На главную страницуКлассика российского права, проект компании КонсультантПлюс при поддержке издательства Статут и Юридической научной библиотеки издательства Спарк

Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга третья.

3. Если семидневный срок пропущен и купчая восприняла силу, то ее можно уничтожить судом, по иску продавца, лишь когда продавцом не получена цена проданного имения. При этом безразлично, находится ли купчая крепость у покупщика или продавца. Поэтому купчая не может быть уничтожена, хотя бы она и не была передана в руки покупщика, если неуплата условленной цены продавцом не доказана; и наоборот, купчая может быть уничтожена, хотя бы она и находилась в руках покупщика, если неуплата доказана (69/208; 78/173).

4. Вопрос, уплачена или нет продавцу цена, за которую имение продано, относится к существу дела и проверке в кассационном порядке не подлежит (78/173).

41. Лицо, продавшее недвижимое имущество, во избежание платежа долгов, ни при каких обстоятельствах само не вправе домогаться уничтожения купчей крепости по 2 п. 1529 ст. X т. 1 ч.

(Реш. Гр. Касс. Деп. 8 апреля 1909 г. по д. Петухина.)

5. Невыдача закладной в уплату следуемой по купчей крепости суммы дает основание для уничтожения судом самой купчей (78/173). - См. ст. 1420 п. 2.

51. По правилу 1529 ст. Зак. Гражд., договоры признаются недействительными не в одном только случае, указанном во втором ее пункте, но и в случаях, указанных в других ее пунктах, приведенных в виде примеров, почему правило этой статьи не имеет исчерпывающего характера и может иметь применение во всех тех случаях, когда договор совершается в обход закона, ограждающего права других лиц, в договоре не участвовавших (реш. 1873 г., N 213; 1876 г., N 342; 1886 г., N 65 и др.). Ввиду сего, коль скоро наследник собственника домогается уничтожения купчих крепостей, совершенных с целью лишить его законных прав на имущество, доказывая мнимость этих купчих, суд не вправе отвергнуть это домогательство, не проверив указанных ему доказательств, единственно потому, что по правилу 2 п. 1529 ст. недействительными признаются те лишь договоры, кои совершаются с целью избежания платежа долгов (1908/13).

6. См. ст. 570, 703, 825, 826, 1420, 1510, 1521 и 1648.

7. Эта статья разумеет уплату всей цены, говоря о получении от покупщика "цены недвижимого имущества"; она не говорит о части цены, и в законах более нет другого срока для уплаты остальной части. В этой статье указан конечный срок для уплаты цены недвижимого имения, т.е. именно для уплаты остальной части цены, если часть ее была уплачена раньше; отсюда, конечно, вытекает, что купчая крепость может быть признана недействительной, если покупщик уплатил только часть условленной цены.

С.Б. Гомолицкий. - "Может ли купчая крепость быть признана недейств. в случае неуплаты части условленной в ней цены?", "Вестник права", 1903 г., кн. 8, стр. 197.

8. Просить об уничтожении купчей крепости на основании этой статьи продавец может лишь в случае неполучения им от покупщика всей следуемой суммы, но не части ее, когда за ним может быть признаваемо право просить с покупщика только о взыскании неполученной ее части.

К. Анненков. - "Система русск. гражд. права", т. IV, стр. 92.

9. Уплата цены при купле-продаже недвижимого имения есть безусловное требование закона, выраженное в 1424 ст. X т. ч. 1 и постановленное прежде перечисления в ст. 1425-1428 всяких других условий, какие должна содержать купчая крепость, а потому и не может быть сомнения, что старший нотариус не должен и не может утвердить такую купчую крепость, в которой прямо говорится, что цена за купленное имение не уплачена и будет уплачена лишь впоследствии. По нашим законам купля-продажа движимости, как и купля-продажа недвижимости, есть обоюдный способ приобретения прав на имущества, требующий, чтобы передача купленного и получение цены за него совершались одновременно. Это, однако, не значит, что недвижимое имение, как и движимость, не могут приобретаться в долг, но так как в том и другом случае возникающее из купли-продажи долговое обязательство является актом совершенно самостоятельным, а потому и не должно быть вносимо ни в купчую крепость, ни в сделку купли-продажи движимости.

