Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.
Продажа может быть уничтожена за нарушение права третьих лиц на проданное имущество, именно такого права, которое имеет вотчинный, вещный характер. К числу таковых прав относится - в прежние времена весьма распространенное, и стесняемое повсюду новейшими законодательствами право третьих лиц, по особым отношениям к продавцу, перенимать от него имение, когда он захочет продать оное (Näherrecht, Vorzugsrecht; Losungsrecht, jus protimiseos, Vorkaufsrecht, Retrachtsrecht). Такое право могло основываться или на договоре, или на прямом законе. Особенно многочисленны были такие ограничения в германском праве. Они существовали в пользу членов рода, в пользу общины, соучастников владения, в пользу соседей, в пользу верховной ленной собственности, в пользу помещика относительно крестьянских имуществ, в пользу членов дворянского сословия относительно дворянских и рыцарских имений, и значились под разными техническими названиями, как-то: Erblosung (Retractus gentilitius), Marklosung (Retractus ex jure incolatus), Theillosung, Gespilderecht (retr. ex jure congrui), Gauer-benrecht (retr. ex jure vicinitatis) и т.п. Римскому праву были известны отчасти аналогические ограничения (например, при отдаче земель в наследств. аренду, при публичной продаже конкурсного имущества), но германские права отличаются в особенности вотчинным характером, и с ними соединяется законная возможность третьих лиц требовать в течение положенного срока уничтожения совершившейся продажи, тогда как римские права этого рода носят на себе характер личных прав и разрешаются практически в иске о вознаграждении.
У нас существует право выкупа для родственников в родовых имениях (об этом выкупе см. в ч. II курса). Существует еще у нас право преимущественной покупки - для соучастников общего имения, на случай, когда один из соучастников захочет продать или заложить свой жребий постороннему лицу (555 ст. Зак. Гражд.); для соучастников в общем принадлежащем компании имуществе, когда один из участников намерен продать или уступить свою часть постороннему (548). В сих случаях покупка делается по оценке. Особые правила постановлены для участников в поссесионных горных заводах (549 ст.). Ср. еще правило 214 ст. Пол. Взыск. Гражд. о публичной продаже общего нераздробляемого имущества. Ср. еще приложение II к прим. к ст. 322, ст. 13, Зак. Сост., о праве владельца местечек на покупку участков, принадлежащих жителям местечка, в Бессарабской области.
Если один из соучастников продал свою часть без предварения прочих, вправе ли остальные обойденные соучастники просить об уничтожении продажи? В сенатских решениях по сему вопросу было истолковано, относительно сонаследников, что в этом случае нет безусловной причины к уничтожению купчей. "Если и признать, что продаже части из нераздельного имения должно предшествовать согласие сонаследника, то во всяком случае, за совершением уже купчей крепости, уничтожение оной, по смыслу узаконений, могло бы иметь место лишь тогда, когда бы жалующийся на отчуждение таковой части положительно удостоверил, что оно совершилось при обстоятельствах, лишивших его возможности знать о распоряжениях своего сонаследника, и вместе с тем изъявил бы готовность внести немедленно следующие по оценке за отчужденную часть имения деньги" (ср. Сб. Сен. реш. т. 2, N 866 и 1078).
В местном праве прибалтийских губерний право выкупа (Näherrecht, Retractsrecht, Beispruchsrecht) представляется в виде цельного учреждения, обнимающего почти все главнейшие виды отчуждения (исключаются дарение, мировая уступка и мена). Право выкупа устанавливается или законом, или договором, или завещанием. Кроме выкупа наследственного в законе указаны следующие виды выкупа, основанием коего служит рыцарское, местное городовое и обычное право: 1) право дворян на выкуп дворянских вотчин, отчужденных недворянам; 2) право городских жителей (в некоторых городах) на выкуп недвижимостей, в городе состоящих, от постороннего лица; 3) общее право владельцев земли в городах на выкуп строения, на их земле возведенного; 4) право выкупа соучастников общей собственности; 5) соседское право выкупа в некоторых городах (Св. местн. Зак. Гражд. ст. 1613-1653, 1654, по Прод. 1890 г., 1655-1673, 1676-1685, 1687-1702).
В 1775 году учреждением о губерниях постановлено: по предъявлении купчей крепости для ввода во владение оглашать о переходе имения прибитием листа к судейским дверям и публикацией в "Сенатских ведомостях", с тем, что, если в 2 года от сего оглашения никто со спором на купчую не явится, имение отказывается за приобретателем бесспорно "и буде через два года никто не явится для спора, то впредь всякий спор да уничтожится, и купленное за покупщиком да утвердится".
