Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.
Во всяком случае, владение передаваемым имуществом должно быть полное, самостоятельное и независимое, должно быть на свое имя или на праве собственности - крепостное, или в виде собственности. Владелец не может продавать имущество, находящееся у него в пользовании, во временном или пожизненном владении, на которое право собственности принадлежит другому (1386, 1387). В таком случае владелец не имеет на это имущество права собственности, и может только в некоторых случаях не продать, а передать, уступить право другому, и то не всегда, например, не может уступить право, соединенное с принадлежностью к сословию.
Может быть владение, хотя и в виде собственности, вечное и потомственное, но условное и зависимое, например, владение посессионными заводами, землею, которая отведена от казны под условием заселенья или застроенья. Продажа такого имущества может быть совершена не иначе как с разрешения власти, от коей исходит ограничение: должна повториться инвеститура (1393).
Право распоряжения продаваемым имуществом должно быть свободно. Мы видели, что оно стесняется независимо от воли владельца запрещением и опекой (относительно недвижимых). Из-под описи и опеки нельзя продать имущество без разрешения высшей опекунской власти (1304, 1391). Запрещение, лежащее на имении, указывает на существование права, обеспеченного этим имением. Поэтому, чтобы продажа такого имения стала возможною, нужно разрешение права, обеспечиваемого этим запрещением, т.е. взнос суммы либо замена одного имения другим, одного обеспечения другим: это случается при запрещениях по частным искам. Но публичная продажа возможна и без очистки запрещений. Касс. реш. 1875 г., N 967.
Закон (1456 ст. 1 ч. Х т. 167 и 168 ст. Нотар. Пол.) велит до совершения купчей справляться, не состоит ли на имении или на лице дающего акт запрещений, или не поступили ли прямо в место, совершающее акт, требования о запрещении. В таком случае взыскание по запрещению должно быть обеспечено вычетом соразмерной суммы из денег, платимых покупщиком продавцу: за упущение сего ответствуют перед взыскателем места и лица совершившие акт из-под запрещенья (1457, 1458 ст.). При существующем у нас порядке не допускается совершение акта на имение между частными людьми с переводом на покупщика лежащих на имении запрещений. Переход имения к приобретателю вместе с запрещением и с тем обязательством, которое им обеспечено, с согласия того, чье право обеспечивается запрещением, допускается по залогу в банке (1388). В таком случае, по просьбе стороны, кредитное установление, рассматривая положение залога и долга, соображает, достаточно ли обеспечивается заем при переходе всего имущества или части его на другое лицо; требует, когда нужно, приведения займа в порядок и затем дает свое согласие, имеющее силу в течение 6 месяцев. Но при этом требуется новое свидетельство о достаточности имения, и вообще приобретатель имения должен вновь принять на себя обязательство перед банком (1461, 1463).
Закон не упоминает о подобном же переходе обязательств и запрещений, лежащих на имении по претензии частных лиц. Нет сомнения, что подобные переходы возможны, но они совершаются не непосредственно, а посредством нового соглашения между приобретателем имения и кредитором или залогодержателем продавца. Между покупщиком и претендентом возникает в сем случае новое обязательство, а не просто переходит прежнее.
1872 г., N 1067. Продаваемое имущество должно находиться в свободном распоряжении продавца в момент продажи; признан недействительным договор о продаже на сруб 2-х десятин леса, находившегося в общем владении продавца с казною, хотя рубка, по договору, должна была последовать по окончании размежевания.
1874 г., N 375, 426. Если по свойству условия, между частными лицами совершенного, продается не сама земля, а только право на пользование оною и право на отделение произведений земли, растущих на поверхности оной, то таковое условие не может быть признано договором о продаже недвижимости, и то обстоятельство, что во время совершения условия произведения те не были еще отделены от почвы, не обращает договора о продаже неотделенных принадлежностей земли в договор о продаже недвижимости.
Правило 1389 ст. нисколько не стесняет собственника в продаже имения, в коем или в части коего другому лицу принадлежит пожизненное владение, ибо и за таковою продажей право пожизн. владельца ограждено самим законом (521 ст.). Посему нет повода продажу такого рода признавать недействительною. Касс. реш. 1875 г., N 10.
В случае запрещения, для учреждения, совершающего акт, обязательно требование вычета из платежной суммы денег в погашение запрещения. В прочих случаях, т.е. при взысканиях, упадающих на имение, хотя бы бесспорно и обязательно, в силу закона (например, по требованиям недоимки, накопившейся на имении), нет основания требовать подобного вычета, тем более что закон не обязывает производить уплату денег за продаваемое имущество через посредство установлений, совершающих или утверждающих крепостные акты. См. о сем § 44 и 74.