Н. Петерсон. - "Допустима ли в купчих крепостях замена заявления о получении денег обязательством покупщика уплатить цену имения впоследствии", "Ж. М. Ю.", 1908 г., кн. 2, стр. 159-171.

10. Если по договору продажи не установлено особого срока для уплаты покупной цены, то она должна быть уплачена при продаже недвижимости - одновременно с совершением в вотчинном установлении договора, а при продаже движимого имущества - одновременно с передачей его покупщику. Если проданное на наличные деньги имущество передано покупщику до получения от него покупной цены, то покупщик обязан уплатить за нее проценты со времени передачи имущества. При продаже недвижимости на наличные деньги неуплата покупной цены дает продавцу право требовать по суду отмены продажи.

"Гражданское Уложение". - "Проект Ред. Ком. 1905 г.", ст. 1758-1760.

11. Покупщик обязан уплатить покупную цену деньгами, которые продавец может удержать в свою собственность, и сделать все то, к чему он сверх того обязался. Для перехода права собственности на проданную вещь к покупщику платежа или отсрочки в платеже покупной цены не требуется.

"Саксонское Гражданское Уложение", ст. 1094.

12. Продажа считается совершившейся между сторонами и право собственности приобретенным для покупщика по отношению к продавцу в силу самого закона, коль скоро последовало соглашение о предмете и цене, хотя бы предмет и не был еще продан, а цена его еще не уплачена.

"Гражданский Кодекс Наполеона", ст. 1583.

13. На основании правил, изложенных в 825 и 1424 ст. т. X ч. 1, следует прийти к заключению, что при неучинении расчета можно просить об уничтожении купчей и в течение семи дней со дня утверждения акта, и в тот же срок со дня выдачи выписи продавцу; важно только, чтобы ходатайство об этом было обоюдное, а не одностороннее. Правда, еще в 1869 г. (в реш. под N 208) Сенатом был высказан взгляд, что закон не предвидит другого повода к уничтожению акта, кроме неплатежа денег, и что случай, указанный в 1424 ст., исключительный. Но ошибочность этого толкования была замечена уже г. Победоносцевым (Курс гражд. права, изд. 4, т. 1, стр. 331), который путем сопоставления этой статьи со ст. 825 указал на то, что ходатайство о недействительности акта за неучинением расчета может быть заявлено и на основании 825 ст., относящейся ко всем случаям несостоятельности актов. Вследствие изложенного едва ли могут быть какие-либо споры против того, что 1424 ст. в том виде, в каком она изложена в действующем кодексе, не имеет права на существование. Она излишня, раз порядок уничтожения актов достаточно полно изложен в 825 ст., - статье, подлежащей применению ко всем случаям уничтожения актов. Статья 1424 должна быть признана анахронизмом уже и потому, что при действии нотариального положения значение момента выдачи выписи сведено к нулю.

А.Н. Бутовский. - "Об уничтожении крепостн. актов", "Ж. М. Ю.", 1906 г., кн. 8, стр. 51 и 62-63.

14. По взгляду законодателя и по мнению Сената, уже с момента утверждения купчей крепости приобретатель является законным собственником. Всякое распоряжение купленным имением должно считаться вполне легальным, вполне гарантирующим права как залогодателей, так и новых покупщиков. Какие же последствия должны возникать, когда иск об уничтожении акта предъявлен уже тогда, когда купленное имение новым покупщиком заложено или отчуждено третьему лицу? Путем сопоставления относящихся к этому вопросу решений Сената (1889 г., N 103; 1887 г., N 35; 1888 г., N 62; 1892 г., N 61; 1887 г., N 34 и др.) следует склониться к тому выводу, что уничтожение акта купчей крепости за неучинением или неполным учинением расчета должно губительно отражаться и на интересах всех последующих приобретателей и залогодержателей. Если, однако, такой порядок, или, вернее, беспорядок является крайне нежелательным даже в случаях действительного неучинения расчета, т.е. при отказе покупщика от уплаты покупной цены, то его следует признать совершенно несправедливым тогда, когда уничтожение акта основано лишь на одном пропуске семидневного срока со дня получения продавцом выписи, без ведома о том приобретателя.