Правило это и по уничтожении отказного обряда оставлено в Своде законов гражданских (1523-1525 ст.); но на практике оно всегда возбуждало недоразумения и никогда не имело безусловного значения. Хотя выражение 1524 ст. представляется в безусловном виде (буде в течение 2 лет: никто не явится для спора - то впредь всякий спор о купчей не должен иметь места), однако, с другой стороны, невозможно в таком случае не признать противоречия между этим правилом и общим безусловным правилом земской давности, в силу коего иск о собственности погашается только истечением 10-летнего срока. В самом деле представляется много случаев, в коих безусловное применение сего правила о двухлетнем сроке явно противоречило бы справедливости. Так, например, законный наследник, имея общее право искать наследства в течение 10 лет со времени публикации об открытии оного, лишился бы сего права и в отсутствии публикаций, от того только, что другой, незаконно получив наследственное имение, успел тотчас продать его третьему лицу, и прошло 2 года со времени оглашения купчей. Здесь в сущности переход имения, незаконно приобретенного, в другие и в третьи руки нисколько не нарушает целости коренного, исконного права собственности. Вот почему и практика наша никогда не могла помириться с мыслью о том, что безусловное право иска о собственности может быть во всяком случае погашено истечением краткого срока, связанного с формальным обрядом оглашения купчей, тем более что этот обряд, как всем известно, соблюдался большею частью только на бумаге, и оглашение перехода в сущности не достигало целей публичности.
Понятно, что практика всячески искала выхода из этих затруднений, и усиленно искала в законодательстве нашем общего начала, в котором можно было бы объяснить и согласить означенное противоречие; но к сожалению, надобно признаться, что такого начала сыскать невозможно, и что закон 1524 статьи, если когда-либо имел какое-либо практическое значение, вовсе утратил его с тех пор, как отменен отказный обряд, с которым это правило было связано. Хотелось бы думать, что правило это имеет силу только в спорах о купчей между лицами, участвовавшими в совершении купчей, не простираясь на права сторонних лиц; - но и такого толкования не на чем утвердить, разве на отвлеченном понятии, которое не находит основы в положительном законе, и не ладится с выражениями текста учреждения о губерниях и 1523-1525 статей 1 ч. Х т. Вот почему практика выказывала до сих пор стремление обходить этот закон в безусловном смысле, и приходится, без помощи законодательства, отказаться от бесплодного желания истолковать 1524 статью в связи с общим понятием о безусловном праве собственности и проистекающем из него иске. (О значении сего правила см. рассуждение г. Пестржецкого, в статьях его о владении и о 2-летнем сроке, в Ж. Мин. Юст. 1860 года. Ср. Касс. реш. 1871 г., N 894.)
В Касс. реш. 1869 г., N 510 изъяснено, что двухгодичным сроком, по смыслу 1524 и 1525 ст. Зак. Гр., устраняются все споры против купчей крепости как акта укрепления, но не устраняются споры о праве собственности на проданное имение (в данном случае дети продавщицы спорили, что дом был не ее, а отца их собственностью, и потому продажа его, учиненная от своего имени, недействительна): споры сего рода пресекаются лишь 10-летнею давностью. Статья толкуется лишь, по-видимому, в таком смысле, что 2-летний срок простирается на споры между покупщиком и продавцом, о действительности соглашения их о продаже, и состоявшегося по оному продажного перехода. В сем решении сделана ссылка на Мн. Гос. Сов. 24 Апр. 1861 г. по д. Тишина с Жеребцовым и на решения Сен. по д. Хорощо и Цилосони в Ж. М. Ю. 1860 и 1863 г. Ср. Касс. реш. 1872 г., N 884; 1873 г., N 1231; 1874 г., N 877; 1880 г., N 47; в последнем сказано, что срок сей относится и к данным. 2-летний срок для оспаривания купчей, по смыслу 756 ст. Зак. Гражд. (соответств. ст. 35 прил. I к 708 ст. Зак. Гражд., изд. 1887 г.) относится не к одним купчим, но и ко всем актам укрепления. Касс. реш. 1881 г., N 49.
1872 г., N 1136. Установленный 1524 и 1525 ст. 1 ч. Х т. двухгодичный срок определен для предъявления спора против акта укрепления, для исков же о праве собственности, не соединенных со спором против купчей, остается в силе общая десятилетняя давность.
