Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
На хозяине лежит страх за целость имущества; хозяин отвечает наемщику за условленную возможность пользования, за существенные качества имущества, необходимые для пользования. Но страх за действительную производительность пользования, за собираемые и собранные с имущества плоды, за выгоду пользования - не может лежать на хозяине. Он лежит исключительно на наемщике. Итак, казалось бы, - много ли, мало ли собрал и выгадал наемщик с нанятого имущества, хозяин неповинен быть перед ним в ответе за обманутые его ожидания.
Однако почти все законодательства допускают, ради справедливости, право наемщика требовать от хозяина соразмерного уменьшения платы или оброка, когда, по заключении хозяйственного оборота, оказывается, что, вследствие чрезвычайных, независящих от воли событий, наемщик лишился всего урожая или значительной его части, так что ему не с чего выручить денег на годовой оброк хозяину. Право это в иных законодательствах установлено обширнее, в других ограничено тесными пределами. Прусский закон расширяет его чрезмерно: поводом к уменьшению платы признаются постигшие хозяйство внешние невзгоды, как-то: засуха, град, пожар и наводнение, падеж скота, потрава от саранчи и других наскомых и т.п.; поводом считается гибель не только плодов на корню, но и собранных в запасы. Притом, кроме общего или гуртового уменьшения платы, допускается еще частное уменьшение, когда от невзгоды страдает не целое хозяйство, а одна хозяйственная статья. Во всех этих случаях наемщик обязывается доказать свое право представлением подробного хозяйственного отчета, с подробным означением всех, указанных в законе, статей прихода и расхода по имению. В окончательном выводе должна составиться сумма, не достигающая цифры ежегодного оброка, платимого хозяину. Таково прусское правило; но случаи применения его довольно редки, ибо договоры весьма часто составляются с отказом от права на уменьшение платы; кроме того, на практике, наемщики обеспечивают себя от невзгод особыми договорами страхования.
Французский закон допускает подобное право без соображения с количеством оброчной платы и не принимает в расчет денежной ценности дохода. Основанием к уменьшению платы служит ущерб в количестве плодов, не менее половины нормального урожая, происшедший от несчастного случая (cas fortuit). Требования сего рода подлежат удовлетворению только в связи с целым продолжением найма за все срочные года, в общем счете прихода всей наемной операции. Не допускается вознаграждение ни по отдельным статьям хозяйства, ни за гибель плодов, уже собранных.
Наем земель и хозяйственных заведений получает особое значение, когда за пользование определяется плата известной долей плодов и произведений, собранных с земли (colonat partiaire, bail à métairie, mezzadria). В таком случае хозяин входит, так сказать, в долю с наемщиком: отношение сторон подобно товариществу. Посему в найме этого рода потери и убытки ложатся на обе стороны и не могут служить поводом к вознаграждению или к уменьшению повинности. Эта форма найма употребительна особенно в тех местах, где при малом развитии хозяйственной промышленности ни хозяева, ни съемщики не обладают достаточным денежным капиталом и не располагают большим запасом орудий для сельской промышленности. Развитая промышленность ищет свободы и самостоятельности в действиях, которой не может быть в колонате, потому что здесь хозяину приходится наблюдать за хозяйством своего съемщика и поверять его работы. Договоры этого рода употребительны по местам во Франции, в Португалии, особенно же в Испании. Условия сделки бывают не одинаковы, по местному обычаю: земля сдается и из половинной, из третьей, из четвертой и пятой части плодов. В иных случаях хозяин не обязывается ничем снабжать наемщика, который обрабатывает землю своими средствами; в других - снабжает наемщика семенами на посев в счет жатвы и принадлежностями хозяйства. Законы об этом договоре вообще скудны определениями, кроме итальянского кодекса, в котором есть целая большая глава о колонате. По итальянскому закону, предполагается в колонате наем из половины: сообразно с сим и семена на посев на половину идут от хозяина. Наемщик не может продавать произведения свои без согласия хозяина и должен предуведомить его, когда приступает к жатве или к сбору плодов, чтоб хозяин мог наблюдать за сбором. Срока в этом договоре не полагается, а отказ может последовать не иначе как в конце хозяйственного года. По смерти наемщика, действие договора прекращается в конце текущего хозяйственного года.
