Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга вторая.
КНИГА ВТОРАЯ. О ПОРЯДКЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ И УКРЕПЛЕНИЯ ПРАВ НА ИМУЩЕСТВА ВООБЩЕ
РАЗД. I. – О разных родах имуществ
Гл. I. Об имуществах недвижимых, движимых, раздельных, нераздельных, благоприобретенных и родовых
383. Имущества суть недвижимые или движимые. 1712 янв. 23 (2471); 1714 марта 23 (2789) ст. 1; 1731 марта 17 (5717).
384. Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места (а), а также железные дороги (ср. Общ. Уст. Жел. Дорог., изд. 1886 г., ст. 138) (б). (а) 1712 янв. 23 (2471); 1714 марта 23 (2789) ст. 1; 1740 июля 30 (8190); 1762 апр. 20 (11511); окт. 11 (11681); 1805 марта 3 (21646) ст. 2, 3. - (б) 1885 июня 12 (3055) уст., ст. 138.
Недвижимые имущества
1. Дома и всякого рода строения, хотя бы возведенные и на чужой (частной, общественной или казенной) земле, признаются имуществом недвижимым (79/219; 81/113 и др.).
2. Движимым же имуществом считаются лишь такие строения, которые предназначены или приобретены на слом и снос, без права на обладание нераздельно с землею (76/127; 77/149; 79/226; 81/113; 86/79 и др.).
3. На основании 8-й ст. Полож. о подъездных путях к железным дорогам (т. XII ч. I по прод. 1893 г.), рельсовые подъездные пути могут быть устраиваемы не только на землях, принадлежащих предпринимателям, но и на земле, арендуемой предпринимателями у собственника. Так как при отчуждении такого рельсового пути продавец передает приобретателю лишь право временного пользования землею, но не право собственности на железную дорогу в полном ее составе, то подобные сделки не могут быть приравниваемы к договорам о продаже недвижимых имуществ и потому не требуют облечения их в форму крепостного акта (1901/89).
См. ст. 386, 388 и 1417.
4. Недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины.
Гражданское Уложение. - "Проект Ред. Ком. 1905 г.", ст. 32.
41. Постоянные строения или сооружения признаются недвижимым имуществом, если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного права на имение.
Там же, ст. 35. - См. ст. 94 и 95 Герман. Гражд. Улож. (п. 42 и 43 под этой же ст.).
42. К существенным составным частям поземельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с почвой, в частности строения, равно как произведения земли, доколе они связаны с почвой. Семя становится существенною составною частью поземельного участка со времени посева, растение - со времени посадки его.
К существенным составным частям строения относятся вещи, которые пошли на его возведение."Германское Гражданское Уложение", ст. 94.
43. К составным частям поземельного участка не принадлежат вещи, связанные с почвой лишь для преходящих целей. То же правило применяется к строению или другому сооружению, которое было возведено на поземельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужую недвижимость.
Там же, ст. 95.
44. Составною частью вещи является все то, что согласно местному обычаю составляет ее существенный элемент и не может быть отделено от нее без ее разрушения, повреждения или изменения.
"Швейцарское Гражданское Уложение", ст. 642.
5. Разделение вещей на движимые и недвижимые (res mobiles et immobiles) основано на положении их в природе: к первым принадлежат земля и все те предметы, которые не могут быть отделены от земли и перенесены без повреждения их существа и назначения; к движимым принадлежат все прочие вещи, не имеющие указанных условий. Юридическое деление вещей на движимые и недвижимые, хотя вытекает из самой природы, может, однако, иногда не совпадать с физическою подвижностью вещей, законодатель в обоих случаях и целях может подчинить и движимые вещи юридическим условия недвижимости. Различие вещей движимых и недвижимых оказывает существенное влияние на способы укрепления, оборота прав, защиты против нарушения, на порядок наследования.
Проф. Н.К. Ренненкампф. - "Юридическая энциклопедия", изд. 1907 г., стр. 166.
