Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства.
Констатированием черт современной ипотеки, и притом самостоятельной ипотеки в строении ипотеки на самого себя, известной декрету 9 mess., я пока и ограничусь, оставляя более точный разбор учения до позднейшего времени, когда наберется больше материала для проверки германистической конструкции ипотеки. Здесь же, подводя итоги только что сказанному, замечу, что согласно декрету 9 mess. ипотека, во всяком случае, будет вещным бременем на недвижимость, в силу которого из недвижимости извлекается ценность в пользу управомоченного; но в одном случае, именно при ипотеке на самого себя, это бремя не примыкает уже решительно ни к какому личному требованию и является самостоятельным, тогда как в другом случае, именно при простой ипотеке, оно примыкает к вне его стоящему личному требованию, которому, по мысли закона, оно и служит обеспечением.
VII. Порядок ипотек, или приоритет их, определяется: для простых ипотек, своевременно записанных, моментом возникновения титула, для ипотек на самого себя - моментом подачи прошения о выдаче ипотечного свидетельства; для несвоевременно предъявленных простых ипотек - моментом записи их в ипотечный реестр[989]. Декрет не допускает никаких привилегий и молчаливых ипотек и делает исключение только для поземельного налога за текущий и один истекший год и для права собственника недвижимости на арендную плату[990]. Такое ограничение даже привилегий и полное исключение легальных ипотек является крайне благоприятной мерой для развития реального кредита и, в свою очередь, характеризует декрет 9 mess. как резко новаторский или революционный памятник.
VIII. Уступка ипотечных кредитов регулируется на существенно различных началах для ипотеки простой и для ипотеки на самого себя.
1. Простая ипотека уступает по цессии, облеченной в автентическую форму[991]. Но этот автентический акт цессии является только титулом; цессионарий этим еще не становится "собственником" ипотечного требования и не может осуществить ипотеку; он должен еще зарегистрировать титул в ипотечном бюро, где была совершена запись права ипотеки[992]. Иначе цедент легитимируется на распоряжение ипотекой, и всякое освобождение должника или приобретателя заложенной недвижимости от ипотечного бремени, предшествующее предъявлению цессии, имеет силу[993].
2. Совсем иначе дело обстоит с уступкой ипотечных свидетельств. Ни цессия в автентической форме, ни запись цессии в ипотечную книгу тут основательно не требуются как меры волокитные и не согласные с духом мобилизационного института. Само ипотечное свидетельство воплощает ипотечное право, как вексель воплощает личное требование. И ипотечное свидетельство, как вексель, переходит из рук в руки путем простого индоссамента на оборотной стороне акта. И этот индоссамент - бланковый, а не полный[994]. Самое действие индоссамента сходно с вексельным индоссаментом: индоссат является не только субъектом права[995], но и самостоятельным субъектом, против которого не допускается возражений из лиц предшественников[996]. Только индоссамент ипотечного свидетельства подобен вексельному индоссаменту "безоборотному", что понятно и логично, так как ипотечное свидетельство нуждается лишь в быстроте и легкости, но не в усилении обеспеченности путем привлечения к ответственности всех тех, через чьи руки оно переходит, ибо обеспеченность дана полная в виде права ипотеки, не превышающей 3/4 цены обремененной недвижимости, ответственности чиновников за надежность обеспечения и т.д. Только в случае подлога допускается регрессивное требование к индоссанту[997].
3. В заключение учения об уступке ипотеки упомяну вкратце о праве ипотеки на ипотеку. Ипотека третируется в декрете как идеальная недвижимость, могущая сама стать объектом новой ипотеки. Всякий кредитор, имеющий титул генеральной ипотеки на имущество своего должника, получает этим ипотечный титул и на принадлежащую должнику ипотеку. А чтобы получить на последнюю и ипотеку, кредитор должен совершить оппозицию в ипотечное бюро, где записана ипотека должника. Действие оппозиции состоит в том, что она препятствует должнику получить для себя удовлетворение по своей ипотеке в ущерб своему кредитору. Эта ипотека на ипотеку допускается только при простой ипотеке и не допускается при ипотеке на самого себя по вполне понятным причинам[998]. Вторая ведь воплощается в ипотечном свидетельстве и уловить последнее нельзя, а допустить оппозицию к ипотечной книге и в отношении этой ипотеки значило бы убить всю организацию, превратив мобилизационную ипотеку в простую книжную ипотеку.
