Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.
Во исполнение этого Высочайшего повеления в комиссии уже составлены проекты вотчинного устава и правил о вотчинных установлениях. Основное правило в проекте вотчинного устава заключается в том, что вотчинные права на недвижимые имущества, к коим отнесены право собственности, права в чужом имении и право залога, вносятся в вотчинные книги. Книги ведутся в вотчинных установлениях, которые предположено учредить при окружных судах, но в каждом уезде, из члена суда, с присвоением ему названия начальника вотчинного установления, и хранителя вотчинных книг; последнему, где окажется нужным, может быть назначен помощник. Последние, т.е. хранитель вотчинных книг и помощник, должны быть назначаемы на должность по испытании в особом присутствии окр. суда в знании законов и форм вотчинного и нотариального делопроизводства и в умении излагать акты и статьи, подлежащие внесению в вотчинную книгу. Вотчинные книги предположено завести для каждого недвижимого имения; книги сии должны состоять из заглавия, в коем заключались бы название имения и его признаки для отличия от других имений, и из четырех отделов. Из числа сих отделов в первый должно быть внесено описание имения, а в остальные три - подлежащие записи. Вотчинная книга должна быть гласной, т.е. открытой для обозрения всем, кому встретится надобность, а содержание ее - достоверным для приобретающих по ней права. Отсюда начало бесповоротности вотчинных прав, в силу коего право собственности или иные права, приобретенные от лица, которое значится в книге собственником имения, остаются неприкосновенными, хотя бы потом суд и признал, что имение принадлежит не ему, а другому. Самое приобретение права собственности на недвижимое имущество совершается, по проекту, через внесение приобретателя в подлежащую вотчинную книгу (в отдел второй); внесение приобретателя безусловно обязательно, кроме лишь случаев приобретения по наследству, по пожалованию, с публичных торгов, по давности владения, а равно и в случае экспроприации; в этих же случаях право собственности может быть утрачено давностью, между тем как записанный в книге владелец не может утратить по давности право собственности ни на целое имение, ни на какую-либо его часть: записанное в вотчинную книгу имение может быть приобретаемо по давности владения только со времени смерти последнего записанного в книгу владельца. В третий отдел книги предположено вносить ограничения права собственности посторонними правами, за исключением, однако же, тех, кои установлены в интересе общественном и в интересе соседей (Зак. Граж., ст. 434-442, 445-451). К ограничениям права собственности, вносимым в вотчинную книгу, по проекту принадлежат следующие: 1) право отдельного вечного, пожизненного и срочного владения, 2) право на разработку недр земли, 3) вотчинные повинности, т.е. право участия частного, право угодий и вообще права, кои устанавливаются в имении в пользу другого имения, или в пользу какого-либо лица или учреждения, например, право прохода и проезда, право примкнуть плотину к чуждому берегу и т.п., и 4) лежащие на имении выдачи деньгами или натурой в чью-либо пользу, которые названы в проекте вотчинными выдачами. Приобретение всех поименованных прав по договору совершается внесением приобретателя в книгу, независимо же от внесения сии права приобретаются лишь в тех случаях, в коих и самое право собственности приобретается независимо от записки приобретателя в книгу. Права в чужом имении, внесенные в книгу, пока в ней значатся, не подлежат действию давности. В третий же отдел книги в проекте предположено вносить права нанимателя имения и покупщика леса на сруб; со внесением в книгу права сих лиц получают свойство вотчинных и становятся обязательными для новых владельцев, тогда как арендный контракт, не записанный в книгу, может быть прекращен новым владельцем имения по истечении трех лет с того времени, когда новый владелец записан, а договор о продаже леса на сруб, если не записан в книгу, и вовсе для него необязателен. Ответственность в таких случаях лежит на прежнем владельце. Четвертый отдел книги предназначен для записи залоговых требований. На основании проекта залог может быть установлен только в определенной сумме и на всем имении в том составе, в каком оно значится по книге, или на всей доле общего имения. Различается залог добровольный, устанавливаемый договором в обеспечение всякого денежного требования, из какого бы основания оно ни проистекало (займа, подряда, найма и пр.), либо завещанием, в обеспечение назначенных в нем денежных сумм, - и принудительный. Последний может быть установлен судебным решением или требованием учреждений для обеспечения взыскания повинностей и накопившихся на имении недоимок. В добровольном залоге различаются еще следующие виды: залог кредитный, устанавливаемый для обеспечения будущего требования или же для тех случаев, когда сумма требования не определена, и залог совокупный, коим устанавливается совокупная ответственность нескольких имений, для коих заведены особые вотчинные книги.