51. В словах ст. 95 Германского Имперского Уложения (см. под этой же ст. п. 43) лежит признание возможности существования здания на чужой земле без распространения собственности вотчинника на эту постройку и большинство немецких юристов (как германисты, так и романисты) склонны признавать такое здание движимым имуществом. Французский же верховный суд и апелляционные палаты весьма основательно подчеркивают, что дом не может не считаться недвижимостью потому, что он не утрачивает своих существенных свойств даже тогда, когда он стоит на чужой земле. - У нас дом, построенный на чужой земле, по позднейшим разъяснениям Сената (1894 г., N 76; 1896 г., N 28; 1901 г., N 6) признается движимостью, так как Сенат, например, в решении N 5 за 1901 г., разрешил хозяевам таких домов закладывать их только в виде движимого имущества.
Проф. Л.А. Кассо. - "Здания на чуж. земле", изд. 1905 г., стр. 18, 20, 28 и 43.
6. Дом, построенный на чужой земле, следует признавать или недвижимостью, или движимостью: если, напр., он продается или передается кому-либо во всей своей хозяйственной целости, - то представляется недвижимым имуществом, если же фактически совершается его отделение от земли, напр., продажа на своз, то он является движимостью. Но домом следует признать лишь строение, назначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей (прочный фундамент), с совокупностью служебных к нему построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (напр., сарай).
К.П. Победоносцев. - "Курс гражд. права", первая часть, стр. 35.
7. Разумеется, к категории недвижимых имуществ не могут быть относимы здания только передвижные, т.е. такие, которые могут быть переносимы с места на место без их разрушения и повреждения, а не такие, которые могут быть только без затруднения отделяемы от их основания на земле, вследствие чего, напр., и здания на воде, напр. купальни, мойки и пр., когда они прочно устроены, должны быть относимы уже к имуществам недвижимым. Нельзя также не считать за имущество движимое и материалы, приготовленные только для постройки здания, а также и материалы, остающиеся от разбора зданий.
К. Анненков. - "Сист. русск. гражд. права", т. I, изд. 1899 г., стр. 282-283.
8. Из буквы ст. 386 вытекает вывод, что палатки, будки, плавучие купальни отнесены нашим законом к недвижимым имуществам. Между тем такой вывод не соответствует общему смыслу закона, так как составители 1 ч. Х т., очевидно, желали признать недвижимым имуществом такие строения, которые прочно прикреплены к земле.
К.П. Змирлов. - "О недостат. наших гражд. закон.". - "Журн. гражд. и угол. права", 1883 г., кн. 3, стр. 92.
9. В судебной практике и литературе Сев.-Амер. Соед. Штатов высказывается мнение, что для определения понятия о вещах прикрепленных к недвижимости (так наз. fixtures) важно не столько физическое прикрепление вещи к земельному участку или к зданию, сколько намерение лица, прикрепляющего вещь к имению, так что если прикрепление делается нанимателем или временным владельцем имения, можно предположить, что он желает устроить лишь временное прикрепление и сохранить за собой право уборки и вывоза его из имения. На этом же основании и строение, возведенное на чужой земле временным ее владельцем и подлежащее сломке и уборке по его распоряжению, сохраняет свой характер движимого имущества, и в таком случае разные другие вещи, к нему прикрепленные (fixtures), остаются также имуществом движимым.
Проф. К.И. Малышев. - "Гражданские законы Калифорнии", т. II, изд. 1906 г., стр. 8-9.
