Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
Передачи и переход. Кисловский отдал имение в аренду на три года Шнейерсону, дозволив ему передавать арендные статьи по частям в оброчное содержание другим лицам, но с тем, чтобы сам Шнейерсон оставался главным ответственным лицом перед хозяином. Ранее срока Шнейерсон оставил аренду, но ранее того отдал из имения мельницу в оброк Хане Гинсбург. По выходе Шнейерсона, Кисловский требовал уничтожения аренды Гинсбург, так как арендное право самого Шнейерсона прекратилось. Признано, что, по силе 514 ст. Зак. Гражд., Шнейерсон мог отдать имение в аренду не иначе как с принятыми ограничениями; следовательно с отходом его и право Гинсбург, в отношении к имению, прекратилось (2 Общ. Собр. Сен. 15 сентября 1876 г.).
В Касс. реш. 1888 г., N 666 отрицается право наемщика передавать нанятую им в доме квартиру третьему лицу без согласия домовладельца, на том основании, что отдача помещения составляет принадлежность права собственности на дом и заключает в себе право отдельного владения.
Право арендного владения, преобретенное по договору не от собственника, а от арендатора, утверждаясь на арендном праве сего последнего, может быть защищаемо против него самого, по договору, но не против собственника земли. Посему, когда арендатор, по условию с собственником, отступился от арендного владения ранее своего срока и срока своих арендаторов, снявших у него землю, не выговорив для них продолжения владения, владение их прекращается, ибо должно уступить праву собственности на землю: им остается право иска на того, у кого они снимали землю, об убытках за неисполнение договора (Касс. реш. 1876 г., N 190).
Отдельное владение по найму. С правом арендного содержания соединяется право отдельного владения, а не только отдельного пользования; посему арендный владелец огражден в своем владении до срока и при переходе арендуемого имения по продаже к другому собственнику (Касс. реш. 1868 г., N 771). Договором о найме имущества устанавливается право на владение, право личного требования, но самое владение начинается лишь с осуществлением сего права, т.е. со вступлением во владение. Посему, когда хозяин отданного внаем имущества продал оное другому лицу, прежде чем наемщик вступил во владение по найму, или когда отдал оное в наем другому наемщику, прежде чем осуществилось наемное право первого, - обиженный может требовать себе удовлетворения от того, кто нарушил свой договор с ним, но не может требовать осуществления своего права против третьего лица, в договоре не участвовавшего. В этом смысле состоялось Касс. реш. 1878 г., N 234. Арендатор дома отдал внаем квартиру наемщику, начиная с июля 1875 г., а в январе того же года сам передал свое арендное право третьему лицу, которое отказалось исполнить контракт своего предместника с наемщиком и предоставить владение сему последнему. Наемщик ссылался на 514 и 521 ст. Зак. Гражд., но Сенат рассудил, что в этих статьях разумеется такое отделенное по договору право, которое осуществилось уже в действительности. - По силе 521 ст. Зак. Гражд. для нового приобретателя имения могут быть признаны обязательными лишь те арендные договоры прежнего хозяина, которые уже осуществлены передачей арендного владения. Под это условие не подходит договор, заключенный в ноябре 1874 г., с тем, чтобы передача арендного владения совершилась в 1875, а в декабре 1874 г. хозяин продал имение (Касс. реш. 1877 г., N 83). - Арендатор (наемщик) имения вправе защищать свое владение относительно третьих лиц, в случае нарушения оного (Касс. реш. 1875 г., N 426), но не относительно бесспорного собственника арендуемого имения: в последнем случае предметом иска было бы не владение, а самое существо договора (Касс. реш. 1874 г., N 474).
Всякий временный, срочный или пожизненный владлец владеет и пользуется имуществом исключительно и независимо от лица постороннего; но с прекращением сего владения никакой договор временного владельца с посторонним лицом, относительно владеемого на срочном праве имущества, не может считаться обязательным для собственника сего имущества, если заключен без участия сего последнего. Так и договор пожизненного владельца об отдаче имущества в аренду, с момента смерти его, прекращается. Из этого правила допущено исключение лишь для пожизненного владельца по завещанию умершего супруга, на основании закона 1862 г. По сему закону пожизненный владелец может отдавать в аренду имение не долее общего наидлиннейшего срока аренды, и с получением платы лишь за каждый год по истечении его, а не вперед. Совершенные на сем основании договоры обязательны.
