднительнее, нежели приобретение арендных прав на землю, которое доступно лицам всех сословий, всякого общественного положения и всякой национальности. Итак, при благоприятных условиях, поземельная собственность в крае может оказаться достоянием лиц, в сущности не владеющих и малосостоятельных, хотя и ответственных перед государством, а действительное владение в руках у людей, чуждых интересам страны и не несущих ответственности перед государством за тяготы и повинности, на земле лежащие. Дело закона - согласить в этом случае интересы государства с интересами собственности, капитала и сельской промышленности.
Сущность найма. Отдача земли в обработку изполу или из третьего снопа (из скопщины) составляет ли отдачу внаймы имущества или договор о личном найме, или о товариществе? Разрешение этого вопроса важно в тех случаях, когда арендным договором запрещается отдавать землю в субаренду. В подобном случае одесская палата признала подобную сделку арендной и нарушением договора. Сенат оставил этот вопрос без разрешения (Касс. реш. 1875 г., N 35). В договоре о найме имущества передается пользование им, а не право собственности. Посему неправильно причтено к найму условие о продаже леса на сруб, с предоставлением пользования в нем выгоном и покосами (Касс. реш. 1867 г., N 158).
Срок и продолжение. Отличительные принадлежности договора о найме имуществ - срок и наемная плата. Без срока пользование подходило бы к вотчинному праву, а без платы договор был бы ссудой (Касс. реш. 1868 г., N 248). Как казенные, так и частные имения могут быть отдаваемы в аренду только на срок, а не бессрочно (Касс. реш. 1876 г., N 350). Молчание со стороны хозяина нанятого имущества (т.е. нетребование возврата по истечении срока или непредупреждение о прекращении договора) не служит признаком согласия на продолжение договора: оно отнимает у владельца наемщика значение самовольного, и может служить основанием к продолжению прежних отношений, но лишь дотоле, пока хозяин не потребует возвращения имущества (Касс. реш. 1873 г., N 693).
Заключение и уничтожение. Закон не запрещает членам церковного причта отдавать состоящие в пользовании их церковные земли внаем для получения дохода (Касс. реш. 1870 г., N 1374).
Нет повода требовать уничтожения договора о найме, когда какая-либо хотя бы из существенных принадлежностей имущества, утратила свое существование (Касс. реш. 1870 г., N 1533); но договор найма прекращается, если нанятое имущество уничтожилось вследствие случайного события или по вине наймодавца, нанимателя или третьих лиц, так как договор найма всегда предполагает существование отданного внаем имущества (Касс. реш. 1881 г., N 82).
В Касс. реш. 1876 г., N 591, - случай отдачи Кишиневской полицией внаем частного имущества, за недоимку в постойной повинности.
Есть особые правила об аренде земель старообрядцами в Западных и Белорусских губерниях (см. Собр. Узак. 1876 г., N 614; 1877 г., N 1142).
Отказ. Касс. реш. 1873 г., N 1141. Суд рассудил, что отказ от найма квартиры разумеется лишь в таком действии наемщика, из коего явствует, что он отказался от исполнения принятых по контракту обязанностей. Посему, когда наемщик пустил вместо себя жить в квартиру другое лицо, не слагая с себя обязанностей по договору к хозяину дома, это не считается оставлением квартиры. Сенат оставил в силе такое рассуждение.