IX. Прекращение ипотеки регулируется опять неодинаково для простой ипотеки и ипотеки на самого себя. Впрочем, декрет и тут не вполне продумал вводимые им новшества, когда он формулировал общее начало, что ипотека гаснет вместе с личным требованием, обеспечение коего составляет ее задачу[999], и перечислил несколько лишь материальных оснований погашения личного требования. На основании других предписаний декрета вопрос о прекращении ипотеки можно, однако, изложить точнее, чем гласит общая формула декрета.
1. Материальным основанием для прекращения простой ипотеки служит прекращение тем или иным путем личного требования или титула самой ипотеки. Некоторые из этих случаев декрет регулирует специально, как-то: отказ кредитора от ипотеки, уплату долга, новацию и давность. Новация дает ипотеку лишь с момента ее совершения + 1 месяц назад; давность определяется местным правом, но не может превышать 10 лет[1000].
Но так как ипотека по декрету возникает окончательно только путем записи в реестр и этот реестр обладает свойством fides p., то и прекращение ипотеки окончательно совершается только записью в реестр погасительной отметки. Погашение совершается по требованию собственника обремененных недвижимостей, представившего для этой цели автентический акт, доказывающий факт материального прекращения ипотеки. Давность погашает ипотеку ipso jure[1001].
2. Ипотека на самого себя воплощена в ипотечном свидетельстве, и погашение ее совершается путем погашения этого свидетельства или аннулирования его в присутствии хранителя ипотек, и только тогда ипотека на самого себя погашается и по книге. Но 10-летняя давность погашает ипотечное свидетельство ipso jure, и наступление этой давности видно из самого ипотечного свидетельства[1002]. Отсюда возвратившееся ипотечное свидетельство собственник может снова пустить в оборот и неоднократно, и по разным основаниям, как вексель или Handveste[1003].
X. Осуществление ипотеки в порядке экзекуционного производства на заложенные недвижимости в праве декрета характеризуется крайне энергическими чертами, вполне отвечающими общей задаче декрета - поставить ипотечный оборот на твердую почву и в условия небывалой до тех пор обеспеченности. Производство крайне быстрое, внимательное больше к интересам кредитора, чем должника; декрет знает только публичную продажу недвижимости и отказывается принципиально от ввода во владение кредитора и удовлетворения его из доходов недвижимости. Публикации совершаются через органы печати. Адъюдикация дает приобретателю неотъемлемое право собственности, свободное от каких-либо ранее не заявленных притязаний и какого-либо права выкупа со стороны должника. Удовлетворение кредиторов с простой ипотекой совершается по истечении 1 месяца со дня принудительного отчуждения; удовлетворение же по ипотечным свидетельствам совершается немедленно. Все производство отчуждения ставится в живую связь с деятельностью ипотечного бюро[1004].
XI. Приобретение собственности и очистка ипотек. Этот оригинальный институт французского права развит и в декрете.
Очистка ипотек, или очистка недвижимости от ипотек, имеет место при переходе недвижимости, обремененной ипотеками, из рук ипотечного должника в руки третьего лица и целится одинаково удовлетворить как надежности переходов собственности, так и интересам ипотечных кредиторов.
Никакое отчуждение недвижимости, добровольное или принудительное, между живыми совершенное, на каком бы титуле оно ни покоилось, не признается действительным, если ему не предшествует поземельная декларация относительно отчуждаемых недвижимостей. Декларация совершается, в случае добровольного отчуждения, отчуждателем, а в случае принудительного отчуждения - должником, по форме, и представляется в нотариально-крепостное бюро, компетентное на совершение автентического акта отчуждения, без какового акта отчуждение тоже ничтожно. Чиновники этих бюро, в свою очередь, обязаны требовать предъявления поземельной декларации, под страхом личной и имущественной ответственности. Акт отчуждения содержит упоминание о поземельной декларации.