Особый вид договора о найме - наем скота (Франция, Бельгия, Италия, bail à cheptel) для хозяйства. Владелец стада отдает его съемщику на хозяйственное попечение, с тем, чтобы все прибыли, а равно и убытки, от прироста и от шерсти делились между сторонами поровну, но право на рабочую силу, на молоко и на навоз принадлежит исключительно съемщику. Нормальный срок договора трехлетний, а по окончании скот должен быть возвращен хозяину в целости, по количеству и качеству. Кроме этого вида (cheptel simple), бывает наем половинчатый (cheptel à moitié), в коем обе стороны соединяют свой скот пополам, составляя товарищество. Наконец, подобный же договор о сдаче хозяйского скота в пользование наемщику соединяется с фермерским договором (cheptel donné au fermier).
§ 46. Общие правила найма по русскому закону. – Крайний срок найма. – Ограничения личные. – Форма договора. – Цена. – Пространство пользования. – Право владения в найме и его принадлежности. – Передача найма. – Исполнение договора и прекращение. – Ограничение найма в заложенных имениях. – Наем из выстройки. – Общее замечание о законе поземельного найма.
Русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эта скудость в юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым. Древнейшие постановления нашего закона о найме относятся к найму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при совершенном отсутствии рынка. Посему и доныне встречается на практике немало затруднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих. С другой стороны, наше законодательство страдает обилием и разнообразием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и общественных имуществ, причем обращаемо было особенное внимание на формальную сторону дела.
Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс. реш. 1868 г., N 248) следующее: договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и за известное вознаграждение. Итак, существенные принадлежности договора суть срок и наемная плата. Прочие принадлежности зависят от особых условий между сторонами (ст. 1691) и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении. Так решаются на практике недоумния о том, к чему обязан хозяин имущества по содержанию его в порядке (хотя на это в законе нет указания). Так, помимо закона, делается, по справедливости, уменьшение наемной платы, в случае убытка, наемщику от случайных бедствий (напр., когда у наемщика, снявшего сад, вовсе не было плодов от неурожая).
Крайний срок найма определялся у нас законом сначала только для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание; но в 1824 г., по поводу одного частного дела, было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это запретительное правило вошло в Свод Законов (ст. 1692).
В указе не объяснено, с какой именно целью установлено это стеснение. Можно предполагать различные цели: предупреждение стеснений в праве распоряжения имуществом для самого хозяина и его наследников, предупреждение легкомысленных и расточительных отдач, равносильных отчуждению права собственности и уничтожающих ценность имения в руках у добросовестного покупщика; наконец, охранение казенного интереса от ущерба в крепостных пошлинах за действительную продажу. Но есть и другие интересы, требующие ограждения, - интересы промышленности и хозяйства. Для серьезных и долгосрочных промышленных операций, требующих затраты значительного капитала, необходима уверенность в спокойном, на долгий срок, пользовании нанятым имуществом, ибо, в противном случае, никто не решится предпринимать на нем что-либо значительное. Ввиду этих интересов, в 1855 г. дозволено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов (1693 ст., родовые земли исключены, конечно, в смысле ограждения ценности имения для законных наследников). Такая же льгота существует для пустопорожних земель, отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц. С 1861 г. дозволено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет (1693). На тот же 36-летний срок могут быть сдаваемы удельные земли (1693).
В Ялтинском уезде, с 1874 г., дозволено отдавать недвижимые имущества внаем на сроки до 90 лет (1693).
В 1885 г. Министру Государственных Имуществ предоставлены ходатайства о найме частных земель, с целью разработки минералов, на сроки более дозволенных представлять через Комитет Министров на Высочайшее разрешение (1693).
Обществам кочевников в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семиреченской, Уральской и Тургайской разрешено сдавать земли в зимовых стойбищах внаем до 30 лет лицам русского происхождения для земледелия, под фабрики, заводы, мельницы и т.п. (Зак. Гражд., ст. 1693 прим. 2 по Прод. 1895 г.).
На отдачу имущества внаем имеет право хозяин его или управитель, действующий по доверенности, в пределах ее (Уст. Торг., 323 и сл.). Лица, ограниченные в праве владения, ограничиваются и в праве найма. Ограничения эти устанавливаются или в интересе прямо государственном, или в интересе других лиц, имеющих право преемства или обеспечения в том же имении. Так, владельцам имений, пожалованных на майоратном праве в западных губерниях, дозволяется отдавать внаем запасные земли на срок не свыше шести лет (504 Зак. Гражд.). Владелец пожизненный (супруг), когда отдает имение в аренду, может получать арендную плату не вперед, но лишь по истечении года (ст. 5377), и вообще право срочного или пожизненного владельца ограничивается сроком его собственного владения, если договор не заключен с согласия собственника: опекуны имеют право заключать такие договоры на срок до достижения малолетним 17 лет, в противном случае такой договор не обязателен (16921).