Законное свойство имения, если оно реальное (относится к сущности самого имения, а не зависит от личной воли), не может измениться вследствие продажи. Поэтому имущество, которое объявлено по закону нераздельным, нераздробленным, может при продаже переходить только в цельном своем составе (1396). Какие имущества считаются нераздельными, сказано было выше.
Личность продавца должна быть способна к отчуждению, вообще к совершению юридических действий (1382, 1383).
Личность покупщика должна быть способна к приобретению. Право состояния (1402).
Вещь вообще должна быть способна служить предметом частного обладания (1403, 1404).
Продажа всех недвижимых имуществ совершается посредством крепостного акта - купчей крепости (1417, 1419, 1420). О продаже речных и мореходных судов см. 1419 Зак. Гражд., 165-170 Уст. Торгов., изд. 1893 г., Уст. Лесн., изд. 1893 г., ст. 302.
Особые стеснительные формальности установлены нашими законами при совершении актов на продажу некоторых имуществ, по роду их или по званию лиц, участвующих в сделке, для ограждения прав казны и различных ведомств, для удостоверения прав продавца на продаваемое имущество и т.п.
Такие особенности соблюдения при продаже недвижимых имений от имени священно- и церковнослужителей - Зак. Граж. ст. 708, прил. I, ст. 60; при продаже земель бывшими однодворцами (Зак. Сост., ст. 776, прим., по Прод. 1890 г.); малороссийских казаков (Зак. Сост., ст. 765, по Прод. 1890 г.) и вообще бывших государственных крестьян (ср. Зак. Гражд., ст. 708, прим. 2); при продаже земель башкирами (ср. Особ. Прил. к Зак. Сост., XIV, пол. Башк., ст. 16 прим.); от имени казначеев (Зак. Гражд. ст. 718 и т. II, изд. 1892 г., Общ. Учр. Губ., ст. 1018); при покупке имений монастырями и церквами (1429, 1430); удельным ведомством (1431); при продаже поссесионных и горных заводов (717 ст. Зак. Гражд.; 225 ст. Уст. Горн., изд. 1893 г.); домов в горных городах и заводах (Зак. Гражд., ст. 717); ленных имений (Полн. Собр. Зак. 1871 г., N 50238), земель, данных в надел крестьянам, и т.п.
В числе запретительных правил, относящихся к приобретателям, следует обратить внимание на запрещение лицам польского происхождения приобретать имения в западном крае, и участки, розданные русским чиновникам в Царстве Польском, а также ограничения в отношении приобретения имений евреями и в некоторых губерниях иностранцами. См. § 8 и мн. Гос. сов. 22 мая 1894 г. (Собр. Узак. N 1066) о запрещении евреям приобретать земли с признаками нефти в Кубанском и Терском войсках, иностранцам и иностранным обществам без особого разрешения.
Купчая крепость пишется по определенной форме (1420 Зак. Гражд.). В ней должно быть означено объявление продажи и лиц, в ней участвующих; должно быть объяснено, по какому укреплению имение дошло до продавца, должно быть помещено подробное описание имения и означена цена продажи. Цена недвижимых населенных имений и земель должна быть не ниже установленной таксы (1465).
1875, N 626. В отношении перехода права собственности на имение исполнение обряда у младшего нотариуса относительно совершения купчей крепости должно считаться действием предварительным, чрез которое никаких имущественных прав не приобретается, и лишь с утверждения совершенного у младшего нотариуса акта старшим нотариусом акт этот обращается в крепостной и с этого времени купчая крепость считается окончательно совершенною (ст. 157 Нот. Пол.). До того времени, пока акт не утвержден старшим нотариусом, каждая из сторон имеет полное право отказаться от совершения оного.
Все это необходимые условия продажи. Но могут быть условия произвольные, о том, кто должен платить пошлины и издержки, о переводе долгов и платежей с продавца на покупщика и т.п. Главное из сих условий есть условие об очистках (Зак. Гражд., ст. 708, прил. I, ст. 64).
§ 40. Общая форма продажи и особые формы. Условия об очистках. понятие об очистке (garantie). Практическое значение иска об очистке. Особенное значение вотчинной очистки (gar. réélle)
Посредством очистки продавец вообще ручается покупщику за спокойное и полное владение продаваемым имением, и обязуется в противном случае вознаградить его, буде окажется на имении чужое право, вследствие коего имущество впоследствии может быть признано принадлежностью не продавца, а другого лица, и буде в продаваемом имении окажутся существенные недостатки. По закону (1427) очистка есть объявление, делаемое в купчей продавцом, о том, что имущество не было прежде от него продано или заложено, никому ни в чем не укреплено, ни за что не отписано, и обязанность, принимаемая продавцом, - очищать покупщика от всех в то имущество вступщиков и не доводить до убытков, с удостоверением заплатить оные покупщику, если они произойдут. Во французском законодательстве покупщику, от которого третье лицо требует отдачи имения, предоставляется одно из двух:
или привлечь к делу продавца, чтобы он взял на себя защиту против иска, и если не успеет, вознаградил бы его, покупщика (182 С. proc.);
или самому вести защиту своего права и, если не успеет, предъявить на продавца особый иск о вознаграждении.
