Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.
При передаче купчей совершается размен имения на деньги.
В купчей обыкновенно пишется, что деньги получены. Это изъяснение не служит еще безусловным доказательством уплаты всех денег за купленное имущество (ср. Сб. Сен. реш. т. 2, N 517, 990): однако, если с таким изъяснением, безо всякой оговорки, купчая передана уже продавцом покупщику, изъяснение это служит уже доказательством того, что имение вполне оплачено. В таком случае продавец не лишается возможности опровергать действительное значение изъяснения об уплате по купчей, но на него ложится и обязанность доказать, что деньги не были уплачены или уплачены не сполна. А нахождение купчей в руках продавца возбуждает предположение о том, что оплата еще не вполне совершилась.
Но после выдачи купчей от крепостных дел продажа может быть признана еще несостоявшейся в течение 7 дней. Если, например, в течение этого срока продавец не получит денег, то может просить у крепостных дел об уничтожении действительности акта, а за пропуском этого срока уничтожение может совершиться только по суду (Зак. Гражд., ст. 708, прил. I, ст. 82, 84).
В Касс. реш. 1869 г., N 208 выражено, что случай, приведенный в 1424 ст. (соответств. ст. 84 прилож. I к ст. 708, Зак. Гражд., изд. 1887 г.), - исключительный, и что закон не предвидит другого повода (кроме неплатежа денег) к признанию по иску продавца купчей недействительною. Едва ли можно согласиться с этим выводом, ввиду 825 ст. (соответств. ст. 82 прилож. I к ст. 708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.), в коей сказано: если продажа или иное укрепление за чем-либо не состоится.
В решении Сената (Касс. реш. 1867 г., N 124 и 1869 г., N 208), разъяснено, что на осн. 1424 ст. (соответств. ст. 84 прилож. I к ст. 708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) акт может быть признан несостоявшимся, когда участвующие в деле стороны (по обоюдному согласию) или одна сторона, откажутся от действий, обусловливающих действительность акта прежде, чем он восприял свою силу; восприятие же этой силы происходит именно тогда, когда после совершения акта совершилась и самая передача оного.
Таким образом, право на имущество проданное переходит вместе с купчей и окончательно укрепляется за покупщиком по истечении семидневного срока (1416, 1509). Покупщик приобретает полное право собственности, в случае же двойной продажи имения в разные руки преимущество получает купчая, ранее совершенная.
Приобретение права собственности на имущество куплею существенно отличалось по римскому праву от приобретения всеми другими способами. Когда имущество переходило посредством других способов, кроме продажи (например, даром, в приданое и пр.), закону не было дела до того, на каком основании, в силу какой сделки переходит имущество (causa traditionis); приобретение совершалось, как скоро совершена была в натуре действительная передача оного, с подлинным изволением дать с одной стороны, и принять с другой стороны (animus tradendi et accipiendi); напротив того, при переходе имущества по купле-продаже одной такой передачи было еще недостаточно; в этом случае закон обращал внимание на самое основание перехода; для приобретения требовалось, чтобы сделка о купле-продаже была действительно исполнена с обеих сторон, т.е., чтобы продавец получил от покупщика цену проданной вещи или иное соответственное удовлетворение. Это правило принадлежит к числу древнейших в римском праве (Si quidem ex causa donationis aut dotis aut qualibet alia ex causa traduntur sine dubio transferuntur. Venditae vero res et traditae non aliter emptori acquiruntur quam si is venditori pretium solverit vel alio modo ei satisfecerit veluti expromissore aut pignore dato, quod cavetur quidem et lege XII tabularum). Предполагалось, что продавец во всяком случае не должен терять безвозвратно свое вотчинное право на вещь, покуда не получил за нее по условию вознаграждения. Правило это, коего справедливость очевидна, не утратило и доныне своего практического значения там, где положительный закон не устанавливает точных формальных признаков совершившегося приобретения: на этом основании, думаю, что и у нас в России оно может иметь применение в некоторых случаях, как показано будет ниже.