По делу Кондатовичевых (Касс. реш. 1872 г., N 241) имение было продано от имени всех сонаследников, без участия двух, которые, по истечении 2 лет от совершения купчей, просили признать ее недействительною. Покупщик возражал, между прочим, ссылкою на 2-годичный срок, установленный 1524 ст. Гр. Зак. Сенат подтвердил рассуждение палаты, что срок этот установлен лишь для предъявления спора против купчих крепостей как актов укрепления, т.е. в отношении правильности нотариального совершения оных, и что пропуск этого срока не служит препятствием к предъявлению спора о праве собственности на проданное имение в течение 10-летней давности.
§ 42. Правило римского и новейших законодательств об уничтожении покупной сделки вследствие несоразмерности в обмене ценностей
Совершенная продажа почитается у нас вообще безусловно и безвозвратно действительною относительно тех лиц, которые в ней участвовали. Покупщик уже, например, не может жаловаться, что дал слишком дорого за имение, когда оно по обозрении оказалось дешевле стоящим, и право на вознаграждение за недостатки возникает для него лишь вследствие договора об очистках или вследствие явного подлога. С другой стороны, и продавец не может жаловаться, что взял слишком дешево, и требовать дополнения.
Не так смотрят на этот предмет другие законодательства, при других экономических условиях.
Новейшее римское право предоставляет продавцу требовать обратно проданный участок земли, когда окажется, что условленная продажная цена по крайней мере наполовину менее действительной ценности имения. Это право, первоначально установленное для поземельных участков, мало-помалу аналогически распространено было и на другие имущества: на вещи, подлежащие верной оценке; потом на все меновые договоры, и наконец, перенесено было на самого покупщика, когда оказывалось, что он заплатил за имение наполовину дороже действительной цены (laesio enormis, laesio ultra dimidium).
В таком обширном виде признается это право новейшим австрийским законодательством (allg. bürg. Gesetzb. 934, 935). Напротив, французский закон благоразумно стесняет право требовать уничтожения продажи за убыток, не допуская его при продаже движимых вещей, и допуская его только в пользу продавца недвижимых имуществ. Одному продавцу (но никак не покупщику) предоставляется иск об уничтожении продажи (action en rescision), когда убыток его простирается свыше 7/12 частей действительной ценности проданного имущества, но и в этом случае покупщику дозволено освободиться от иска и утвердить продажу, дополнив продажную сумму до размера настоящей ценности, с откидкою десятой части (Cod. civ. 1674-1685). Прусский закон держится середины, но оборачивая правило, предоставляет, что довольно странно, привилегию не продавцу, а покупщику, когда он дал слишком дорого за имение (Pr. Ldr. I. 11, § 58-69).
Об экономическом и юридическом значении убытка (laesio) при продаже имения см. у Данкварта в его сочинении: Nationalökonomie und Jurisprudenz. Heft. IV. Данкварт здесь является горячим и строго последовательным защитником строгих начал уравнения ценностей и вознаграждения убытков. Но как ни справедливо может быть в сущности право требовать уничтожения продажи за убыток в цене, - мы думаем, что не всякое законодательство может с полною безопасностью принять это право и дать ход искам, из него проистекающим, ибо не везде одинаково удобно, не везде даже возможно произвести верный учет действительной ценности имущества или по крайней мере многих видов имущества. А в таком случае законное правило повело бы только к возбуждению множества исков, которые по материальному своему содержанию будут безнадежными и послужат лишь к обременению судебных мест, и не к разъяснению, а к затемнению частного интереса. Именно у нас в России, где так часто невозможно бывает, при существующих экономических условиях, вывести с приблизительной даже точностью объективную ценность многих имуществ, и прежде всего поземельной собственности, - установление такого правила было бы по меньшей мере преждевременно.
Особенный вид продажи есть продажа имущества от лица правительства. Она совершается всегда посредством публичных торгов тому, кто больше даст. Продаваемые от лица правительства имущества принадлежат или непосредственно казне и обращаются от нее в продажу по усмотрению за ненадобностью или в видах казенного и государственного хозяйства, с разрешения установленных лиц и мест (Зак. Гр. 1489, 1501-1504; 167 ст. Уст. Стр. Св. Воен. Пост. ч. IV кн. 2. 1342, 1353 по V Прод.), - или принадлежат частным лицам, и за долги и взыскания обращаются в продажу от лица правительства, или обращаются в продажу на счет и в пользу казны в виде взыскания за проступки против уставов казенного управления (например, продажа конфискованных вещей, Уст. Тамож., изд. 1892 г., ст. 1683, 1752). Кредитные установления продают от своего лица имения, им заложенные и просроченные. Имущество, проданное с публичного торга, укрепляется покупателю безвозвратно и выкупу не подлежит (Зак. Гр. 1506).