В этом состоит практическое значение права на очистку: оно тем важнее, чем более процессуальный устав дает возможности осуществить это право. У нас до сих пор право приобретателя не находило себе достаточного ограждения в судопроизводстве. По прежним законам судопроизводства гражданского покупщик, вытесненный из владения сторонним вступщиком, имел одно только средство - предъявить обратное требование к продавцу. Этого еще весьма недостаточно; а почему недостаточно, могут изъяснить следующие соображения о сущности очистки (garantie). Нередко случается, что лицо, которое предъявляет иск, которое привлекает к ответу или от которого требуют удовлетворения, понуждается к иску или попадает в ответ не по своей вине, а по чужой, т.е. состоит с третьим лицом в особом юридическом отношении, в силу коего третье лицо обязано было не доводить его до тяжбы, не допускать его до ответственности. Вследствие того ответчик, потерявший тяжбу, имеет законный повод обратиться к третьему лицу, и требовать от него вознаграждения за то, что он потерял или чего не успел получить в своей тяжбе. Такое отношение, известное в иностранных законодательствах под названием garantie, Gewärschaft, у нас всего лучше может быть выражено словом: очистка, давно уже известным в нашей вотчинной терминологии. Это отношение встречается и в вотчинных правах, и в правах, возникающих из личного требования; оно может быть основано на договоре или на законе[282]. Я покупаю дом и плачу за него деньги; чрез несколько времени оказывается, что право собственности на дом принадлежало не продавцу моему, а другому лицу, которое, явившись, требует от меня дом, так как дом находится в моем владении. Очевидно, что если дом у меня возьмут, я имею право требовать от своего продавца полного вознаграждения за цену дома, которую я уплатил ему даром, и за все свои убытки: он должен меня в том очистить. Я покупаю дом, получаю купчую, но когда надобно вступить во владение, оказывается, что этим домом владеет уже третье лицо, которое не пускает меня: - очевидно, что мне предстоит тягостное дело - добывать у третьего лица дом, который я приобрел у продавца за свои деньги, тогда как продавец удостоверял меня, что дом свободный: продавец мой должен или избавить меня от тяжбы, в которую я попал по его милости, или вознаградить меня за последствия такой тяжбы. Это право законное, но оно может быть основано и на особом договоре об очистках, помещаемом в акте продажи. Я поручился за должника, - кредитор требует от меня удовлетворения. Я вправе требовать от должника, за которого поручился, чтобы он меня очистил, т.е. поспешил бы удовлетворить кредитора или вознаградил меня во всем том, что я за него платил и израсходовал. Мне передано заемное письмо, но когда я обращаюсь к должнику, оказывается, что заемное письмо уже уплачено прежде передачи; в таком случае передатчик обязан меня очистить. По раздельному акту, из числа нескольких сонаследников один принял на себя при уравнении долей уплату известного долга; но когда дело дошло до уплаты, уклонился от нее, и долг взыскали со всех сонаследников: в таком случае все они могут требовать от уклонившегося очистки по условиям раздельного акта.
Практическое значение этого отношения тем вернее, чем удобнее оно осуществляется. В чем же оно осуществляется?
Одно лицо, вступая с другим лицом в обязательное отношение, прямо или косвенно удостоверяет, что все, чего вправе ожидать это другое лицо по приобретаемому праву, будет происходить сообразно этому ожиданию, в противном же случае обязывается: во-первых, вознаградить его за все невыгоды, могущие последовать от несогласных с ожиданием событий или действий; во-вторых, даже не доводить его до этих невыгод. Сделка между двумя лицами основана на предположении известных обстоятельств, по коим она представляет выгоду или невыгоду; если бы эти обстоятельства были неизвестные, неясные, то контрагент не решился бы вступить в сделку; посему другая сторона удостоверяет его в надежности приобретаемого им права. Я не решился бы купить имение, когда бы знал, что право продавца на то имение неясное и спорное; не поручился бы за должника, когда бы предвидел, что он окажется несостоятельным или станет уклоняться от платежа; не купил бы заемного письма, когда бы имел повод подозревать, что оно недействительно, и т.п. Меня удостоверили, и я решился. Но при осуществлении своего права, я встречаю сильное возражение против него со стороны непредвиденных лиц; возражения, относящиеся не к моим обстоятельствам, а к обстоятельствам моего контрагента или передатчика; к тем самым обстоятельствам, которые по уверению его я предполагал ясными, известными, благонадежными. Положение мое невыгодно. Я должен, во-первых, защищаться против этих возражений, отстаивать свое право, употреблять издержки и усилия для того, чтобы разъяснить такие обстоятельства, которые касаются не только меня, но и моего противника. Отсюда следует по всей справедливости, что я могу пригласить своего контрагента или передатчика к участию в этом деле, к разъяснению неизвестного и спорного. Но, кроме того, во-вторых, все усилия мои к защите своего права могут оказаться бесплодными; предложения, которые я имел в виду, когда приобретал право от своего контрагента или передатчика, могут оказаться неверными, и я могу по суду лишиться права, которое почитал обеспеченным, или потерпеть невыгоду, от которой почитал себя застрахованным. В таком случае я могу требовать вознаграждения от своего контрагента или передатчика.