Монастыри и церкви могут отдавать внаем принадлежащие им в собственность земли и недвижимые имущества, на общем основании, сроком до 12 лет, по рассмотрению Консистории, с утверждения архиерея, который распоряжается, впрочем, единолично своим подворьем (IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс. 112, 132, 145). Запрещается притом на монастырских землях учреждать торговые заведения, а в церковных домах - помещать питейные заведения и трактиры (IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс. 112, 132, 145). - Об отдаче внаем земель, принадлежащих Р. Католич. и Лют. Дух. установл. см. Уст. Ин. Испов. ст. 119, 607, 808. - Об аренде земель, принадлежащих причту в Западных и Юго-Запад-ных Губ. - IX прил. к 411 ст., § 28, 30 и след.
Содержатели вольных аптек при отдаче их в аренду ограничены обязанностью давать знать о том медицинскому начальству, для освидетельствования аптеки при переходе ее к другому лицу (Уст. Врач. изд. 1892 г., ст. 556).
Должностным лицам акцизного управления запрещено брать в аренду винокуренные заводы в той губернии, где они состоят на службе (т. V, изд. 1893 г., Уст. Питейн., ст. 13). Вообще аренда винокуренных заводов дозволяется только лицам, имеющим право на заводскую промышленность (там же, ст. 118, 119).
Право быть наемщиком закон ограничивает в лице евреев. Они могут арендовать оброчные статьи и заведения не иначе как по формальным контрактам. Им (равно как и лицам польского происхождения) вовсе запрещено брать в аренду имения, приобретенные в западных губерниях по закону о ссуде 1864 г., или даже отдельные угодья в сих имениях (ст. 1699 Зак. Гражд.). Вне мест постоянного своего жительства евреи не могут арендовать казенные оброчные статьи и нигде не могут арендовать статьи, соединенные с раздробительной продажей питей. Уст. Обр. изд. 1893 г., ст. 27; Уст. Казен. Имен. изд. 1893 г., ст. 35 и прил. к примеч. 3 к ст. 2: ст. 18. IX. 961. Евреи не могут быть арендаторами золотых приисков (см. Уст. Горн., изд. 1893 г., ст. 435). Ограничение евреев в аренде винокуренных заводов см. Акц. Уст. изд. 1893 г. Законом 1882 г. запрещено свидетельствовать на имя евреев арендные контракты на недвижимые имущества, находящиеся вне черты городов и местечек (IX, 959, прим. 4, по Прод. 1890 г.).
Договор о найме движимости может быть заключаем словесно. Но договор о найме недвижимых имуществ, а также судов мореходных и речных составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При сем имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, напр., местечке (Касс. реш. 1885 г. N 61), составляются письменно или словесно, по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст. 1700-1703). Наемные договоры крестьян на земли с помещиками, между собой и с посторонними лицами, не свыше трех лет на всякую сумму, а на сроки до 12 лет не свыше 300 руб., могут быть заключаемы словесно, со внесением, по желанию сторон, в книгу при волостном правлении (ст. 1700).
Содержание и пространство пользования зависит от соглашения сторон. Относительно недвижимых закон говорит об отдельном владении; об отдельном же пользовании в недвижимых закон не упоминает, употребляя сей термин лишь относительно движимых имуществ (ст. 514, 535). Отдельное владние составляет само по себе особое право, коего пространство и срочность определяются тем самым актом, коим оно установлено. О пользовании же (в движимых) сказано, что оно есть полное, когда все произведения имущества и доход с него принадлежат содержателю; неполное, когда некоторые из них ему не предоставляются (ст. 536). А как под этой статьей сделана ссылка на IV книгу об обязательствах, то необходимо, невзирая на надписание группы статей о пользовании (534-540), признать, что они относятся и к пользованию недвижимостью.
Вообще предполагается, что имущество отдается в такое пользование, какое ему свойственно по его назначению и по свойству найма. Так, напр., сельское хозяйство отдается в аренду или в хозяйственную эксплуатацию; это не значит, что наемщик вправе разрабатывать руду или минералы в недрах земли, если не выговорено особого на то права. Снимается сад, - значит нельзя распахивать его или пустить под луговой промысел, либо под выгон.
Закон не упоминает об обеспечении арендной платы имуществом наемщика. Но, кажется, нет препятствия налагать на имение запрещение по желанию обеих сторон. На это есть косвенное указание в законе 1861 г. об отдаче помещичьих земель в аренду (ст. 5). На практике всего чаще встречается обеспечение договора о найме неустойкой.