По д. Лубенского (Касс. реш. 1877 г., N 28) арендатор, ссылаясь на незаконное устранение его от аренды, просил мировой суд восстановить нарушенное владение, и суд решил восстановить владение мельницей. На это была жалоба, что иски о восстановлении нарушенного владения могут быть по 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд. предъявляемы только лицом, владевшим на правах собственника. Сенат рассудил: хотя в иске и в решении употреблено выражение: восстановить владение, но сущность иска заключалась в том, имели ли ответчики право отстранять истца от владения мельницей на основании доказываемой ими неисправности в платеже арендных денег.
В договоре арендном из выстройки, арендатор, с возведением строений, не приобретает на них право собственности, а только временное пользование (Касс. реш. 1869 г., N 583).
В Касс. реш. 1872 г., N 992 признано, что договоры об имуществе имеют равное действие как для обязавшегося, так и для наследников его. Посему арендное право, заключающееся во владении и пользовании имуществом, сохраняет полную силу и после смерти собственника имения по отношению к его наследникам, и арендатор имеет право продолжать владение и пользование. Опись и отдача на хранение такого имения (хотя бы самому арендатору) по поводу смерти собственника неминуемо повлекла бы за собой, вопреки закону, стеснение прав арендатора по договору.
Наем общего имения. Соучастник в общем имении может отдать в аренду свою часть третьему лицу, без согласия других совладельцев, лишь в том случае, если между соучастниками существует соглашение относительно фактического распределения между ними частей общего имения; при отсутствии же соглашения, определяющего порядок владения и пользования общим имением, на отдачу одним из соучастников своей части в арендное содержание постороннему лицу необходимо согласие прочих соучастников (Касс. реш. 1886 г., N 69).
Рассуждение непонятное, ибо при отсутствии соглашения относительно частей в общем имении и при согласии совладельцев на аренду части, каким же образом может быть отдана в аренду часть одного из них, когда она не определена? Какой частью общего нераздельного имения пользовался бы арендатор в данном случае?
§ 47. Особенные виды найма. – Отдача в содержание оброчных статей от казны и разных ведомств. – Способы отдачи и взаимные отношения. – Договор о поселении иностранных выходцев, колонистов и русских переселенцев. – Отдача в содержание золотых приисков.
Весьма важное хозяйственное значение имеет у нас отдача в содержание частным лицам имуществ государственных и принадлежащих казенным и общественным учреждениям, на основании особых уставов и правил. Эта часть, соединенная с казенным и общественным интересом, разработана нашим законодательством с особенной подробностью, во множестве разнообразных постановлений.
Первое место принадлежит так называемым казенным оброчным статьям, для коих имеется особый устав в 1 ч. VIII т. Св. Зак. Они принадлежат к государственным имуществам в тесном смысле и состоят в заведывании Министерства Земледелия и Государственного Имущества, - которое обязано заботиться об умножении их, о хозяйственном устройстве и об отдаче в оброчное содержание. Сюда относятся свободные земли, устроенные мызы, рыбные ловли, мельницы, заводы, винокурни, каменоломни и рудники, торфяные болота, сады, перевозы, строения, угодья и промыслы в лесных дачах и т.п. Местное заведывание ими принадлежит местному управлению Государственных Имуществ в губерниях.
Они отдаются в содержание на срок не свыше 24 лет, с публичных торгов, к которым вызываются желающие публикациями, так чтобы новые контракты могли быть заключены за полгода до окончания сроков по старым. Торги производятся или в губернском городе, в особом смешанном присутствии, или в уездном полицейском управлении, или в волостных правлениях. От торгующихся требуется залог в меру полугодового оброка и особый залог (в 1/3 части оценки) в обеспечение исправности строения; в иных случаях допускается поручительство. Для крестьянских обществ и для отдельных крестьян допускаются льготы, т.е. вместо залога принимается мирское и отдельное ручательство. Сроки считаются с 1 января.