Право переходит с передачею купчей. В обыкновенных договорах переход права зависит от исполнения условия. Если, например, платеж рассрочен, то имение приобретается лишь по совершении последнего платежа. А здесь, хотя бы платеж был рассрочен, право собственности приобретается немедленно по выдаче акта, и если впоследствии оказалось бы, что недоплачены деньги, то все недоплаченное только взыскивается с покупщика; самое же имущество не следует по сей только причине поворачивать к продавцу.
В силу договора купли-продажи право собственности на имущество поступает к покупщику при самом заключении акта, независимо от того, последовала ли тогда же фактическая передача имущества и уплата всех за оное денег: оставление проданного имущества на некоторое время в распоряжении продавца и рассрочка платежа еще не могут, сами по себе, служить доказательством того, что акт состоялся не о продаже, а о запродаже (Касс. реш. 1871 г., N 517).
1874 г., N 175. Сенат нашел, что продавец, заключив с покупщиком сделку на продажу дома и совершив установленным порядком на этот предмет нотариальный акт, с предоставлением одному уже покупщику соблюсти указанную в Нотариальном Положении для утверждения выписи старшим нотариусом формальность, без всякого с его стороны участия, тем самым покончил все действия, на нем лежавшие: хотя затем он и заявил в течение первых 7 дней старшему нотариусу о несогласии своем на продажу дома, но взял заявление обратно, и старший нотариус не имел законного основания не утвердить купчей, каковая, таким образом, и оказывается законно состоявшейся. А так как акт может быть признан несостоявшимся тогда, когда одна из участвующих в сделке сторон откажется от действий, обусловливающих действительность акта прежде, чем акт восприял свою силу, то в данном случае Судебная Палата правильно отказала продавцу в домогательстве его о признании купчей недействительной.
1873 г., N 1094; 1876 г., N 203, 583. Решением Пр. Сен. 1872 г., N 306 признано, что исполнение обряда у младшего нотариуса относительно совершения купчей крепости по правилам Нотариального Положения должно считаться действием предварительным, которым никаких имущественных прав не приобретается, и лишь с утверждения совершенного у младшего нотариуса акта старшим нотариусом акт этот обращается в крепостной и с этого времени купчая крепость считается окончательно совершенною (ст. 157 Нот. Пол.).
1877 г., N 278. При действии нотариального положения, в том случае, когда акт о купле-продаже не состоялся, участвовавшие в нем стороны на основании ст. 825 и 1424 т. Х, ч. I (соответств. ст. 82 и 84 прил. I к ст. 708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) не лишаются права заявить о том старшему нотариусу в семидневный срок со дня утверждения акта, или же, за пропуском этого срока, предъявить иск об уничтожении крепостного акта; тем или другим правом одинаково могут воспользоваться как продавец, не получивший от покупщика условленной цены имения (1424 ст., соответств. ст. 84 прил. I к ст. 708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.), так и покупщик, заплативший покупную сумму, но не получающий выписи крепостного акта по вине продавца, причем от продавца недвижимого имущества вполне зависит обеспечить себе получение покупной суммы, или по крайней мере своевременное уничтожение несостоявшегося акта продажи, установив при заключении сделки, что выписи как нотариального, так и крепостного акта должны быть выданы ему, а не покупщику.
1873 г., N 401. Палата, признав безденежность купчей крепости, правильно применила к делу 1424 ст. Х т. I ч. (соответств. ст. 84 прил. I к ст. 708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.), которая предоставляет продавцу просить суд об уничтожении купчей крепости, если он не получит от покупателя цены недвижимого имущества.