10. Принадлежат ли строения, воздвигнутые на чужой земле, к разряду движимых или недвижимых имуществ? Некоторые из наших юристов основывают разделение вещей на движимые и недвижимые на одной лишь природе вещей, т.е. на способности или неспособности их перемещаться с места на место без изменения существа. Но этот признак недвижимых вещей неизменный и всегда присущий только по отношению одной земли; в отношении же других вещей, соединенных с землею, этот признак считается случайным и зависимым от произвола людей. Поэтому основывать во всех случаях на одном этом признаке распределение имуществ на движимые и недвижимые не представляется возможным и правильным. Сопоставляя же ст. 384 т. Х ч. 1 с 386 ст., мы, несомненно, должны прийти к тому выводу, что закон относит к недвижимым имуществам не одни только строения, но строения вместе с землею, на которой они возведены. Поэтому закон и называет строения принадлежностями земли. Значит, земля по природным своим свойствам признается недвижимым имуществом, а строения, находящиеся на ней, признаются тоже недвижимым имуществом только потому, что принадлежат земле, т.е. соединены с нею, и в смысле объекта прав рассматриваются вместе с землею, как одно целое. Нельзя поэтому сомневаться, что закон, упоминая в 384-й ст. т. Х ч. 1 и строения, имел в виду только те строения, которые вместе с землею принадлежат одному лицу, так как в противном случае строения теряют значение принадлежности земли; они только временно прикреплены к земле, но не принадлежат ей, т.е. не составляют вместе с землею объекта одного права. Умолчание в ст. 401 т. Х ч. 1, при перечислении движимого имущества, о строениях на чужой земле нисколько не колеблет правильности вышеприведенного положения, так как в этой статье сделан только примерный перечень движимых имуществ. Из сказанного следует, что по духу и общему смыслу действующего закона строения, прикрепленные к земле, считаются недвижимым имуществом в тех лишь случаях, когда они вместе с землею, на которой воздвигнуты, принадлежат одному лицу или на праве собственности, или же на праве потомственного владения.
И. Францессон. - "Продажа строений, воздвигнутых на чужой земле", "Журн. Мин. Юст." 1905 г., кн. 10, стр. 148, 149, 154, 155 и 156.
385. Земли суть населенные (а) или ненаселенные (б). Земли ненаселенные называются пустошами, порожними землями, сте-пями и другими местными наименованиями (в). (а) 1785 апр. 21 (16187) ст. 26; 1807 авг. 26 (22596); 1821 ноября 24 (28814) ст. 2; 1828 авг. 12 (2222); окт. 15 (2340) ст. 2; 1832 июня 25(5464) пол., § 102, 113, 114, 119. - Ср. 1861 февр. 19 (26657) ст. 1; (36674) I, ст. 3; 1862 апр. 26 (38214) Выс. пов.; 1863 марта 1; (39337); июля 30 (39928); ноября 2 (40172); 1881 дек. 28 (575) Имен. ук.; 1884 апр. 17 (2155). - (б) 1801 дек. 12 (20075); 1802 апр. 24 (20244); 1807 авг. 26 (22596); 1821 ноября 24 (28814) таб.; 1827 янв. 31 (857); дек. 22 (1639); 1828 окт. 15 (2340) ст. 1; 1831 июня 10 (4641); 1832 июня 25 (2564) пол., § 103, 116. - (в) 1765 сент. 19 (12474) ст. 2; 1766 февр. 13 (12570) ст. 32; 1802 мая 19 (20276) IV; 1828 сент. 14 (2280) ст. 4; 1849 июля 19 (23405) § 122, 126, 138, 142, 143, 145.
Примечание. В 1862 г. по вопросу о праве проживающих в Юго-Западном крае евреев приобретать в собственность земли, принадлежащие к помещичьим имениям, было разъяснено, что после обнародования Положения 19 февраля 1861 г. (36657), населенными имениями могут считаться только те, в которых сохранились еще обязательные отношения между крестьянами и помещиками и на которые посему вполне распространяется Высочайше утвержденное 19 февраля 1861 г. (36674), мнение Государственного Совета об отчуждении и отдаче в залог помещичьих имений (§ I п. 3 и 4), воспрещающее евреям приобретение подобных имений, как со включением крестьянского надела, так и без него. Что же касается земель и угодий, принадлежащих к имениям, в которых обязательные отношения уже окончательно прекращены, посредством выкупа угодий, или обращением крестьян в государственные поселяне в мелкопоместных имениях, то очевидно, что такие земли, оставаясь в полном распоряжении владельцев, без всякого отношения к крестьянам, теряют характер населенных и переходят в общий разряд недвижимых имуществ. 1862 апр. 26 (38214) Выс. пов.