Оброчная статья остается за тем, кто больше даст на торгах, с утверждения (по мере общей сложности оброка 5-10-30 тысяч и выше) местного управления, особого присутствия, Министра, Сената. Затем, место, производившее торги, заключает со съемщиком письменный контракт, в котором подробно означаются условия и образ пользования, и пр. - В течение пользования состояние имущества ежегодно свидетельствуется чиновником. Оброчные деньги платятся за полгода вперед, а за просрочку после льготных дней полагаются пеня и штраф, имущество отбирается и обращается в новый торг, хотя до первой публикации прежний содержатель может еще оставить его за собой на прежнем основании, приведя долг в порядок. По окончании срока, имущество сдается обратно по описи и оценке, с пополнением порчи из залогов; строения же, возведенные содержателем, должны быть снесены (Уст. Обр. изд. 1893 г., ст. 1-79).
По истечении сроков отдачи, оброчные статьи для новых торгов переоброчиваются, с возвышением оброка в случае улучшения или возвышения цен. Но некоторые статьи отдаются в бессрочное или беспереоброчное содержание, или навсегда (по особым Высочайшим повелениям), или до наступления известного события, с платежем непременного оброка.
Кроме того, в законе указано много разнообразных способов отдачи земель и участков без торгов в аренду или в постоянное, вечное и потомственное оброчное пользование. По хозяйственным условиям нашего отечества во многих местностях, прямой интерес государства состоит в привлечении желающих к разработке, застройке и заселению пустых и диких земель самыми льготными для частных лиц условиями раздачи участков, без торгов и без залогов, за малую плату, а иногда и вовсе без платы, и с предоставлением прочного права на потомственное пользование, лишь бы исполнялись условия разработки, на которых земля дается. Сюда относятся: раздача земель в Восточной Сибири под хлебопашество и сенокошение на 40-летние сроки; сдача в аренду обществам железных дорог смежных участков для выемки строительного материала; раздача участков около столиц под постройку дач (Уст. Оброчн. изд. 1893 г., ст. 19, прим., прил.; 56); раздача земель в 12-летнюю аренду отставным чиновникам, на 24 года закавказским дворянам и т.п.; отдача лесных участков удельного ведомства для разработки, на 48 лет, крестьянам (Пол. Удельн. Крест., по Прод. 1864 г. к IX т. прил. ст. 126). Когда оброчная статья остается никому не сданной с торгов, она может быть отдана местным управлением в распоряжение частного лица за известную плату или в управление с отчетом (Уст. Оброчн. изд. 1893 г., ст. 51).
Оброчные статьи, устроенные и описанные, составляют в государственных имуществах особый фонд, пополняемый новыми статьями, по мере их образования и устройства. Но, кроме того, в видах содействия промышленности, постановлено отдавать вообще свободные казенные земли частным людям под устройство разных хозяйственных заведений, как-то: садов, плантаций, мельниц, заводов, пчелиных пасек и т.п. Раздаются эти земли на сроки до 24 годов или более продолжительные, до 99 лет, или даже в потомственное пользование, - из платежа оброка, с залогом, или даже без залога, когда земли неудобные и не приносили казне дохода. Желающий учредить на сем основании заведение должен подать о том прошение и заявить свои условия. Просьба эта удовлетворяется и без торгов, если на торги не является желающих (ст. 2, 5, 11 и сл. прил. к ст. 23 и ст. 112 и 113 Уст. Сельск. Хоз. изд. 1893 г.).
