Мейер Д.И. Русское гражданское право
С другой стороны, не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права – вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущества, предоставляющие какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу.
Далее, существенную принадлежность найма составляет условие о сроке[1066]. По договору найма наниматель приобретает право пользования имуществом; понятно, что это право должно быть ограничено известным сроком, иначе пользование фактически перейдет в право собственности – тем легче, что с ним соединяется обыкновенно и владение вещью. Вот почему когда устанавливается право пользования относительно какой-либо вещи не на определенное только время, а навсегда, то право пользования рассматривается не как следствие договора найма, а как право на чужую вещь (хотя бы непосредственным основанием такого права и было соглашение хозяина имущества с субъектом права пользования – договор), и обыкновенно такое имущество не поступает во владение субъекта права пользования. Например, по договору лицу предоставляется право проезда через чужую дачу – это не наем, а установление права на чужую вещь, установление его посредством договора. При всем том, однако же, срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии. Большая или меньшая продолжительность срока найма зависит от соглашения контрагентов, и нередко договор этот заключается на срок, далеко превышающий вероятное продолжение человеческой жизни.
Например, в Англии очень употребительна аренда земли на 50, 60 и 99 лет. Но наше законодательство по отношению к имуществам недвижимым не допускает найма на такой продолжительный срок, а полагает нормально 12 лет как maximum срока найма[1067]. Причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей довольно значительный доход. Эта причина тем более вероятна, что maximum срока найма только и устанавливается относительно найма имущества недвижимого; об имуществе же движимом законодательство при этом умалчивает и тем предоставляет заключать относительно его наем и на срок продолжительнее 12-летнего. Переход права собственности по движимому имуществу не доставляет казне дохода, и потому законодательству нет интереса препятствовать прикрытию перехода права собственности путем найма, да и гражданам нет побуждения прибегать к тому прикрытию.
Установление законного maximum’a срока найма имеет то значение, что наем, заключенный на срок более продолжительный, действителен только на 12 лет, с истечением же их прекращается, а не то, чтобы наем был недействителен от начала. Такое решение вопроса о значении maximum’a срока найма основывается на соображении, что когда лицо заключает договор, положим, на 13 лет, то это значит, что лицо заключает договор на 12 лет и еще один год; и вот по отношению к 12 годам договор действителен, а по отношению к одному году, следующему за ними, недействителен. И что наше решение вопроса не противоречит законодательству, подтверждается тем, что само оно указывает на случай прекращения договора по истечении 12-летнего срока, тогда как до того времени признает договор действительным.
Законодательство обращает внимание на
случай, когда наниматель возвел на арендуемой земле какое-либо здание или
произвел какие-либо издержки на улучшение имущества, что, конечно, всего
естественнее может случиться при заключении договора на срок продолжительнее
12-летнего, и определяет, как раcчитать нанимателя[1068].
Странным кажется попечение законодательства об удовлетворении нанимателя,
который заключил договор совершенно незаконно: естественнее было бы все
издержки на постройку здания или улучшение имущества оставить на нанимателе и
не признавать за ним права на вознаграждение. Но это повело бы к обогащению
хозяина имущества, который со своей стороны поступил так же незаконно, заключив
договор на срок более продолжительный, чем дозволяется. Поэтому законодательство
стремится только уничтожить договор по истечении срока, а затем предоставляет
каждой стороне ее имущество, т. е. допускает вознаграждение нанимателя за
издержки, за вычетом, разумеется, тех выгод, которые получил он от постройки
здания или улучшения имущества.