Населенные земли
1. Населенными имениями признаются те, в которых еще существуют обязательные отношения крестьян к помещику. С прекращением этих же последних должно прекратиться и значение населенного имения (1900/11; 1895/59; 69/138 и др.).
2. См. ст. 234 и 386.
386. Принадлежности населенных земель суть: состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы (а), мосты, перевозы, плотины и гати (б). (а) 1649 янв. 29 (1) гл. Х, ст. 244; гл. XVII, ст. 27; 1797 дек. 16 (18270); 1804 дек. 29 (21576); 1810 марта 15 (24151); 1832 июня 25 (2464) пол. § 25, 27, 42; 1861 февр. 19 (36657) ст. 1; 1864 окт. 13 (41349) ст. 2; 1865 окт. 13 (42551) ст. 1, 2; 1866 дек. 1 (43927) ст. 1, 3. - (б) 1649 янв. 29 (1). гл. IX, ст. 11, 16, 18; 1849 июля 19 (23405) § 35, 37, 52.
Принадлежности населенных земель
1. Строения, как принадлежность земли, предполагаются собственностью ее владельца (74/136; 96/102). Кто заявляет свои права на постройку, тот должен доказать это (81/113; 94/76).
2. Право собственности на постройку, возведенную на чужой земле, должно быть определено законным актом, иначе постройка признается собственностью хозяина земли (73/1180; 81/113; 96/102), а возведший постройку может лишь требовать вознаграждения от владельца земли за расходы по постройке по правилам, изложенным в ст. 622, 628 и 633 (90/44; 94/76; 81/113).
3. Строения составляют принадлежность земли и почитаются недвижимым имуществом лишь до тех пор, пока находятся в связи с землею. По уничтожении этой связи, когда строение, по сносе его, обращено лишь в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью и не составляет более принадлежности земли (92/54).
4. Одно возведение на чьей-либо земле строений из материалов и на счет постороннего лица еще не служит доказательством права собственности этого лица на обращенный уже в строение материал, почему лицо, сделавшее таковые постройки на свой счет, не вправе требовать разрушений их и возвращения ему материалов (81/113).
5. "Право на выстройку может быть хозяином земли предоставлено другому лицу по договору, с тем, чтобы по окончании условленного срока постройки были снесены; также по 628-й ст. Х т. 1 ч. добросовестному владельцу предоставляется право требовать от собственника имения вознаграждения за все постройки, им произведенные для пользы хозяйства, если собственник пожелает оставить их за собою. Из чего следует, что если собственник не пожелает оставить за собою означенные постройки с выдачею за них вознаграждения, то добросовестный владелец вправе их снести. В обоих случаях право собственности на постройки не принадлежит хозяину земли: Даже недобросовестный владелец (ст. 611) вправе взять с собою из имения все, что перенесено или перевезено в оное, или же в нем заведено, если только сии предметы могут быть отделены от имения с удобностью и без ущерба для оного" (96/54).
6. Право оставления построек за собою с вознаграждением строителя (ст. 628) применимо не только к случаю, когда земля под постройками присуждена в отдельную собственность истца, но и тогда, когда истцу присуждена лишь доля в общей с ответчиком собственности на такую землю, причем такому лицу принадлежит и право собственности на такую же долю в постройках (90/44).
7. Право собственности на постройки может быть отделено от права собственности на землю, когда, например, возведены строения, завод или фабрика на чужой земле, взятой в аренду. Передача другому лицу права собственности на такие постройки вместе с правом пользования землею, не составляет перемены крепостного владения и не требует посему совершения крепостного акта (94/76, Общ. Собр. 1881 г., N 47). Посему и при залоге таких построек нельзя требовать совершения закладной крепости порядком, установленным 1642 ст. для залога недвижимых имуществ (1901/6).