Независимо от оброчных статей в составе государственных имуществ, в северо-западных, юго-западных и Прибалтийских губерниях есть целый разряд устроенных казенных имений, которые состоят во временном владении, в управлении или в контрактном оброчном содержании у частных лиц. О содержании сих имений у арендаторов или администраторов есть особое законоположение, помещенное в Уставе Казенных имений, 1 ч. VIII т. Св. Зак. Этот устав, коего положения во многом заимствованы из прежнего польского и шведского законодательства, представляет, может быть по этой именно причине, наиболее разработанную часть нашего арендного права, в специальном его виде. На договорном праве имения эти сдаются или без торгов, в администрацию, или с торгов, в аренду, в том и другом случае с залогом. Основанием сдачи служит подробное описание имения, составленное в системе регулирования через чиновников и называемое инвентарем. Закон подробно определяет обязанности временного владельца и права его по хозяйственному распоряжению имением, равно как и пособия, которых он может требовать от казны. Отдельные оброчные статьи в имении он может отдавать от себя в содержание другим лицам, но субаренда целого имения запрещается и ведет к отобранию имения. Скот, сданный с имением, он возвращает в том же состоянии, и вообще возвращает имение тем же числом, добротой, мерой и весом. За улучшения не может требовать вознаграждения, но закон подробно определяет, какие расходы по имению, сделанные администратором, принимаются на счет казны. Уменьшение платы допускается лишь за убытки от неприятеля и моровой язвы.
В действующем законе установлены особые правила об отдаче в кортому общественных башкирских земель; об отдаче в содержание казачьих земель и угодий войсковых и общественных (Уст. Казач. Сел., ст. 14 и сл. 36, 188, 394, 404, 426, 430, 443, 477, 486, 498, 511, 522, 524, 544, 556, 564, 587. Прил. к 147. См. еще Собр. Указ. 1877 г., N 512, 717, об аренде свободных войсковых земель на Дону). Особые правила установлены об отдаче разных промыслов в оброчное содержание от сибирских инородцев и мезенских самоедов (т. II, изд. 1892 г., Пол. Инородц., ст. 38, прил. III).
Особые правила установлены для отдачи внаймы ярмарочных помещений (Уст. Торг. прил. к 600 ст., ст. 43 и след.).
Оброчные статьи (казенные) принадлежат не к одному только ведомству Министерства Земледелия и Государственных Имуществ: каждое Министерство, каждое правительственное учреждение может иметь в своем заведывании известный присвоенный ему фонд недвижимых имуществ, которым распоряжается хозяйственно; нередко выделяются из него свободные имущества, земли, заведения и др. оброчные статьи, которые отдаются, на общем основании, в оброчное содержание и приносят доход, вносимый в смету подлежащего Министерства. Так, напр., Артиллерийское управление располагает оружейными и пороховыми заводами; Инженерное - домами, строениями, угодьями при крепостях и казармах; Морское - зданиями, садами, землями, лавками. Есть оброчные статьи у Департамента неокладных сборов, у Горного департамента, у Министерства Путей Сообщения и пр.
Особые постановления об условиях с владельцами на разработку золота и рудных месторождений см. Уст. Горн. изд. 1893 г., ст. 424, 432 и сл.
Об отдаче в содержание казенных соляных источников Уст. Горн. изд. 1893 г., ст. 620, 625.
Об отдаче в содержание Каспийских рыбных и тюленьих промыслов (Уст. Сел. Хоз. изд. 1893 г., ст. 492 и сл.).
Об отдаче в арендное содержание права на продажу питей на землях крестьянских в Привислянских губерниях (т. V, изд. 1893 г., Уст. Акцизн., ст. 595, прил.).
Оброчный договор. При отдаче с торгов казенных оброчных статей, непременно должен быть заключен формальный договор. При несуществовании его нельзя обязывать частное лицо к исполнению тех условий, которые должны быть установлены договором. Одни торги, на коих содержание корчмы осталось за частным лицом, не могут служить основанием ни к переходу имущества в арендное владение, ни ко взысканию арендной платы: подпись на кондициях объясняет только, что кондиции объявлены, но не означает принятия обязательств. До заключения контракта каждый имеет право отказаться от снятой аренды, оставляя залог для пополнения убытка казны, и удержание залога составляет единственное взыскание за отказ (2 Сб. Сен. реш. I, N 37).
