Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
Наемщик обязан пользоваться имуществом хозяйственно, т.е. как добрый хозяин, не истощая его, без небрежения и с надлежащей заботливостью. Он отвечает за всякую порчу и гибель от своей вины и небрежности.
Права и обязанности сторон по договору найма переходят на наследников. Иное дело односторонняя передача по договору: законодательства не одинаково разумеют это право. Прусский закон запрещает наемщику передавать свое право найма другому лицу, без согласия хозяина; французский закон дозволяет передавать, если нет на это запрета в договоре. Вообще, когда это новое отношение установилось, оно носит название поднайма, сублокации (sublocatio, sous-louage). В нем есть еще отличие. Первоначальный наемщик может или припустить к пользованию нанятым имуществом стороннее лицо (sous-louer), и в таком случае сам становится перед своим хозяином - наблюдателем за действиями своего съемщика и отвечает за него; или может совсем передать, уступить свое право, поставив вместо себя постороннее лицо (céder le bail): в таком случае хозяину имущества приходится иметь дело непосредственно с новым лицом. В обоих случаях образуется, хотя и не совсем одинаково, двоякое отношение как припущенника, так и второго съемщика, во-первых, к первому или главному съемщику, во-вторых, к хозяину имущества. Первого съемщика можно признать вышедшим из договора в таком только случае, когда хозяин, при выходе его, вступает в новый договор с другим съемщиком. Если же хозяин только согласился на передачу или не противоречил ей, то первый съемщик не свободен перед хозяином в ответственности за действия своего съемщика; за действия же припущенника отвечает прямо, хотя и второй съемщик - ответственное лицо перед хозяином, и припущенник тоже не совсем свободен от ответственности перед хозяином; однако припущенник не имеет прямого требования по найму к хозяину имущества, если не входил с ним в прямое соглашение.
Отчуждение одного употребления и пользования в имуществе не может быть решительное: в таком случае оно отождествлялось бы с отчуждением целого вотчинного права. Поэтому договор найма, срочный или бессрочный, вообще подлежит прекращению. В западных государствах образовались исторически виды наследственного пользования землей или зависимого владения; эти права, там, где они существуют еще и не разрешены выкупом, относятся обыкновенно к разряду вещных прав. Из новейших законодательств немногие дозволяют устанавливать подобные права вновь, по договору, так как сделки о долгосрочном или непрерывном (эмфитевтическом) пользовании могут стеснить свободу сторон и связывают права полной собственности.
Основной юридической формой этого отношения была древняя римская и потом византийская форма эмфитевтического договора, в силу коего собственник земли (обыкновенно государство), которому принадлежало в ней dominium directum, сдавал землю в наследственное владение и пользование другому лицу, предоставляя ему в ней так называемое dominium utile, из-за определенного оброка. Впоследствии, у народов как германского, так и романского племени, под влиянием как этой старой формы, так и вновь возникших феодальных отношений, образовалась форма зависимого владения в подчинении верховному праву собственности, на основании договора; она состояла почти всюду в связи с личным подчинением и с отношением личной услуги или верности. С последовавшими преобразованиями в личных отношениях сословий и эта форма владения подверглась изменению: зависящие права стремились превратиться в самостоятельные, и оброчное владение - в право собственности. Посему в новых законодательствах форма эта или вовсе исчезает, или остается в измененном виде чисто гражданского отношения. Однако она имеет еще немаловажное значение там, где, по хозяйственным условиям края, выгодно еще раздавать на эмфитевтическом условии земли пустые и малообработанные: ею пользуется большей частью государство для земель, составляющих государственное имущество. Эта форма употребительна и доныне в Португалии, в Дании (Arvefoeste), в Голландии (Beklemrecht), в Италии (особенно в бывшей Тосканской области) и в Сицилии, где много необработанных земель. Посему и новый итальянский кодекс содержит в себе, в ряду договоров, подробные правила о договоре эмфитевтическом. Содержание его составляет уступка земли в бессрочное или временное пользование, за определенный оброк, с обязанностью обрабатывать и улучшать землю. Предметом уступки служит полное право пользования всеми принадлежностями имущества и недрами земли: право это, как вещное, состоит в распоряжении владельца, т.е. может быть завещаемо и передаваемо свободно. Оно разрешается, по вине владельца, неплатежом оброка за два года и несоблюдением условия об обработке земли. Притом, дабы открыть исход к освобождению собственности от этого раздвоения вотчинных прав, закон предоставляет собственнику во всякое время выкупить имущество у эмфитевтического владельца, капитализацией оброка. Австрийское законодательство оставляет еще в разряде договорных - права наследственного пользования землей (Erbpacht und Erbzinsvertrag), допуская и одностороннюю передачу пользования от одного наследственного владельца другому (Cesb. 1140).