Очистка от хозяина. Обязанность хозяина - предоставить нанимателю действительное пользование имуществом: итак, оно не должно иметь таких недостатков, вследствие коих пользование им становится вредным или невозможным, а напротив, должно соответствовать цели, и такие недостатки его не составляют побочного обстоятельства. Таковы - сырость в квартире и холод, делающие ее необитаемой (Касс. реш. 1877 г., N 134). Когда, при сдаче имения казенному арендатору, постройки оказались ветхими и доход, по инвентарю показанный, оказался от того менее, то казна не вправе требовать, чтоб арендатор на свой счет производил перестройку ветхих строений (Сб. Сен. реш. I, 311). Арендатор, не получив по условию 600 моргов ярового посева и 200 моргов озимого и лишившись пользования сенокосом, имеет право требовать от хозяина вознаграждения убытков, по средней мере современных урожаев и по справочным ценам (Сб. Сен. реш. I, 551). Нет основания высылать жильца с квартиры до срока за остановку в платеже квартирных денег, когда эта остановка произошла вследствие нарушения контракта со стороны хозяина, т.е. за отобрание хозяином чердака и ледника, входивших в состав квартиры (Сб. Сен. реш. III, 1060). Невозможность пользования нанятым помещением (было залито водой и потом оказалось сыро) освобождает от наемной платы (2 Сб. Сен. реш. VI, N 944; Касс. реш. 1876 г., N 364; 1872 г., N 343).
Платеж. (Касс. реш. 1876 г., N 120). Из договора о найме по существу его не следует, что наниматель должен заплатить хозяину все деньги по срок найма, хотя бы пользование имуществом прекратилось и ранее того срока. Это зависит от особых условий договора. - Обязанность наемщика платить за наем имущества до конца срока, хотя бы он и ранее оставил его, сама собой предполагается (Касс. реш. 1876 г., N 472). - На истце лежит обязанность доказать существование долга за квартиру, когда иск предъявлен уже по оставлении квартиры жильцом; напротив, когда он предъявлен на жильца, в квартире еще остающегося, сей последний должен доказать, что деньги им уплачены (Касс. реш. 1872 г., N 846; 1875 г., N 458).
Платеж вперед. Право сторон изменять условия контракта по взаимному соглашению совершенно свободно, поскольку этим изменением не нарушаются права третьих лиц, - конечно, права, существующие в минуту изменения. Посему едва ли можно согласиться с суждением Касс. реш. 1875 г., N 467, "что добровольное соглашение между прежним владельцем и арендатором о срочной уплате наемных денег, распространяющейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло третьему лицу, не касается нового приобретателя". В данном случае владелец имения, проданного с публичного торга, получил от арендатора наемную плату разом за два года, в изменение первоначального условия о платеже за год. Это получение последовало задолго до вручения владельцу повестки об обращении взыскания на имение и о продаже его. Есть основание поставить его в ответственность перед приобретателем за излишне полученные арендные деньги, но есть ли основание возложить эту ответственность не на него, а на арендатора, признав, что залишний платеж не обязателен для нового владельца? Едва ли, ибо арендатор, внося платеж (если не было притом злого умысла во вред третьему лицу), имел дело с полновластным владельцем и ничьего интереса не нарушил.
Если арендный договор и заключен без условий и формальностей, означенных в 1703 ст. Зак. Гражд., но на общем основании периодических платежей, то ничто не препятствует сторонам условиться впоследствии о платеже аренды на несколько годов вперед, но в таком лишь случае, когда вотчинное право хозяина в имуществе исключительно и нераздельно, и никаким правом стороннего лица не ограничено. В противном случае, арендатор подвергается той опасности, что сверхсрочные платежи, по требованию вотчинного преемника или совладельца, или обеспеченного на имении взыскателя, могут быть признаны недействительными. Подобный случай см. 2 Сб. Сен. реш. III, N 484. - Ст. 1703 относится к таким только контрактам, в коих условлено получение вперед арендной платы более чем за год при самом заключении контракта. Сюда не относится условие о получении денег в течение наемного срока, по мере надобности, на расходы по содержанию в порядке имущества (Касс. реш. 1873 г., N 1579). - Несоблюдение, при совершении арендного договора, правил 1703 ст. не делает его недействительным для самих контрагентов. Правило это установлено исключительно в интересе третьих лиц, следовательно лишь за нарушение сего интереса и соразмерно с ним договор может быть признан недействительным (Касс. реш. 1876 г., N 11). Ст. 1703 об арендных договорах относится и к городским строениям, которые могут быть отдаваемы внаем словесно (Касс. реш. 1876 г., N 11. См. еще Сб. Сен. реш. II, 498).