Только по исключению допускает законодательство наем на срок свыше 12-летнего. Так, оно допускает наем до 30-летнего срока относительно благоприобретенных пустошей, когда наниматель имеет в виду построить на пустоши какое-либо здание, возвести фабрику, мельницу и тому подобное с тем, чтобы по окончании срока найма заведение сделалось собственностью хозяина земли без всякого с его стороны вознаграждения нанимателю или с незначительным только вознаграждением[1069]. Законодательство принимает в соображение, что в течение 12 лет наниматель не успеет извлечь из своего заведения надлежащих выгод; и вот, благоприятствуя застроению пустошей, заведению фабрик и заводов, оно допускает и более продолжительный срок найма. Исключение допускается в видах поощрения горной промышленности, которая требует затраты значительного капитала, притом учитывается несколько медленное производство разработки, так что и думать нельзя, чтобы кто-нибудь взялся разрабатывать чужие рудники, нанимая их у хозяина на 12 лет. Поэтому законодательство для найма земель с целью устроить на них горные заводы, завести разработку рудников допускает заключение договора на срок еще более продолжительный, даже на время неограниченное, пожалуй, на 100 лет и более (под условием испрошения на это соизволения верховной власти[1070] и т. д. С другой стороны, законодательство по некоторым видам найма уменьшает общий законный срок; например, владельцы майоратных имений в западном крае могут отдавать внаем запасные земли на срок не свыше шести лет[1071] и др. – А. Г.).
Наконец, существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом – наемная плата[1072]. Так что отсутствие вознаграждения изменяет существо договора: он становится другой сделкой (а не то, чтобы договор был недействителен. – А. Г.) – дарением, а именно: по отношению к имуществу движимому ссудой, а по отношению к недвижимому дарением в тесном смысле. Величина наемной платы вполне зависит от соглашения контрагентов, и сообразна ли она имуществу или нет – все равно. Но, разумеется, нормально вознаграждение при найме обусловливается экономическими законами, как и цена при купле-продаже: обстоятельство, часто ли заключается наем относительно данного имущества, много ли имуществ такого рода предлагается внаем – имеет решительное влияние на установление наемной платы. Рассчитывается эта плата различно: или на известные периоды времени – по годам, месяцам и так далее, или определяется за все время пользования имуществом, от начала до конца договора.
Всего чаще наемная плата бывает денежная, т. е. вознаграждение за пользование нанятым имуществом составляет какая-либо денежная сумма. И законодательство в такой степени отстаивает денежную наемную плату, что хотя бы наниматель обязывался платить не деньгами, а другими предметами, требует, чтобы наемная плата всегда сводилась к денежной сумме. Быть может, сближение найма с куплей-продажей наводит законодательство на такое требование, а может быть, оно имеет в виду уловить то, что происходит в действительности, когда чаще всего наем представляется договором денежным. Но все-таки денежная плата не имеет для найма такого значения, как для купли-продажи: для последней понятие о цене как о денежном вознаграждении продавца существенно, ибо как скоро при отчуждении вещи в собственность другого лица полагается вознаграждение, не имеющее значения цены, – не денежное вознаграждение, то искажается сама природа купли-продажи, является уже другой договор – мена. Для найма же нисколько не существенно, представляется ли денежное или другое вознаграждение.
В сделках, совершаемых независимо от участия общественной власти, действительно, нередко выговаривается по найму вознаграждение, состоящее не в деньгах, а в других вещах, и эти вещи не сводятся к денежной оценке. Например, при отдаче земли под посев хлеба хозяин земли отдает ее в пользование стороннему лицу и выговаривает себе за то половину (или другую долю. – А. Г.) произведений, которые даст земля, будучи обработана за счет нанимателя. Точно так же бывает, что по найму выговаривается денежная плата и еще что-либо сверх нее. И в том, и в другом случае природа найма не искажается: наем требует только вознаграждения, а оно может состоять как в деньгах, так и во всяком другом имуществе.