Мировой суд рассудил, что спорный табак не продан еще, а запродан, так как он не был еще сдан покупщику, и деньги за него не были еще уплачены, стало быть, он составлял собственность продавца. Сенат отменил это рассуждение, ибо неуплата всех денег за вещь и не передача ее покупателю не лишает еще сделку значения купли-продажи. Это подтверждается, по мнению Сената, содержанием статей 1513, 1514 и 1522 Зак. Гр. Касс. реш. 1872 г., N 460.
1878 г., N 173. Вывод суда, что покупщик, обязавшийся в уплату за купленное им имение выдать закладную на оное и не выдавший оной, должен быть признан не уплатившим за это имение условленной цены, не нарушает 1420 ст. Х т. I ч., ибо ни в этой, ни в других статьях свода законов не содержится запрещения продавать имение не только за наличные деньги, но и в долг, с обязательством покупщика выдать в уплату за купленное им имение закладную на оное.
1875 г., N 626. В купчей крепости обязательно помещение (прилож. к ст. 1420, т. Х, ч. I) того, что деньги получены, и посему помещение сказанных слов в проекте акта, каковым должна быть признана купчая крепость, составленная у младшего нотариуса, но еще не утвержденная старшим, не может служить доказательством действительности получения покупной цены, тем более, что сам закон (1424 ст. Х т., I ч., соответст. ст. 84 прил. I к ст. 708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) допускает спор такого рода даже и по окончательном совершении купчей крепости.
1873 г., N 587. С момента, когда купчая крепость окончательно совершена установленным в законе порядком и выдана покупщику, сей последний делается собственником купленного имения. Что касается 1432 ст. Уст. Гр. Суд., то она, как принадлежащая к правилам охранительного судопроизводства, не может быть толкуема в смысле закона, устанавливающего материальное право; она определяет только начало фактической передачи и фактического укрепления права на имущество собственно в отношении лиц посторонних (см. 2 издание суд. уст. Гос. Канц. объяснение под 1424 ст.).
По объяснению Касс. реш. право собственности при вольной продаже по купчей переходит иным способом, нежели при публичной продаже: в первом случае оно переходит с момента утверждения крепостного акта, в последнем - со дня публичной продажи. В первом случае актом служит купчая, в последнем - данная. См. Касс. реш. 1876 г., N 141; 1881 г., N 94.
1877 г., N 278; 1878 г., N 127. Купля-продажа недвижимого имущества должна считаться окончательно совершившейся и право собственности на имение - перешедшим от продавца к покупщику, с момента утверждения акта старшим нотариусом, а не с момента передачи покупщику выписи утвержденного акта.
Сенат (2 отд. 3 д-та) 24 сент. 1870 г. по д. Бакуринской признал возможным и законным включение в купчую такого условия, чтобы проданное имение оставалось у продавца до смерти его в полном и безотчетном владении (см. Касс. реш. 1874 г., N 20).
1876 г., N 584. При договоре купли-продажи право собственности переходит к покупщику независимо от того, совершена ли в то же время фактическая передача имущества или нет, поэтому требование частных лиц об имуществе, приобретенном от несостоятельного по договору купли-продажи и остающемся у него по какому-либо случаю, но не под закладом или на сохранении, не может быть подчиняемо установленному 1888 ст. Уст. Торг. (соответств. ст. 509 Уст. Суд. Торг., изд. 1893 г.) порядку предъявления его суду.
1874 г., N 316. С окончанием обряда совершения крепостного акта и с выдачей выписи приобретателю имения, право собственности на имение переходит к покупщику, а в силу этого права, на основании ст. 420 и 425, т. Х, ч. 1, ему с того времени принадлежат и доходы с приобретенного имения; вводом же во владение оповещается о вступлении нового приобретателя в обладание имением и начинается действительное владение и пользование приобретенным имуществом.
Касс. реш. 1872 г., N 928 признано, что владелец имения, подвергнутого публичной продаже, имеет, в силу 1128 и 1097 ст. Уст. Гр. Суд., право на доходы с него, до дня публичной продажи, если она законно состоялась, - а не до дня выдачи данной покупщику на это имение.