Но приобретатель в силу автентического акта приобретения может стать неотъемлемым собственником лишь при соблюдении двух условий: 1 - он должен объявить и представить копию с приобретательного акта в течение 1 месяца со дня совершения такового в каждое ипотечное бюро, в округе которого находятся приобретенные недвижимости; 2 - уплатить в течение следующего месяца все ипотечные долги и ипотечные свидетельства, заключенные и выпущенные отчуждателем, невзирая на их зрелость, раз только они старше по дате, чем отчуждение, или, по крайней мере, депонировать в кассе дистрикта сумму, способную на удовлетворение по всем им, и сверх того потребовать погашения всех их по ипотечной книге[1005]. Таким образом, при переходе недвижимостей происходит ликвидация ипотек всякого рода[1006].
При несоблюдении предписания п. 1 ипотеки, установленные предшественником после отчуждения им недвижимости, действительны и в отношении отчужденных недвижимостей; другими словами, запись приобретения собственности имеет значение не для самого приобретения, а для легитимации приобретателя на ипотечный (не иной) оборот с имением, как это свойственно строго ипотечным системам. При несоблюдении п. 2 "приобретатель не презюмируется в отношении ипотечных кредиторов собственником обремененной их ипотеками недвижимости, и кредиторы могут, несмотря на акт приобретения и предъявление его в ипотечное бюро, предложить куплю недвижимости третьему лицу, которое даст больше за недвижимость, в форме предписанной для принудительного отчуждения". Срок для осуществления кредиторами такого полномочия не определен[1007]. Таким образом, декрет не отменяет старый институт очистки, а лишь старается приноровить его к новым условиям публицитета ипотек - и для этого прибегает к фикции, истинное значение которой в конце концов то, что публичная ипотека не вредит более приобретению собственности и не нуждается в истинной очистке.
XII. Заключение. Декрет вовсе не регулирует на новых началах оборота недвижимостей в точном значении слова, но регулируемый им ипотечный оборот ставится декретом, по крайней мере в идее, на твердую почву публицитета, а организация ипотеки на собственную вещь своим остроумием и смелостью могла бы соперничать с самыми развитыми организациями реального кредита нашего времени. Все главные недостатки закона заключаются в том, что он не всегда последовательно проводит новые начала и что он слишком теоретичен и слишком резко порывает с правообразованием дореволюционным. Революционная эпоха была крайне неблагоприятна для успешного функционирования такой острой системы. Резкие колебания курса ассигнаций лишили возможности кредитора ссужать под ипотечные свидетельства капитал, так как колебания цены недвижимостей легко могли опрокинуть всякую обеспеченность ссуды и превратить ипотечное свидетельство в ничего не стоящую бумажку. С другой стороны, декрет связывал с новой ипотекой особые цели финансовой политики; ипотечные свидетельства должны были приниматься в государственных кассах в обмен за ассигнации, а ипотечные свидетельства на домены должны были и сами служить основой для выпуска новых ассигнаций и своей обеспеченностью влиять на подъем курса ассигнаций.
Декрет, таким образом, целится добиться не только мобилизации, но и монетизации недвижимостей. И тем не менее декрет уже привился к жизни, и в некоторых областях, особенно в странах coutumes de nantissement, право декрета предпочиталось даже прежнему праву nantissement. Декрет был по идее родствен правовым традициям этих стран. Но в других областях Франции декрет представлялся мудреной и радикальной новинкой, и правительство неоднократно отсрочивало момент обязательного вступления декрета в действие, а в конце концов отсрочило это вступление в действие на неопределенное время вплоть до ревизии права декрета. Это было уже при Директории[1008].