Правило это установлено для обеспечения покупщиков, для утверждения доверия к правительству, от лица коего продажа производится. Только к тексту закона следовало бы для пояснения прибавить: если продажа не будет признана незаконною. К сожалению, на самом деле это укрепление имения за покупщиком не только не оказывается безвозвратным, но всегда более или менее соединяется с риском. У нас, с одной стороны, существует такая неопределенность, неизвестность относительно состава имения, его принадлежностей, его ценности и права, которые могут в нем принадлежать третьим лицам; с другой стороны - со стороны чиновников, производящих опись и продажу, так часто встречается непонимание закона и небрежность в соблюдении формальностей, что случаи уничтожения публичной продажи по жалобам бывшего владельца или третьих лиц встречаются весьма часто.
Переход права собственности совершается посредством выдачи купчей или данной[284]. Приобретатель прежде получения сего акта не может уступить свое право (ср. Сбор. Сен. реш. т. 2, N 500).
1874 г., N 480. Покупщик недвижимого имения с публичного торга приобретает право собственности на это имение, а следовательно, и на приносимые им доходы, со дня постановления судом определения об утверждении торгов и укрепления имения за покупщиком (ст. 1164 Уст. Гражд. Суд.).
1876 г., N 141. По силе 1164 ст. Уст. Гр. Суд. покупщик имения с публичного торга, по воспоследовании определения судебной власти об укреплении за ним имения, делается собственником сего имения со дня публичной продажи, и, следовательно, 1509 ст. Х т. 1 ч. определяет лишь момент, с которого покупщик с публичного торга имения приобретает право на отчуждение оного, т.е. со времени получения данной, а не момент, с которого он считается собственником упомянутого имения.
1876 г., N 296. Право покупщика недвижимого имения с публичного торга на доходы с того имения возникает со дня публичной продажи, утвержденной надлежащей властью, в силу 1164 ст. Уст. Гр. Суд.; 1509 ст. Х т. 1 ч. имеет в виду указать лишь срок, с которого покупщик проданного с торгов имения вправе отчуждать таковое.
1876 г., N 165. На основании 1509 ст. Х т. 1 ч. приобретатель имения с публичного торга вступает в полное право собственности и может свободно отчуждать оное по получении на таковое имение данной или купчей; но чтобы с этого только времени начиналось право его пользоваться доходами приобретенного имения, того ни в приведенной, ни в других статьях законов гражданских не заключается; напротив того, со дня публичной продажи прекращается, в силу 1128 ст. Уст. Гр. Суд., право прежнего владельца на доходы отчужденного от него недвижимого имения, которые с этого времени должны уже принадлежать покупщику, исполнившему со своей стороны все требования закона, хотя бы самый крепостной акт и был совершен несколько позже.
1875 г., N 304. В силу определения судебной власти, постановленного на основании 1164 ст. Уст. Гр. Суд., покупатель со дня публичной продажи должен быть почитаем собственником купленного имения и имеющим право на доходы с оного, а следовательно и на спор против сделок прежнего владельца, клонящихся к уменьшению доходов с купленного имения, хотя в полное право собственности, именно в право распоряжения покупатель вступает только по получении данной (1509 ст. Х т. 1 ч.).
1875 г., N 641. В силу 1457 ст. Х т. 1 ч. взыскания, по которым на имениях числятся запрещения, должны быть, прежде продажи имения, обеспечены вычетом соразмерной суммы из денег, покупщиком за имение платимых. Хотя это правило постановлено в отделе о купле-продаже между частными лицами, но оно должно быть применяемо и при продаже имения с торгов, с тем, что при недостатке вырученной суммы на удовлетворение всех предъявленных к должнику взысканий и состоящих на имении запрещений, обеспеченное запрещениями взыскание должно быть принимаемо в расчет при распределении вырученной от продажи суммы (ст. 1167 Уст. Гр. Суд.).
Примечания:
[284] Однако купчая и данная – акты не
тождественные, и не все юридические принадлежности купчей применяются
к данной. Касс. реш. 1879 г., № 38.