Старшинство залоговых прав в проекте определяется днем внесения их в вотчинную книгу; одинаковым старшинством пользуются капитал и проценты за последние два года, а также издержки по взысканию. Разрешается уступить старшинство, без передачи самого залогового требования, но только в пользу вновь устанавливаемого залога. Владельцу, по соглашению с залогопринимателем, предоставляется сохранить старшинство, в определенной сумме, для будущего обязательства. Залоговое требование может быть передано и отдано в заклад, но не иначе как в полном объеме, без дробления. О передаче и закладе должно быть отмечено в вотчинной книге, по просьбе залогопринимателя; если передача и заклад совершаются не в вотчинном установлении, то о сем должна быть сделана надпись на акте и засвидетельствована нотариусом, который обязан сообщить в подлежащее вотчинное установление о передаче или закладе. По бланковым надписям передача залоговых требований не дозволяется.
С наступлением срока вотчинный кредитор, если не получит удовлетворения, может требовать обращения имения в продажу с публичного торга, и если вырученная сумма окажется недостаточной, то имеет право обратить взыскание на другое имущество должника; о взыскании с одного только заложенного имения должно быть оговорено при установлении залога. Правило сие относится, впрочем, только к тому владельцу, коим установлен залог; следующие владельцы отвечают всегда одним залогом, если не примут на себя также и личной ответственности. Далее, правило об ответственности прочим имуществом должника не имеет, по проекту, применения к займам из кредитных установлений; по сим займам взыскание обращается только на заложенное имение. По прекращении залогового права, соответственная статья, по просьбе владельца, погашается в книге; но если залоговое право прекращается вследствие отказа от обеспечения со стороны кредитора, который не получил платежа, то такой кредитор имеет право взыскивать с должника на общем основании.
Статьи в вотчинные книги вносятся не иначе как по постановлениям начальника вотчинного установления, причем если статьи подлежат внесению на основании актов, то и самые акты должны быть совершаемы в вотчинном установлении по месту нахождения имения; договоры о вотчинном праве, совершенные не в подлежащем вотчинном установлении, признаются недействительными. Таким образом, в проекте вотчинного устава в значительной мере суживается круг дел теперешних нотариусов. Что же касается порядка совершения актов в вотчинных установлениях, то в общем он сходен с тем порядком, который установлен нотариальным положением. Совершение актов, по проекту, возложено на хранителя вотчинных книг, который обязан удостовериться в самоличности сторон опросом двух свидетелей, если стороны неизвестны в установлении, или другими способами, по указанию начальника вотчинного установления, и в их правоспособности. Содержание актов, совершаемых в вотчинных установлениях, предположено ограничить кругом вотчинных прав; на это указывает и самое их название - вотчинные акты; отсюда следует, что в вотчинных актах не могут быть помещаемы распоряжения, не относящиеся до установления вотчинных прав. Распоряжения сего рода в проекте допускаются лишь насколько они находятся в связи с содержанием акта. Акты, не принадлежащие к числу вотчинных, не должны быть совершаемы в вотчинном установлении; из сего правила допущено только два изъятия, не противоречащие, однако, указанному общему началу, а именно: 1) когда по акту предполагается внесение статьи в одну из вотчинных книг того вотчинного установления, в котором акт совершается, и 2) когда совершение акта или засвидетельствования необходимо для совершения или для исполнения совершенного в том же установлении вотчинного акта.
В связи с предположениями о записке прав в вотчинные книги в проекте, в особой главе, помещены правила о вызывном производстве, которое открывается, по постановлению начальника вотчинного установления, только в следующих случаях: 1) для признания утраченного залогового акта уничтоженным и для выдачи взамен его нового, 2) для признания записи о прекратившемся залоговом требовании подлежащей погашению, и 3) для внесения в вотчинную книгу лиц, приобретших право собственности на имение давностью. В сих случаях, удостоверясь в правильности ходатайств, начальник вотчинного установления делает распоряжение о вызове в определенный (шестимесячный) срок заинтересованных лиц, с отметкой о сем в вотчинной книге, посредством троекратного пропечатания в сенатских и губернских ведомостях и в одной столичной или местной газете и посредством объявления, которое выставляется в приемной комнате вотчинного установления. По истечении срока начальник вотчинного установления, по ходатайству просителя, назначает заседание и постановляет определение по существу просьбы.