§ 61. Директория. Закон 11 brumaire an VII
Опыт применения закона 9 mess. an III скорее говорил в пользу закона, чем против него. И тем не менее с самого начала при Директории открывается поход против этого закона; противники закона меньше всего опираются на практические результаты применения закона или хотя на более или менее основательную его критику, для которой закон давал материал, а, как это часто бывает, отправляются от самых общих соображений, опровергнуть которые так же трудно, как и доказать, именно ввиду их общности и бездоказательности. Так, враги запугивали общество, что закон усилит эмиграцию, так как недовольные французскими порядками того времени граждане, желая эмигрировать, получат легкую возможность путем ипотечных свидетельств исчерпать всю цену своих недвижимостей и этим путем ликвидировать свои дела на родине, в результате чего боялись отлива французских богатств за границу; далее, они запугивали ужасами мобилизации земельной собственности, ажиотажем с недвижимостями, подобным ажиотажу с движимостями во время деятельности Лоу; указывали на то, что система публицитета повредит нотариально-крепостной системе, так как отбирает от нее массу сделок. Но, как утверждают, за этими громкими открытыми мотивами скрывались и менее почтенные внутренние мотивы разного рода. В конце концов оппозиция закону восторжествовала, и приступили к ревизии закона 9 messidor, и дали два закона 11 brumaire an VII. Кстати замечу, что вымышленные ужасы мобилизации и ажиотажа, которых ожидали от применения декрета 9 mess., вовсе и не проявлялись на опыте нигде там, где декрет применялся; но позднее они выдаются уже за непреложный факт, якобы имевший действительно место при действии закона 9 messidor, и запугивают вплоть до наших дней прожектеров всех времен и народов[1009].
I. Законы 11 brumaire an VII (1 ноября 1798 г.) носят название: 1) Loi sur le régine hypothécaire и 2) Loi sur le régine hyp. et les expro-priations forcées[1010]. Первый закон регулирует материальное право ипотеки, второй - процессуальное осуществление ипотеки. Оба вместе представляют значительную переделку декрета 9 messidor, представляя технический успех (вместе они содержат 56+36 art.). Что касается организации ипотеки в них, то новые законы держатся тут большей умеренности, чем декрет 9 messidor. Они не знают двух видов ипотеки, а знают только один ее вид, и этот один вид по своей организации смелее, чем организация простой ипотеки в декрете 9 mess., но сдержаннее, чем организация ипотеки на самого себя. Так что в общем и целом закон 11 brumaire an VII, с точки зрения условий того времени, практичнее, чем декрет 9 mess. an III. Наконец, законы привлекают к публицитету и собственность уже ради нее самой и возводят транскрипцию, давно установленную в области, где отменена nantissement, в норму общего французского права, чем и выполняют другую половину обещания революционного правительства перед страной.
II. Ипотечные установления удерживаются прежние, созданные законом 9 mess.[1011]. По-видимому, прежние реестры тоже удерживаются, как равно и правила об их содержании[1012]. Начало внешнего публицитета значительно ограничивается, именно, осмотр книг публикой и даже интерессентами не допускается, а допускаются лишь выдача копий с актов, записанных в реестре, сообщения чиновника о положении недвижимости по реестрам и удостоверения его об отсутствии записей ипотек на недвижимость[1013]. Подтверждается ответственность чиновника за упущения, совершаемые при записях или при выписях и удостоверениях[1014]. Что же касается внутреннего публицитета реестров, то закон вносит в прежнее право одно нелепое начало, что пропуск в извлечении из книги какого-либо из записанных в нее прав влечет освобождение приобретателя от пропущенного чиновником в удостоверении правоотношения; и потерпевший только управомочивается на регресс к хранителю ипотек[1015]. Таким образом, извлечению из реестра придается больше значения, чем самому реестру.
III. Закон 11 brumaire an VII решительно отвергает радикальный институт ипотеки на самого себя. Он знает только один вид ипотеки, исторически сложившийся до революции, и лишь его приспосабливает к новым жизненным потребностям. В частности, закон восстанавливает и привилегии, и законные ипотеки.
IV. Возникновение ипотеки. Закон 11 brum. различает, подобно закону 9 mess., титул и запись титула ипотеки в реестр.
1. К прежним титулам теперь приходит, однако, новый - законные ипотеки[1016]. И самые прежние титулы регулируются иначе. Автентический акт обязательства уже не влечет, как прежде, генеральную ипотеку; кредитор теперь обязывается даже в этом акте специализировать объект ипотеки путем перечня недвижимостей должника. Таким образом, договорная ипотека в самом титуле своем становится строго специальной ипотекой. Отсюда не допускается по договору и обременение могущих в будущем принадлежать должнику недвижимостей[1017]. Судебная ипотека остается генеральной, но поражает только наличные недвижимости, а не имеющие в будущем принадлежать должнику[1018].