Да и само законодательство допускает иногда иное вознаграждение при найме, а не денежную плату. Например, предоставляет собственнику пустоши отдать ее внаем для устройства какого-либо заведения с тем, чтобы пока продолжается договор (а он, как мы видели уже, может продолжаться до 30 лет. – А. Г.), собственник не получал от нанимателя никакого вознаграждения за пользование его землей, а по истечении срока договора все построенное на земле поступило бы в собственность хозяина земли, – это так называемый наем из выстройки[1073]. Он заключается обыкновенно при таких обстоятельствах, что у одного лица есть капитал, заключающийся в земле, но сам по себе не дающий дохода, а у другого лица есть денежный капитал, который может дать доход, но для этого нуждается в земле. Так как при иных видах пользования землей в непродолжительное время может быть извлечен из нее такой доход, который не только составит хороший процент на капитал, но и вознаградит сам капитал, затраченный, например, на постройку здания, то, понятно, есть расчет даже на короткое время воспользоваться землей с тем, чтобы впоследствии лишиться затраченного капитала.
И для собственника земли выгодно отдать ее внаем из выстройки: земля его получит большую ценность и по истечении срока найма доставит возможность получать от нее доход. Например, лицо нанимает землю для устройства мельницы сроком на 25 лет, а по истечении этого срока мельница сделается собственностью хозяина земли. До истечения срока договора наниматель столько может выручить от устроенной им мельницы, что не только возвратится капитал, затраченный на ее устройство, но и получатся на него значительные проценты; хозяин же земли по окончании срока договора становится собственником мельницы и получает возможность извлекать из нее доход, тогда как земля сама по себе, быть может, не дала бы ему никакого дохода. Таким образом, наем из выстройки вполне соответствует условиям экономического быта и поэтому-то весьма нередко встречается в действительности. Например, окрестности Петербурга покрыты дачами; но известно, что в значительной части эти дачи устроены по договору найма из выстройки. И точно так же в других местностях земля, необходимая для устройства мельницы, какого-либо завода, фабрики и тому подобного, очень нередко нанимается из выстройки. Но при этом совершенно необходим более продолжительный срок найма, ибо разве по исключению только в течение 12 лет можно возвратить путем дохода капитал, затраченный на устройство здания, завода, мельницы и прочего, получив на него достаточные проценты.
Совершается договор найма словесно, когда заключается относительно какого-либо движимого имущества, и письменно – с явкой акта к засвидетельствованию, когда заключается относительно недвижимого имущества[1074] (таково общее правило, но по исключению иногда наем движимого имущества совершается письменно, а именно – наем мореходных и речных судов. Иногда наем недвижимого имущества совершается словесно – наем крестьянских земель[1075], городских строений и земельных участков. Но в последнем случае несоблюдение письменной формы дает при взыскании хозяину право получить долг лишь после удовлетворения других кредиторов – по актам, установленным порядком совершенным и засвидетельствованным[1076]. В некоторых случаях, когда наем совершается письменно, требуется оформление его порядком крепостным, т. е. совершение его младшим нотариусом и утверждение старшим[1077], например, при найме земель в Ялтинском уезде Таврической губернии сроком до 90 лет[1078]. – А. Г.) и когда при найме всякой недвижимости наемная плата выговаривается вперед более чем за год[1079].
Последний случай объясняется тем, что последствием заключения такого договора бывает наложение запрещения на имущество, а наложение запрещения есть действие, исходящее от старшего нотариуса. Поэтому и утверждает договор, вследствие которого должно быть наложено запрещение на имущество, то же лицо, которому вообще предоставлено ведение дел по корроборации. Однако же и в тех случаях, когда, по определению законодательства, наем оформляется порядком нотариальным, он делается нередко словесно (или письменно, но порядком домашним) и пользуется признанием со стороны судебных мест. Судебные места руководствуются существом дела и обращают внимание на явления действительности; не встречая в законодательстве решительного непризнания действительности найма вне формы явочного акта, они не могут игнорировать такой договор, так как в юридическом быту он признается вполне действительным. И в самом деле, только относительно того случая, когда требуется совершение договора найма крепостным порядком с наложением запрещения, законодательство прямо указывает, что при уклонении от этого правила договор недействителен. Но и в этом случае недействительность договора не имеет такого значения, чтобы можно было отозваться о нем: nihil actum est, чтобы хозяин имущества, получивший наемную плату вперед более чем за год, мог отдать его внаймы другому лицу или чтобы наниматель по заживе заплаченных вперед денег мог продолжать пользоваться имуществом, не платя денег; а только когда договор не совершен крепостным порядком, последующий приобретатель имущества не обязан его уважать.