Казенная Палата, заключая с частными лицами договор об отдаче в содержание оброчных статей, не входит в обязательные отношения без предварительного утверждения кондиций подлежащим начальством, которое и признается контрагентом, а Казенная Палата есть не более, как посредствующее место; следовательно, не будучи сама непосредственным контрагентом, не вправе ни отказываться от требования исполнения по договору, ни освобождать другую сторону от части возложенных на нее обязанностей (Касс. реш. 1873 г., N 1623).
Присуждены убытки перевозчику по контракту с Думой, на том основании, что первоначальная такса перевоза была впоследствии уменьшена с установлением новой таксы (Сб. Сен. реш. I, N 188, 344).
Особенное значение в России имеет договор о поселении на владельческих землях иностранных выходцев. В старое время, в XVII и даже в XVIII столетии, было в обычай скликать на пустые земли поселенцев своих и чужих, привлекая их льготами. Это называлось селить селитьбу или слободу: действие договорного свойства, которое по обычаям и законам того времени приводило по большей части к закрепощению поселенных людей за владельцем земли. В второй половине XVIII столетия русское правительство принялось, как известно, в широких размерах, за колонизацию степей и окраин иностранными выходцами, установив целую систему поселения их на землях казенных, под руководством и с значительным пособием государственного опекунства. В ту же пору, именно в 1765 г., открыт был путь к поселению иностранцев на частных землях, в одной лишь Ингерманландии (Петерб. губ.); но путь этот при тогдашнем господстве крепостного права, был ненадежный. В 1804 г. издан был первый указ о поселении иностранных выходцев на владельческих землях по договорам; за ним последовал второй указ 1817 г., ближе определивший подробности и формы этого договора; он остается и доныне, в главных чертах, общим руководством по сему предмету (Уст. Колон. 510-529); впрочем, весь нынешний устав о колониях, с освобождением колонистов от опеки Министерства Земледелия и Государственных Имуществ, подвергается ныне пересмотру.
В договорах этого рода нашему законодательству предстояло удовлетворить особливым условиям для ограждения особливых интересов. Людей, приходящих для поселения на чужой земле, надлежало оградить со стороны владельца от произвольного отказа и высылки, которая могла бы повергнуть в совершенное разорение и крайнюю нищету целые массы населения; надлежало оградить их, в пору крепостного права, от личной зависимости и от установления кабальных отношений; с другой стороны, и владельцу надлежало предоставить законные способы для ограждения его интересов, из коих главный состоял в приобретении готовой рабочей силы для возделывания земель. Помещикам и другим землевладельцам предоставлено было посредство правительственной власти (в лице сначала Министра Внутренних Дел, а потом Министра Государственных Имуществ), при заключении договоров, для выписки из-заграницы колонистов. Для сего надлежит сообщить Министерству предлагаемые владельцами условия поселения: т.е. количество и местность земель, сроки пользования, пособия и льготы поселенцам, и предполагаемые повинности. Затем заключаемые с поселенцами договоры, по рассмотрении и явке в подлежащем присутственном месте, должны быть представлены на утверждение Министра. Срок условий указан в законе не долее, как на 20 лет. Личные работы, требуемые от поселенцев, равно как и денежные платежи, должны быть точно означены. Право колонистов по сему условию сохраняется ненарушимым при переходе имения к другому лицу по наследству или по актам передачи. Право свободного перехода на другие земли дозволяется поселенцу по исполнении всех обязательств к владельцу (ст. 522). Это правило 1804 г., без сомнения, должно было измениться в своем первоначальном значении, с изменением духа крепостных отношений, а особливо со времени общего освобождения крестьян. Невозможно допустить в этом отношении, так же, как и в личном найме, неразрывность личной связи подчинения между владельцем и поселенцем. Поселенец, не исполнивший всех своих обязательств, остается, без сомнения, в личном долгу перед владельцем, но не считается прикрепленным к месту своего жительства и хозяйства. Подобные же правила установлены, в 1819 г., для выходцев из-за азиатской границы, водворяющихся в Закавказском крае; только крайнего срока для условий не положено, и заключение условий дозволено лишь с разрешения местного начальства (Уст. Кол. 530-542).