А.Н. Бутовский. - Там же, стр. 58-59.

II. Содержание купчей крепости

1425. Купчая крепость содержит в себе два рода условий: необходимые и произвольные.

1) Содержание условий необходимых

1426. Необходимые купчей крепости условия суть: 1) объявление продавца, что он продал имение покупщику, и означение звания, имени, отчества и прозвания того и другого (а); 2) изъяснение, по какому укреплению имение дошло к продавцу (б); 3) подробное описание имения (в); 4) изъяснение, что оно от запрещения свободно; 5) цена, за которую имение продано (г). (а) 1738 июня 8 (7594) форм., лит. Б, В, Г, Д; 1787 февр. 22 (16506); 1790 июля 15 (16885); 1824 окт. 27 (30097). - (б) 1738 июня 8 (7594) форм. лит. Б, В, Г, Д. - (в) Там же; 1801 мая 15 (19870); 1807 авг. 26 (22596). - (г) Там же; ср. узак., привед. под ст. 1427 и след.

О форме совершения купчей крепости

1. Мнение, что неуказание в купчей крепости, при совершении у нотариуса акта укрепления, по которому имение дошло к продавцу (ст. 1426), поражает недействительностью весь акт, представляется неправильным, ибо, как истекает из систематического толкования 1426 ст., она относится к обрядовой стороне совершения купчей крепости, причем, по смыслу 1425 ст., купчая отнюдь не должна содержать в себе под страхом недействительности все изъяснения, указанные в 1426 ст., а лишь "может" содержать таковые; из сопоставления же 1426 с 1456 ст. видно, что указываемые в 1426 ст. изъяснения не лежат на обязанности сторон, а восполняются действием лица, утверждающего акт, почему и представляется неправильным отказ в утверждении купчей по неуказанию в купчей, по какому укреплению имение дошло к продавцу.

(Отделен. резолюция Гр. Касс. Деп. Сената 16 янв. 1908 г. по д. по жалобе повер. г. Киева Краинского).

2. "Описным книгам" на удельные недвижимые имения должно быть придаваемо такое же значение актов укрепления, как и крепостным актам. Поэтому засвидетельствованные выписи из описных книг, составленных по Высочайшему повелению подлежащими правительственными установлениями, служат несомненным доказательством принадлежности показанных в этих книгах имений удельному ведомству, и потому вполне соответствуют тем актам укреплений, о которых упоминается во 2 п. 1426 ст. т. X ч. 1.

(Опр. Общ. Собр. 1 и Касс. Деп. 31 марта 1908. - Указ 22 апреля 1908 г.)

21. См. ст. 1368, 1396, 1417, 1420, 1450, 1451 и 1458.

3. Из сопоставления формы, установленной для изложения купчей крепости, в которой упоминается только о продаже имения одним лицом также только одному лицу, с 1396 ст. следует вывести заключение, что совершение купчей крепости на имущества делимые должно считаться допустимым и на имя нескольких покупщиков имения как на праве общей собственности, так и с означением в ней отдельно известных частей его, продаваемых каждому из них особо; а затем, что должна считаться допустимой и продажа несколькими продавцами одного или нескольких имений, им принадлежащих, или одному лицу или нескольким как на праве общей собственности им всем, так и каждому из них особых частей в них.

К. Анненков. - "Система русск. гражд. права", т. IV, стр. 83.

4. Употребленные в установленной законом форме совершения купчей крепости слова: "а взял я за то недвижимое имение денег столько-то" могут быть понимаемы в смысле слов: "а продал я то недвижимое имение за столько-то" и понимаемые так, они уже ни в каком случае не могут быть принимаемы в значении воспрещения закона допускать отсрочки и рассрочки в уплате, покупной цены по взаимному согласию продавца и покупщика имения.

К. Анненков. - Там же, стр. 84.