71. Вопрос о том, - строение, возведенное на чужой земле, может ли быть продано с публичного торга на снос как движимое имущество, если оно не было предварительно отделено от земли, на основании предшествующей практики Правительствующего Сената по гражданскому кассационному департаменту (реш. 1902/62 и 1901/6), должен быть разрешен в положительном смысле (1908/68).
8. Принадлежностью, в тесном смысле этого термина, должна считаться всякая вещь, предназначенная служить какой-либо другой главной вещи и ее целям, в качестве вещи вспомогательной, обязанная следовать судьбе главной вещи. Указание оснований принадлежностей следует искать не только в законах, но и в механической, органической, юридической и экономической связи предметов, хозяйственном их значении и хозяйственной их необходимости, почему к принадлежностям населенного недвижимого имения должны быть относимы и употребляемый для сельских работ и домашнего обихода господский скот и потребное для первого посева и для продовольствия дома и скота до следующего урожая количество провианта (84/75).
9. Движимая вещь, если присоединяется к недвижимому имению в качестве принадлежности, не обращается еще чрез это в недвижимость, кроме случаев прикрепления ее к таковой (84/75).
10. Закон, не допуская обращения взыскания по судебным решениям на крестьянские надельные земли, тем самым воспрещает обращение такого взыскания и на находящиеся на надельной усадебной земле постройки, не исключая и "строений, не могущих быть причисленными к постройкам обыкновенного крестьянского двора и хозяйства" (96/102).
11. Берег, к которому примыкает мельничная плотина, не составляет принадлежности мельницы. Мельница составляет принадлежность земли, а не берег, к которому примыкает мельничная плотина, - принадлежность мельницы (69/325).
12. Лавка, возведенная на арендуемой земле, представляется имуществом движимым, а посему спор о праве собственности на такую лавку подсуден мировым судебным установлениям соответственно цене иска (Отделенская резолюция Гражд. Касс. Деп. 26 ноября 1908 г., по д. Кузнецовой N 3650/908 г. три стола).
121. См. ст. 384, 385, 387, 388, 399, 420, 626, 1417 и 2164.
13. Принадлежность есть вещь сама по себе самостоятельная, но поставленная в постоянную связь с другою вещью, чтобы сделать возможным или облегчить пользование последнею, а потому рассматриваемая в обороте, как часть ее.
Проф. Барок. - "Система римского граждан. права", вып. 1, кн. 1, стр. 66.
14. Принадлежностью признаются движимые вещи, которые, не будучи составными частями, предназначены служить хозяйственным целям главной вещи, и, соответственно этому назначению, стоят во внешней, по месту нахождения, связи с главною вещью.
"Германское Гражданское Уложение", ст. 97.
141. Принадлежностями вещи являются такие движимые вещи, которые по местному обычаю или определенно выраженной воле собственника предназначены на продолжительное время для эксплуатации и охраны главной вещи или пользования ею и присоединены, приспособлены или вообще поставлены к ней в такое отношение, чтобы могли ее обслуживать. Принадлежность не теряет своего качества при временном отделении ее от главной вещи.
"Швейцарское Гражданское Уложение" (1907 г.), ст. 644.
142. Легкие постройки, как-то: шалаши, лавки, бараки, возведенные на чужой земле на непродолжительное время, принадлежат собственнику этих вещей.
Там же, ст. 677.
15. Из смысла этой статьи, а также на основании 467-й и 468-й ст. уст. кред., необходимо прийти к заключению, что принадлежностями недвижимых населенных имений должны считаться: 1) вещи, механически и органически связанные с имением; 2) предметы, имеющие с главной вещью лишь хозяйственную экономическую связь (землед. орудия, скот и т.д.).
А.А. Савельев. - "О принад. недв. им.", "Юрид. Вестн.", 1877, N 11 и 12, стр. 55.
16. К принадлежностям населенных земель надо относить и плоды, которые, впрочем, должны считаться принадлежностями только до тех пор, пока органически соединены с вещью: коль скоро плод отделился - он уже вещь самостоятельная, независимая от главной вещи. На этом основании плоды, собранные добросовестным владельцем, не возвращаются им собственнику при возвращении имения.