Соглашение о цене найма предоставлено на волю сторонам. В большей части случаев оно определяется личным усмотрением; но есть имущества, в коих, смотря по состоянию местной промышленности и местного рынка, образуется средняя наемная цена того или другого по его качеству. Наиболее важное значение для хозяйства имеет арендная плата за земли или поземельная рента. Но в арендных договорах цена найма не всегда определяется деньгами. У нас во многих местностях, при скудости денежного хозяйства, по затруднительности сбыта сельских произведений, при недостатке и неправильном распределении рабочей силы и т.п., употребляется способ отдачи земель внаем из полу, т.е. за половинную или иную часть снимаемой жатвы (из третьего, четвертого снопа или копны), либо за отработку в пользу хозяина условленного количества земли; иногда же цена найма полагается отчасти деньгами, отчасти отработкой, отчасти разного рода службами, повинностями и поставками (выговор известного количества продуктов) от наемщика хозяину.
Из договора найма возникает не только право пользования, но и право владения, как необходимое условие для осуществления найма; разумеется, владение в сем случае будет не самостоятельное, а зависящее, отдельное (ст. 514, 535). Посему арендатор имущества, хотя не имеет на оное права собственности, не лишен права на иск о защите своего временного владения, об отвращении вреда и о вознаграждении убытков, причиняемых вступательством и действиями стороннего лица. Можно судить и иначе, если придерживаться римского понятия о владении: в таком случае надобно признать, что, в силу договора, защита арендатора от вступщиков, нарушителей его спокойного пользования, лежит на обязанности хозяина-собственника и, поскольку относится до владения, составляет исключительную принадлежность права собственности. Но такое рассуждение едва ли применимо к России и едва ли согласуется с духом и сущностью русского закона. И наша судебная практика вообще присваивает арендатору иск о владении (ср. Касс. реш. 1869 г., N 745, 849; 1871 г. N 600). Правда, есть и противоположные решения. Так, решением 1870 г. N 1627 признано, что временное пользование имуществом, по уступке от собственника, не дает права на иск о восстановлении нарушенного пользования порядком, указанным 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд.; но это решение никак не согласуется с другими, в коих признавалось право временного и зависимого владельца по договору о найме на иск о восстановлении нарушенного владения.
Впрочем, кажется, справедливо будет признать, в смысле 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд., что право иска о владении принадлежит арендатору лишь относительно сторонних лиц, а не относительно самого хозяина. Владение на себя, в виде собственности, владение имуществом, как своей вещью, защищается безусловно и противу всякого вступщика иском о защите владения. Но нельзя признать то же самое о владении наемщика, ибо оно не есть самостоятельное состояние, а производное, зависимое, так как владелец в самом владении своем сознает оное временным, условным, несамостоятельным. Посему отношения такого владельца к вступщикам неодинаковы. Если это владение нарушается сторонним вступщиком, например, захватом соседа, - владелец может противопоставить ему простой факт своего владения, и тем отразить нарушение. Если при сем вступщик станет доказывать свое особливое вотчинное право на имущество, направляя оное против вотчинных прав хозяина (от коего получил владение арендатор), наличному владельцу-арендатору нет до сего дела, так как не было бы до сего дела и самому хозяину, если бы ему пришлось просить о защите владения. Посему-то соображению и разрешается мировому суду принимать эти дела к своему ведению. Напротив того, если арендатор просит о защите владения против своего хозяина или против такого лица, которое от хозяина приобрело вотчинное право на имение, то истцу уже недостаточно удостоверить только свое владение, которое по свойству своему и по сознанию истца есть не самостоятельное, а зависящее. Истцу необходимо выставить титул своего владения и удостоверить, что по силе сего титула хозяин или преемник хозяина не имел права до срока нарушать или отнимать его владение в целом имуществе или в части оного. Следовательно суду нельзя, по свойству владения и отношения, обойтись без поверки права на владение, и в сем случае дело оказывается неподсудным мировым судебным установлениям (ср. Касс. реш. 1870 г., N 1254).
Об арендаторах казенных имений (лица и общества, владеющие имуществом казенных управлений на праве пользования) есть прямая статья - 1314 Уст. Гр. Суд., предоставляющая им право иска о восстановлении нарушенного владения.
По уставам страховых обществ арендатор или наемщик может отдавать на страх нанятое имущество, но лишь по срок найма, и получает страховое вознаграждение лишь в той мере, в коей сам отвечает хозяину за пожарный убыток (Русск. Стр. Общ. 1876 г., § 53, 54, Уст; Коммерч. Стр. Общ. 1870 г.).