5. Из смысла 1420 ст. (изд. 1857 г.) и означенных форм по тому же изданию явствует, что "изъяснения" (п. 2 и 4 ст. 1426) отнесены законом не к самому содержанию купчей, и эти условия не являются essentialia negotii, невключение коих в самый акт поражает последний недействительностью, а относится к разряду условий, которые дополняются лицами и учреждениями, придающими акту силу "крепостную", и вовсе не должны быть включаемы в самое содержание акта сторонами. Закон указывает лишь на то, что купчая может быть утверждена лишь при наличности указанных в ст. 1426 условий вообще, а не при формальном включении их в самый акт сторонами. Что касается условий, обозначенных в п. 1, 3 и 5 ст. 1426 Зак. Гражд., то эти условия не являются присущими только купчим крепостям, а представляют собой essentialia negotii каждого договора купли-продажи. Поэтому следует приветствовать сенатское решение, состоявшееся 16 января с. г. (См. п. 1 разъясн. под этой же ст.).

И.С. Вольман. - "К вопросу о совершении купчих крепостей", "Право", 1908 г., N 13, стр. 738-743.

6. Мировая сделка, являясь лишь средством для прекращения судебного спора, ни в каком случае не может заменить собой акта укрепления и не может быть признана сделкой о переходе недвижимой собственности. Заявленное суду мировое соглашение создает для одной из сторон только право требовать укрепления за собой имения, но не является действительным его укреплением.

А.Н. Бутовский. - "Переход недвижимой собственности по мировым сделкам", "Ж. М. Ю.", 1907 г., октябрь, стр. 128-129.

2) Содержание условий произвольных

1427. В числе произвольных условий первое есть об очистках. Продавец может, по обоюдному согласию с покупщиком, принять на свою ответственность очистки в продаваемом имуществе. Под именем очисток разумеется объявление, делаемое в купчей крепости продавцом, о том, что имущество прежде никому от него не было продано и заложено, никому ни в чем не укреплено и ни за что не отписано, и обязанность, принимаемая продавцом очищать покупщика от всех в то имущество вступщиков и не доводить до убытков, с удостоверением заплатить оные покупщику, буде таковые для него произойдут. 1649 янв. 29 (1) гл. X, ст. 245; 1701 янв. 30 (1833); 1729 февр. 3 (5365); 1738 июня 8 (7594) записн. кн., лит. Г; 1809 сент. 20 (38851); 1826 мая 24 (365).

Примечание. В Уложении 1649 г. такая очистка называется вотчинным очищением. 1649 янв. 29 (1) гл. X, ст. 245.

Условие об очистках

1. Условие об очистках есть условие произвольное, необязательное в купчей крепости. Но если в купчей продавец положительно не устранил себя от ответственности за все последствия, могущие возникнуть от продажи, то одно умолчание об очистке не освобождает его от ответственности перед покупщиком (71/1121).

2. Поэтому продавец отвечает перед покупщиком за все убытки, причиненные его, продавца, действиями или упущениями, предшествовавшими продаже, хотя бы он и не принял обязательства очистки (80/134).

3. "То обстоятельство, что закон (ст. 1420 т. X ч. 1 и прилож. к ней: формы купчим крепостям) дозволяет писать купчие крепости и без обозначения точной меры проданной земли и что в законах нет положительного постановления, обязывающего продавца возвратить покупщику деньги за землю, недостающую против количества, показанного в купчей крепости, не может служить подтверждением того, чтобы закон безусловно освобождал продавца от такой ответственности, ибо ответственность эта должна лежать на нем в силу общего, содержащегося в ст. 569 и 570 т. X ч. 1 правила" (84/20).

4. Продавец отвечает перед покупщиком за недоимки, если таковые окажутся на имении, хотя бы они и не были известны покупщику (80/134).

5. Продавец и помимо обязательства об очистке отвечает перед покупщиком, если, после продажи, имение отсужено другому лицу (79/32; 71/1121), исключая лишь тот случай, когда покупщик принял на себя риск исхода процесса (69/735).

6. Продавец не может быть освобожден от принятого им обязательства очистки, если покупщик понес от вступщика (лицо, которое предъявляет право на проданное имение к купившему таковое, если притом право это возникло до сей продажи) убытки, хотя бы продавец и не знал при продаже о правах вступщика (81/87).

7. Ответственность продавца за вступщиков обусловливается его действием или упущением, причинившим убыток (80/134).