Итак, вот в чем осуществляется очистка: во-первых, в особенном иске о вознаграждении; во-вторых, в праве привлечения к делу контрагента или передатчика. Это право привлечения важно по следующим причинам:
а) Оно дает возможность соединить в одном производстве два дела, сократить время и издержки; разрешить вместе и вопрос о главном предмете спора и вопрос об очистке, по этому спору возникший.
б) Оно способствует к разъяснению спорного предмета и облегчает доказательную часть процесса лицу, имеющему право очистки. Меня привлекают к ответу по такому предмету, о котором мой контрагент знает столько же, если не больше - чем я. В этом споре и его интерес заключается, ибо в случае неблагоприятного для меня решения он должен ответствовать передо мною, и так справедливо призвать его к участию в разъяснении дела.
в) Привлечение третьего лица в некоторых случаях важно потому, что дает имеющему право очистки возможность сохранить за собою это право во всей его целости. Меня привлекают к ответу о деле, которое касается и до моего контрагента или передатчика. Я защищаюсь, не пригласив его к ответу, и проигрываю дело; например, суд признает, что заемное письмо, переданное мне от третьего лица, недействительно. Проиграв дело, я требую вознаграждения от передатчика. Передатчик может возразить мне: зачем ты не известил меня о деле? Я представил бы такие доказательства о действительности заемного письма, которых ты не мог представить или которые оказались бы неотразимыми. Ты сам виноват поэтому, что проиграл правое дело, и я не обязан отвечать тебе. Привлечение третьего лица обеспечивает от подобных возражений.
г) Наконец, привлечение третьего лица имеет особенную практическую важность там, где дело идет о вотчинной очистке. Здесь уже важно мне привлечь своего передатчика к делу не для того только, чтобы он помогал мне защищаться. Он может вместо меня стать к ответу и снять с меня все хлопоты и издержки по делу, очистить меня вполне: это и для него может быть выгодно, ибо он должен будет, в случае отчуждения имения, удовлетворить меня за издержки процесса: так лучше ему самому вести процесс на свою экономию.
До последнего времени в нашем судопроизводстве не было никаких правил о порядке привлечения к делу третьего лица. Этот недостаток надлежало пополнить, чтобы обеспечить существенные интересы гражданского права, интересы кредита, которые вовсе не были с этой стороны обеспечены. Необходимость обеспечения этого ощущается всего более в делах вотчинных, именно у нас, потому что поземельные записи у нас не существуют, приобретение совершается самим актом продажи, и всякая покупка без исключения, можно сказать, делается на риск. Всякому известно, как часто случается покупщику подвергаться случайностям процесса о праве собственности на купленное имение: положение его в таком случае весьма невыгодно, ибо он должен вести процесс на свой риск и на свой счет и терпеть, в случае отчуждения имения, потери безвозвратные. Закон предоставляет ему только право искать потом особым иском вознаграждения от продавца: отсюда необходимость другого процесса, новых издержек, и самая слабая надежда захватить, хотя когда-нибудь, хотя что-нибудь в вознаграждение. Эти неудобства устраняются предполагаемою возможностью привлечь продавца к делу со вступщиком, немедленно соединить оба процесса вместе и, в случае уклонения продавца, достигнуть по крайней мере немедленного обеспечения в его наличном имении. Поэтому процессуальная сторона производства об очистке, иск об очистке, имеет весьма важное значение для твердости вотчинных прав, а вотчинная очистка существенно отличается в сем отношении от исковой. Важнейшее отличие состоит в следующем.
Примечания:
[282] Обязанность очистки, если и не
помещено об ней особливое условие в купчей, возникает для продавца сама
собой вследствие возникающего из продажи отношения, разве бы продавец
в купчей крепости положительно устранил себя от сей обязанности (см. Касс.
реш. 1881 г., № 1121). По силе 569 ст. Зак. Гр. условие об очистках имеет
силу лишь для договорившихся, а не для третьих лиц. Касс. реш. 1879 г.,
№ 35.