Срочный договор прекращается с истечением последнего срока или с наступлением того события, коим ограничено пользование. Бессрочный наем вообще продолжается до тех пор, пока с той или другой стороны не заявлена воля прекратить его; стало быть вообще продолжение его, при продолжающемся пользовании наемщика, не требует положительного соглашения сторон. Исключение установлено некоторыми законодательствами (Франция) для сельскохозяйственной аренды, действие коей, без условленного срока, предполагается, смотря по свойству имущества и пользования им, лишь на время цельного хозяйственного оборота (напр.: на один год жатвы, на три года при трехпольном хозяйстве и т.п.); а затем требуется новое соглашение о продолжении.
Итак, бессрочный наем вообще может быть прекращен, по воле той или другой стороны, заявлением отказа (Kündigung, congé), однако, с предосторожностью, которой требует уравнение интересов в договоре. Она состоит в том, что отказ одной стороны должен быть заявлен другой стороне заранее, т.е. в срок, обыкновенно определяемый законом, если он не означен в договоре (за шесть месяцев, за три месяца, в определенное время года и т.п., смотря по хозяйственному свойству найма); а до конца срока действие договора продолжается в прежнем виде.
В исключительных случаях, по особым причинам, отказ может последовать и ранее срока, положенного в договоре. Причины эти означаются в законе; но и в этих случаях наблюдается правило о благовременном заявлении отказа. Прусский закон, особенно изобилующий определениями по этому предмету, дает право отказа во многих случаях, как-то: при отчуждении имущества по судебному приговору; по поводу смерти наемщика (а не хозяина); при необходимости капитальных переделок и исправлений в имуществе, несовместных с покойным пользованием; по случаю независящих от воли обстоятельств, не дозволяющих наемщику продолжать пользование; по случаю капитальной порчи в имуществе и т.п. - Вообще же считаются законным поводом к отказу: злоупотребление пользованием (т.е. несоответствующее условию пользование) со стороны наемщика и несоблюдение условий договора с той или другой стороны, напр.: неустойка в наемной плате (по прусскому закону неплатеж за два срока).
Прекращается ли действие наемного договора с отчуждением права собственности на имущество, т.е. с переменой хозяина? Этот вопрос не все законодательства решают одинаково, как подробно изложено в
1-й части курса, § 44.
Наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как по существу найма пользование невозможно без владения. Это владение наемщика, конечно, не одинаково с владением собственника, которое не прекращается и с отдачей имущества внаем, ибо в том и в другом случае духовное содержание владения (animus) не одно и то же. Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности; наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение; но и его владение, хотя зависящее, тем не менее твердо и неприкосновенно в своих границах. Нечто подобное, но еще более определительное, находим мы в исторических видах зависящего, феодального ограниченного владения, из которых выродился с экономическим развитием общества нынешний вид договора о найме.
Итак, для определения найма, по существу его, недостаточно одного личного договорного начала. В найме это начало соединяется, по существу дела, с вотчинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для правильного определения отношений, из найма возникающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества, с правом на употребление и полное пользование, за что наемщик обязывается производить хозяину условленную (оброчную) плату и по истечении срока возвратить ему имущество в существенной целости.
Это значение владения в найме получает особую важность при столкновении с вотчинным правом нового хозяина, вследствие перехода права собственности на имущество к другому лицу, - и именно в недвижимых, так как в движимом хозяин вещи, отдавший ее внаем, лишается материального ею владения, а наемщик получает полную и исключительную материальную власть над вещью.
Вышеозначенный вопрос решался римским правом безусловно против наемщика. Римское право признавало в найме только личное обязательство между хозяином и наемщиком, не допуская владения в лице сего последнего: это личное обязательство ни в каком случае не могло переходить с переходом права собственности на нового хозяина, и тем самым разрывалась связь наемщика с нанятым имуществом. Прусский закон, напротив того, признает переход обязательства на нового хозяина и оставляет договор найма, заключенный с прежним хозяином, в полной силе. Австрийский закон держится римской теории, но признает вместе с тем условное владение наемщика правом на наем; и потому, хотя не отрицает продолжение этого владения по переходе права собственности к новому хозяину, но не переносит на этого преемника обязательных личных отношений по найму, так что наемщику остается требовать исполнения договора, т.е. обеспечения в свободном пользовании имуществом от того лица, с кем он вступал в договор. Наемные контракты переходят, по австрийскому закону, на нового хозяина только в таком случае, когда они, при самом переходе, значились записанными на имуществе в поземельной книге. Французский закон, хотя признает право наемщика только личным правом, однако ограждает его в интересах хозяйства и промышленности: наемщик, вступивший уже в действительное пользование имуществом, до перехода его к новому хозяину, не может быть устранен им от пользования, в силу договора. Но как в иных случаях может потерпеть от этого новый хозяин, не знавший при покупке имения о наемных в нем договорах, по которым иногда наемные деньги забраны уже за несколько лет вперед, то закон определяет срок (18 лет), далее коего заключенные прежним хозяином договоры и прежние платежи (3 года) необязательны для нового хозяина, если не значились при самом переходе имущества записанными в ипотечной книге.