Из этого же правила следует, что с переходом имущества переходит и страх за него, т.е. уже покупщик, а не продавец несет на себе ответственность за случайное повреждение, которое может случиться с имуществом. Например, купив дом, я сегодня утром принял купчую от продавца, а вечером дом сгорел. Хотя бы я и не был еще введен во владение, убыток мой, и я несу его на себе, а продавец не обязан мне вознаградить его. Даже когда б я не доплатил всех денег за дом, то по строгости права должен доплатить их, не взирая на то, что купленное мною погибло, - лишь бы только вины продавца не было в этой погибели.
Купчая есть укрепление, но и вместе и договор. Ею оканчивается кредитное отношение между сторонами, торгующимися о покупке, но ею и начинается кредитное отношение вследствие совершившегося обмена ценностей. Во-первых - покупщик, принимая имение, многое принимает на веру. Многое в наличном составе и принадлежностях имения может не соответствовать объективному началу обмена. Объективное начало обмена такое: что показано в имении по условию, что входило в юридический расчет ценностей и обмена, то должно быть налицо у покупщика, продавец отвечает ему за целость условленной в имении ценности (начало вотчинной очистки, иск об очистке, иск о дополнении цены, laesio enormis, иск об уничтожении продажи). Кроме того, вера, кредит со стороны покупщика может основываться и на особом условии между сторонами, во всем, что касается принадлежностей и приращений к имению, не только наличных, но возможных и ожидаемых: это будет очистка договорная, по особому условию. Во-вторых, продавец, принимая от покупщика цену имения, может принимать иное тоже на веру. В купчей обыкновенно пишется: деньги получил сполна, но может быть постановлено и иное условие: удовлетворение (satisfactio), требуемое для передачи, может быть сделано с кредитом. Продажная цена или часть оной может подлежать уплате в положенные сроки, более или менее отдаленные; платеж этой суммы может быть адресован в руки третьего лица; в пользу третьего лица может быть установлена периодическая уплата, рассроченная наподобие ренты, в счет уплаты может быть возложено на покупщика исполнение обязательств продавца перед третьими лицами; могут быть помещены в купчей условные платежи, рассчитанные на будущую случайность (например, имение стоит 50 000 руб., но к продавцу предъявлено наследственное требование, которое неизвестно еще, будет или не будет обращаемо на продаваемое имение в силу наследственного перехода. Продавец берет с покупщика наличными 30 000 руб., с тем, что если взыскание по обязательству будет присуждено, то покупщик отвечает за оное купленным имением, а если не будет, то более 30 000 руб. уплаченных продавец ничего уже не вправе требовать с покупщика). Изо всех таковых условий возникают, в силу купчей, кредитные отношения между сторонами, принадлежащие уже к кругу договоров; но тем не менее с совершением на сих условиях купчей и с передачею имения - переход оного к покупщику должен быть признан совершившимся, ибо вместо имения получено удовлетворение кредитом (satisfactio)[283].
В одном решении Сената выражено (Касс. реш. 1868 г., N 850), что содержанием купчей окончательно определяются отношения и взаимные обязанности сторон, так что после купчей не принимаются уже для сего в соображение условия предшествовавшего ей соглашения о продаже.
Касс. реш. 1871 г., N 171 признано, что в нашем законе продажа отнесена к числу способов приобретения прав на имущество, независимо от возникающих из нее кредитных отношений в силу особенного согласия сторон. Итак, простая операция купли-продажи сама по себе не предполагает еще такого кредитного отношения сторон, в коем одна соглашалась бы ждать передачи имущества до определенного срока, обеспечивая себе верность сей передачи взысканием, полагаемым на другую сторону за отказ от передачи или за просрочку. Вследствие того доверенность, данная исключительно на совершение и выдачу купчей, не уполномочивает поверенного на заключение условия о задатке с неустойкою.