Юридические отношения, возникающие по договору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, – например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, – то наниматель вправе требовать передачи себе и владения. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества[1080]. Но возникает вопрос: может ли наниматель передать право пользования имуществом другому лицу, или он может только сам непосредственно осуществлять это право? Вопрос, очевидно, сводится к другому вопросу: осуществляется ли право пользования предоставлением его за известную плату другому лицу? Но мы уже знаем, что право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio.
Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение. Так, бывает иногда, что дом отдается внаем и с тем вместе контрагенты условливаются, что постоялец не вправе пускать других постояльцев. Однако же такое ограничение нанимателя не влечет за собой недействительности найма, если наниматель поступает вопреки ограничению; только наниматель, поступивший вопреки условию, является нарушителем договора и подлежит ответственности перед хозяином имущества.
При этом нужно заметить, что не всякая передача пользования нанятым имуществом со стороны нанимателя другому лицу представляется вторичным договором найма – сублокацией, иногда передается само право по договору первого найма, так что на место нанимателя вступает другое лицо, и сделка представляется не новым договором найма, а уступкой, цессией права по договору. Например, А нанимает дом и, между прочим, обязывается не пускать от себя постояльцев, не вступать в договор найма, но до истечения срока договора передает контракт лицу С, так что С вступает в отношения с А; тут нельзя сказать, что А пустил постояльца, заключил договор сублокации и тем нарушил условие договора, А только уступил свое право другому лицу, что составляет совершенно иное юридическое отношение. Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенного по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и даже может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользования по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина имущества.
Хозяин имущества вправе требовать от нанимателя производства условленного платежа, притом, согласно договору, в начале его, по срокам или по истечении срока, разом за все время продолжения найма или по частям; по истечении же срока найма хозяин имущества вправе требовать от нанимателя возвращения его в целости[1081]. В случае повреждения имущества со стороны нанимателя имущество это, если оно движимое, отдается нанимателю, а хозяин вознаграждается ценой имущества, определяемой или взаимным соглашением контрагентов, или оценкой экспертов; если оно недвижимое, то возвращается хозяину, а наниматель вознаграждает собственника за убытки[1082]. Но не всякая порча нанятого имущества компенсируется собственнику. Так, повреждение имущества, составляющее естественное последствие пользования, не вознаграждается: пользование всегда более или менее оставляет по себе след; имущество старое – не то, что новое, и последствие пользования, так сказать, нормальный убыток в ценности вещи. Равным образом за случайное повреждение или даже гибель вещи наниматель не отвечает, потому что при этом со стороны нанимателя нет нарушения права.
Примечания:
[1066] Ст. 1691.
[1067] Ст. 1692.
[1068] Ст. 1706.
[1069] Ст. 1693.
[1070] Там же.
[1071] Ст. 505.
[1072] Ст. 1691.
[1073] Ст. 1697.
[1074] Ст. 1700.
[1075] Там же.
[1076] Ст. 1702; У. г. с., ст. 956, 1214, 1215.
[1077] Нол. пот., cт. 158, п. 6.
[1078] Ст. 1693. Но само собой разумеется, что для тех видов найма, для которых допущена словесная форма совершения, допущена и форма письменная неявочная. Действительно, очень часто люди, занимающиеся отдачей внаймы движимости как промыслом, совершают договор письменно, но порядком домашним, без явки у маклера. Например, при отдаче вещи напрокат. Или когда содержатель библиотеки заключает договор об отдаче книг для чтения, ярлык, письменный или печатный, составляет акт, свидетельствующий о заключении договора.
[1079] Ст. 1703.
[1080] Ст. 1707, 1798.
[1081] Ст. 1705.
[1082] Ст. 684, 685, 1708.