Действие давности на договор найма не может быть столь решительным, как в других договорах. Иск об отдельных на срок платежах, без сомнения, погашается давностью; но дейcтвиe договора и соединенного с ним иска о найме, в существе своем, не погашается давностью, хотя бы наемная плата не производилась вовсе, покуда продолжается владение по найму, не имея других оснований.
По истечении срока найма договор может быть возобновлен новым определительным соглашением сторон, положительно выраженным; но и в отсутствии такого соглашения закон признает силу безмолвного продолжения найма (tacite reconduction), когда и по истечении срока наем-щик остается в спокойном пользовании имуществом, без возражения и отказа со стороны хозяина. Сколько времени требуется для такого спокойного пользования, дабы оно могло служить признаком продолжения контракта, это зависит или от законного определения, или от судейского предположения. Но когда это предположение принято, надлежит еще определить, на какой срок распространяется действие продолженного таким образом договора. Во всяком случае, продолженный договор считается без срока и, стало быть, может быть прекращен отказом на общем основании.
Договор найма имеет очень важное значение в народном хозяйстве, и потому законодательство заботливо старается придать возникающим из него отношениям всевозможную определительность и кредитную силу. К ограждению интересов наемщика служит действительное владение нанятым имуществом; интересы хозяина состоят в исправном удовлетворении всеми следующими от наемщика платежами. Для обеспечения его, закон предоставляет ему право залога на движимость, составляющую хозяйство наемщика в нанятом имуществе, даже на собственные его вещи, находящиеся в том имуществе, на плоды, снятые и даже еще не снятые, и дает способ к предварительному обеспечению предстоящих взысканий посредством ареста означенных вещей, в особливой форме процесса (Arrestprocess). Французский закон о найме жилых помещений, ограждая преимущественно домохозяина, указывает ему непременное обеспечение в движимости, находящейся в квартире жильца, предоставляя даже право отказывать жильцу до срока от квартиры, если в ней недостаточно движимости для этого обеспечения, и преследовать как жильца, так и сторонние лица, за умышленный вынос вещей из квартиры. - Но и в сельскохозяйственной аренде тот же закон, с той же целью, обязывает наемщика снабдить хозяйство достаточным для обеспечения инвентарем и учреждать надлежащие склады плодов, служащих тоже обеспечением для хозяина. В случае умедления в платеже хотя бы на одни сутки хозяин, предъявив наемщику письменное требование, имеет право, через 24 часа после того, наложить арест на движимость его, на плоды и запасы в имении.
Наймом устанавливается временное и зависящее владние имуществом и в этом смысле он имеет некоторое внешнее сходство с некоторыми видами вотчинного владения, напр. с узуфруктом или пожизненным, или временным владе-нием. Различие между тем и другим, однако, существенно, и не бесполезно будет ближе в него всмотреться, что послужит к объяснению существенных свойств самого найма.
Узуфрукт устанавливается не только договорным путем, но и завещанием и учредительным актом. Наем может быть только по договору. Узуфрукт может быть возмездный, но большею частью бывает безмездный или дарственный. Наем безмездный быть не может. Узуфрукт - пожизненное право. Права и обязанности сторон по договору найма переходят на наследников.
Узуфрукт - вотчинное право, соединенное с вотчинною передачей, причем передатчик-собственник только предоставляет имущество в свободное распоряжение пользователю; в договоре же найма хозяин, при передаче, обязывается положительно обеспечить наемщику непрерывное (singulis momentis), спокойное и полное хозяйственное пользование имуществом. Итак, в случае погибели имущества, пользователь в узуфрукте несет на себе ее последствия, не освобождаясь от принятых на себя обязательств; в найме - погибель имущества ложится на хозяина; наемщик же обязан ответственностью и платежом лишь за то, чем и поскольку он в действительности пользуется. В узуфрукте собственник не повинен заботиться о содержании имущества в надлежащем порядке, и пользователь не обязан возвращать его в том виде, как принял (лишь бы в целости); в найме же и хозяин, и наемщик несут на себе эту обязанность. Установление узуфрукта связано с отчуждением вотчинных прав, и потому возможно только для собственника; отдавать имущество внаем может не только собственник, но и управитель или хозяйственный распорядитель. Узуфрукт есть вотчинное и недвижимое право; наемное же пользование есть право по обязательству и относится к движимым имуществам.