1874 г., N 271. Купчая крепость, совершенная между двумя лицами, не может быть обязательна для третьего - собственника земли, - если при вводе во владение или впоследствии времени, в течение земской давности, окажется, что по оной покупщик простирает свое владение на такие земли или строения, которые принадлежали по праву собственности третьему лицу; к таким случаям 1524 ст. Х т. I ч. не относится.
1878 г., N 105. Если продавец, совершая акт продажи, действует даже противозаконно, то неправильность в сем случае собственного его действия не может служить ему основанием требовать по суду уничтожения акта, в котором он принял участие по доброй и непринужденной воле и с сознанием того, что он делал.
В Касс. реш. 1872 г., N 999 изъяснено, что на основ. 825 и 1424 ст. I ч. Х т. (соответств. ст. 82 и 84 прил. I к ст. 708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) только неполучение от покупщика денег дает продавцу право оспаривать судебным порядком действительность выданного им крепостного акта. По силе 706 (в изд. Зак. Гражд. 1887 г. статья сия заменена ст. 1690-1698 Улож. о Наказ.), 1389 и 1406 ст. продажа м. б. уничтожена за подлог, по непринадлежности имения продавцу, по нарушению запрещений. Во всех сих случаях лицо, интересы коего нарушены совершением незаконной продажи не по его вине, не м. б. лишено возможности просить о восстановлении прав. Но если сам продавец действовал противозаконно, совершая акт продажи, то неправильность собственного деяния не может служить ему законным основанием требовать на суде уничтожения акта, в котором он принял участие по доброй воле и с сознанием.
В данном случае брат, продавший брату имение, завещанное матерью, стал оспаривать купчую на том основании, что во время совершения оной мать была еще жива и ее завещание не вошло еще в силу.
Первоначально было в обычае помещать в купчей условие о том, что покупщик должен, если захочет продать имение, предложить оное сначала тому, от кого купил, или условие о праве выкупа. Можно даже думать, что в старину, когда еще не выяснилось нынешнее понятие о полной собственности, в случае продажи само собою предполагалось право продавца поворотить к себе проданное имущество за уплатою покупщику полученных от него денег. Отсюда в старинных купчих оговорка, что имение продается без выкупа (ср. у Неволина Ист. гражд. зак. т. I, стр. 345, 346, т. III, стр. 44). В настоящее время нет ничего незаконного в вышеупомянутом условии о праве преимущественной покупки, хотя закон о таком условии не упоминает. Французское законодательство создало для сего особую форму продажи - vente à réméré. Это условная продажа, и условие состоит в том, что продавец предоставляет себе право в течение срока, коего наибольшая мера (5 л.) определена законом, получить имение от покупщика обратно, уплатив ему продажную цену с надлежащим вознаграждением (С. сiv. 1659 и след.). В силу этого условия вотчинное право покупщика в течение условного срока находится еще под страхом, в зависимости от воли продавца, и в силу этой воли может быть уничтожено, и имение может вернуться обратно; но этот поворот, совершаясь по условию, не имеет значения новой продажи, нового перехода. Напротив того, у нас, хотя условие такого рода не содержало бы в себе ничего противозаконного, но все-таки закон его не коснулся, не создал для него особой формы, особого определения. Законная форма купчей у нас одна, и с нею соединяется, как выше сказано, понятие о переходе полного права собственности. Следовательно у нас при исполнении подобного условия может еще возникнуть вопрос о том, не следует ли поворот имения к покупщику считать вторичною продажей и подвергать всем формальным условиям новой продажи?
Примечания:
[283] По римскому праву, в силу так называемого
Lex commissoria, могла быть совершаема продажа на таком условии, что если
продавец не получит в срок денег от покупщика, то имеет право требовать
возвращения переданного имущества. О сем см. Arch. Civ. Prax. 1868 г.,
№ 2.