Законные же ипотеки по-прежнему генеральные и поражают все недвижимости, которые теперь принадлежат должнику и которые в будущем имеют ему принадлежать, находящиеся в округе, где имела место запись их[1019].
Но кредитору дается вообще право последующих записей, не в ущерб предшествующим ему кредиторам, записывать свою ипотеку и на будущие недвижимости должника, когда таковые поступят в его собственность[1020].
Редукция ипотеки законом не регулируется.
Привилегии допускаются законом 11 brum. везде, где они признаются материальным правом[1021].
2. Но действие ипотеки и привилегии получают лишь с записью титула в ипотечную книгу, в бюро хранения ипотек[1022], по месту нахождения обремененных недвижимостей[1023]. По закону VII г. действие ипотек (не привилегий) и начинается только с момента записи; последняя не имеет более обратного действия к моменту возникновения титула. Если запись совершена в разных округах в разное время, то для каждого округа действие ипотеки начинается с момента записи ее в бюро этого именно округа[1024].
[989] Art.
22, 79. При стечении нескольких ипотек,
приобретенных в один день, час дня решает вопрос о старшинстве.
[990] Art.
24.
[991] Art.
84.
[992] Art.
85.
[993] Eod.
[994] Art.
83: "…leur circulation, par la voi de l’endossement nominatif à ordre,
ne peut être arrêtée entre les mains du possesseur, par
aaucune opposition principale ou en sous-ordre", art. 36 п. 2 n0
20: "Cette cédule hypothécaire est transmissible,
non poit au porteur innommé mais par la voi de l’endossement à
ordre".
[995] Art.
36 i. f.: "elle (cédule) forme un titre exécutoi contre le citoven
qui l’asouscrite, au profit de celui à l’ordre duquel elle est passée".
[996] См. цит.
art. 83 i. f.
[997] Art.
36 п. 2 n0 3: "II n’y a aucun retour de garantie d’un
endossement à l’autre, excepté seulement en cas de faux".
[998] Tit.
1 гл. III § 1 и 2. Прежняя оппозиция тут вырождается в новую
opposition sous-ordre au premier degré ou aux degrès ultérieurs.
Art. 86–93 и др.
[999] Art.
209.
[1000] Art.
210–219.
[1001] Art.
220–221.
[1002] Art.
222, 217.
[1003] Art.
222:Aucune radiation de cédules ne peut être faite dix années
de leur date, si elles ne sont rapportées en original au conservateur,
biffées et annulées en sa présence".
[1004] Art.
110–208.
[1005] Art.
99–102, 105.
[1006] Art.
103: "Toutes créances hypothécaires deviennent exigibles non
obstant les termes accordés ou l’aliénation des capitaux, s’il
y a expropriation volontaire ou forcée des biens qui leur servent d’hypothèque".
[1007] Art.
106.
[1008] См. Georges Rondel. La mobilisation du sol en France, гл. II
§ 2 и след.; Besson, стр. 88–92. Cм. также
законы 26 Frimaire an IV,
19 Ventosee an IV, 19 praeriale an IV, 24 thermidor an IV, 28 vendemaire an
V y Duvergier, IX 23, 65, 125, 163, 231.
[1009] См., однако, Georges Rondel,
цит. соч. о законе 9 mess.
[1010] Находится у Duvergier, XI 16–29; 29–34.
[1011] Art.
55.
[1012] Декрет предполагает состав реестров готовым, т. I гл. I art. 3 вся гл. 6, весь II т.
[1013] Art.
51.
[1014] Art.
52, 53, 54.
[1015] Art.
53.
[1016] Art.
3.
[1017] Art.
4 п. I.
[1018] Eod.
п. 2.
[1019] Art.
4 п. 3.
[1020] Eod.
п. 4.
[1021] Art.
1.
[1022] Art.
3: "L’hypothéque ne prend rand et les priviléges sur les immeubles
n’ont d’effet que par leur inscription"…
[1023] Art.
16.
[1024] Eod.