В числе разных видов найма наиболее важное значение принадлежит найму земель и устроенных хозяйств для сельской промышленности. На этот предмет обращено особенное внимание законодательства, которое представляется наиболее развитым и полным в тех государствах, где сельское хозяйство достигло наибольшего развития. При определении отношений, возникающих из этого найма, иные законодательства (всего более прусское) изобилуют правилами; другие оставляют много места действию обычая, который имеет преобладающее значение в делах этого рода, возникая из разнообразных способов и потребностей местного хозяйства. Так, в иных местах общим видом имущества, отдаваемого внаем, служит устроенная ферма, с округленным хозяйственным округом и обзаведением; в других - пахатное поле. Луговая земля, огород, сад, виноградник, и т.п. угодья предполагают, каждое, свою экономию производства, свои условия хозяйственной эксплуатации, совместной с сохранением производительной силы имущества. Все эти отличия отражаются в обычае и нередко в законодательстве, применительно к главной цели всякого правила - к справедливому уравнению интересов между сторонами, участвующими в договоре. В иных местах хозяйство ведется по большей части арендаторами, нанимающими фермы и земли у крупных владельцев; в других хозяйничают большею частью сами владельцы на мелких своих участках. В иных местах ведется оседлое, правильное хозяйство в годовом обороте, с помощью постоянных работников; в других пашется и засевается земля, снимается жатва пришлыми или движущимися рабочими. Все это отражается на юридических формах.
Сроки найма зависят в каждой местности от обычая, по роду земли или хозяйства. Они соразмеряются вообще с продолжительностью хозяйственного севооборота в той или другой системе хозяйства. Долгосрочных аренд избегают, когда есть повод опасаться истощения почвы или порчи ее, и потому сроки дольше - при отдаче земель под хлебопашество, и короче - при отдаче их под садоводство, виноделие и т.п. - Иные законодательства определяют крайний срок, далее которого не может простираться договор о найме недвижимости, так как в противном случае долгосрочный наем, в сущности, означал бы передачу вотчинных прав посредством личного договора. Так, итальянский закон запрещает наем недвижимостей долее 30-летнего срока, дозволяя только отдавать дома под жилье пожизненно: исключение допускается лишь для диких и неудобных земель, которые могут быть отдаваемы под распашку на столетний срок.
По общему правилу, хозяин имущества должен содержать его в таком состоянии, чтобы доставить наемщику условленное пользование. Но эта обязанность хозяина и соответственная обязанность наемщика видоизменяется по местному хозяйственному обычаю. Так, в иных местах хозяин снабжает наемщика полным хозяйственным инвентарем, скотом, иногда даже семенами на посев, в других, напротив того, сам наемщик обыкновенно снаряжает свое хозяйство; в иных местах - от наемщика требуется особое обеспечение исправности, в виде денежного залога; в других - вовсе не требуется или обеспечением служит хозяйственная движимость. При самом вступлении наемщика в пользование имуществом необходимо, ввиду будущих расчетов, определить в точности состав и положение сдаваемого имущества или хозяйства, - к чему представляется более готовых способов там, где участки обмежеваны и действует система кадастра; но во многих местах есть обычай - при самой сдаче хозяйства, описывать его и полагать в цену посредством двух или трех избираемых сторонами посредников. Инвентарь имения, по прусскому закону, должен заключать в себе подробное означение всей принадлежащей к хозяйству движимости (мертвый инвентарь, живой инвентарь [скот]), доходов и расходов и взаимных обязанностей, и служит главным основанием для последующих расчетов, при коих может оказаться или уменьшение (minus inventarium), или приращение вещей по количеству и качеству (plus inventarium и superinventarium), а когда имущество сдается без инвентаря, как есть (Pacht ohne Anschlag, Pacht in Pausch und Bogen), тогда предполагается оно принятым со всем, что нужно для хозяйства. Сельскохозяйственная целость и производительность имущества предполагается непрерывной, и потому, при прекращении найма, оно должно быть сдано хозяину или новому наемщику со всем тем, что в данную минуту хозяйственного оборота по имению необходимо для беспрепятственного продолжения хозяйственной производительной деятельности. Отсюда возникают вопросы: что из принадлежностей имения, из запасов и семян или плодов, из соломы, удобрения и т.п., отходящий наемщик вправе взять с собой и что должен оставить при имении. Эти вопросы решаются обычаем, если не определены законом.