8. Неведение продавца об обстоятельстве, которое он мог знать при надлежащей с его стороны заботливости, является упущением (80/134).

9. Но если покупщик лишается части имения не потому, что продавец не имеет права отчуждать имение, а напр., вследствие изменений в законодательстве, то продавец не отвечает (71/296).

10. Он (продавец) отвечает лишь за таких вступщиков, права которых вытекают из обстоятельств, касающихся его, продавца (74/1714).

11. "Вступщиками должны быть признаваемы не только те лица, права которых будут признаны решением судебного места: если в купленное имение будут вступаться и такие вступщики, которых права, основанные на том или другом обстоятельстве, до продавца относящемся, не будут признаны судебным решением, то и в том случае покупщик не может быть безусловно лишен права на вознаграждение со стороны продавца за убытки, нанесенные ему подобными вступщиками, судебным решением отвергнутыми, так как вступщики сии заявили права свои на приобретенное покупщиком имущество, хотя и не основательно, но по обстоятельству, относящемуся до продавца, который посему и обязан оградить от них покупщика, не доводя сего последнего до убытков" (70/1548).

12. К вступщикам принадлежит и лицо, имеющее на имущество арендное право в силу договора с продавцом (74/848).

13. Но жилец или квартирант в проданном доме не может быть причислен к вступщикам, о которых упоминается в 1427 статье (78/21).

14. Покупщик не обязан, ввиду принятого продавцом обязательства очистки, привлекать его к участию в исках, относящихся к проданному имуществу, а может, в случае причинения ему от вступщиков убытков, ведаться с продавцом особо (71/561; 78/21).

15. Однако состоявшееся по спору между покупщиком и третьим лицом решение без участия продавца не может считаться бесспорным и неопровержимым доказательством против последнего в случае предъявления к нему иска об очистке (76/395); продавец может в таком случае защищаться самостоятельными доказательствами и не может быть признаваем безусловно обязанным ходатайствовать об отмене состоявшегося по спору между покупщиком и третьим лицом решения в порядке 795 ст. Уст. Гражд. Суд., т.е. как неучаствовавшее в деле лицо (76/395; 73/1240).

16. "Условие об очистках, по самому его свойству, может иметь, за силой 569 ст., значение только для договаривающихся, а не для третьих лиц и, следовательно, ни в каком случае не может служить основанием к стеснению в чем-либо прав этих последних" (79/32, а также 92/61).

17. "Существование для банка обязанности отвечать перед покупщиком за недостаток земли, против показанного в выданном ему крепостном акте, не может быть поставлено в зависимость от того, каким порядком производилась продажа, или какого рода акт ему выдан. Как при продаже с публичного торга имения, оставшегося за банком, так и при продаже оного по вольной цене, с выдачей на оное не купчей крепости, а данной, на банке, как на собственнике имения не может не лежать обязанности, для ограждения своего от ответственности в случае недостатка земли в проданном имении, - ежели от этой ответственности он не освобожден условиями, на которых производится продажа, - передать учреждению, производящему продажу или выдающему данную, сведения о составе продаваемого имения, согласные с действительностью" (84/20).

См. ст. 569, 570, 574, 684, 1420 и 1505.

18. По тексту этого закона следует, что ответственность продавца перед покупщиком в случае отчуждения от последнего проданного ему имущества основывается на особом произвольном условии, включенном в купчую крепость; это положение, как специально касающееся условия об очистках, не ослабляется ст. 1392 ч. 1 т. X, говорящей о продаже спорного имущества, потому что в п. 2 этого же закона рекомендуется включать в купчую, на случай спорности имения, особое условие об очистках, касательно спора, так что ответственность продавца может быть рассматриваема именно как следствие этого особого условия. Практика Сената смотрит, однако, на этот вопрос гораздо свободнее и признает наличность обязанности продавца вести перед покупщиком ответственность за очистки и в том случае, когда особого условия в купчую крепость и не включено (реш. Гр. Касс. Деп. 1869 г., N 735; 1871 г., N 1121; 1892 г., N 61), превращая таким образом accidentale negotii в naturale negotii.