В особых разделах (IV и V) проекта вотчинного устава содержатся правила о первоначальной записке имений в вотчинную книгу и о вотчинных книгах на принадлежащие казне или городу участки, состоящие в вечном отдельном владении посторонних лиц.
Владельцы на основании первых из сих правил не обязываются заводить вотчинные книги на свои имения; запись в книгу обязательна лишь в следующих случаях: при переходе имения от одного владельца к другому добровольном, по наследству и при принудительном, при добровольном залоге, при разделе, при обращении имения в заповедное, при обмежевании, и в случае требования одного или нескольких соучастников в общем владении, а также лиц, у коих до введения в действие вотчинного устава имение будет состоять в залоге или в пожизненном владении.
Со введением в действие вотчинного устава должен будет существенно измениться действующий ныне порядок взыскания с недвижимых имений; изменения эти предусмотрены комиссией и изложены в особом обширном проекте, в коем содержатся подробные правила об описи и оценке имений и о продаже с публичного торга; последний предположено перенести в вотчинное установление по месту нахождения имения. В заключение надлежит упомянуть, что кроме проекта вотчинного устава в комиссии составлен особый проект об обеспечении недвижимыми имениями договоров с казной и с кредитными установлениями. В сем проекте предначертаны правила о выдаче залоговых свидетельств для представления в казну или в кредитное установление; свидетельства сии по проекту могут быть представляемы в казну лишь в течение года, а в кредитные установления - шести месяцев со времени внесения в книгу отметки о свидетельстве.
Глава четвертая. Отдельные способы приобретения права собственности
1. Продажа
§ 39. Значение купли-продажи в иностранных законодательствах и в нашем. Наше понятие об укреплении и о купчей крепости. Договорное начало в купчей. Законные условия совершения продажи. Наличность имущества и свобода от запрещений. О продаже прав и об улиточной записи. Продажа имения спорного и запрещенного
Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности. Это совершенно последовательно и согласно с тем, что сказано нами выше о переходе и приобретении права собственности по русскому праву. При составлении свода законов Сперанский имел в виду такую мысль, что договор о продаже существенно отличается от купчей. "Купчая крепость, - говорит он, - никогда не считалась обязательством: это - traditio symbolica. Она производит не иск (actio), и процесс по ней не принадлежит к исковым процессам, но к вотчинным или крепостным (vindicatio)". Запродажа у нас договор, не предоставляющий вещного права, и по запродаже запрещается вводить во владение имуществом.
В римском праве продаже есть контракт, в силу которого одна сторона обязуется передать другой имущество (вещь) за цену, которую другая сторона обязуется уплатить. С этим определением согласны и все прочие законодательства. Стало быть, там продажа прежде всего производит обязательство, а потом уже переносит собственность посредством передачи. Но по идее нашего закона продажа есть действие, коим одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Выражением этого действия служит купчая крепость. Здесь продажа переносит собственность и вместе с тем производит обязательство, - действие коего простирается на будущее время.
Таким образом, в системе нашего права купчая крепость отличается от договора о продаже, о различных видах коего будем говорить при рассуждении об обязательствах, а здесь ограничимся купчей. Купчая есть акт окончательный, есть самая передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение. Разумеется, однако, что и с переходом собственности не кончается еще всякое отношение между продавцом и покупщиком. Между ними возникает отношение договорное, последующее за продажей и возникающее из продажной передачи, но это отношение следует за передачей имущества, а не имеет целью саму передачу.
При каких условиях продажа может совершаться?
Для этого по законам нашим, должно быть наличное имущество, способное к продаже, к отчуждению, и лицо, способное распорядиться этим имуществом. Наличное и собственное имущество может быть предметом купчей. Наличное, т.е. вещь, существующая в действительности, а не право ожидаемое, не требование.
Продавать по римскому праву значило вообще обязаться к доставлению, к передаче имущества. От этого там можно было продать чужую вещь, которой продавец не имеет в своей власти, но еще ожидает и надеется получить в свою власть. У нас такое понятие не соответствует идее о продаже и о купчей. У нас дозволяется продавать только то имение, которое состоит в действительном владении, или на которое продавец имеет право собственности. Посему, например, недействительна продажа имущества, которое может впредь принадлежать продавцу по наследству (1384, 1389, 1256). Это не значит, чтобы нельзя было уступить, передать другому свое право, хотя возникшее, но не осуществившееся; но в таком случае это будет не продажа, а уступка или договор о продаже, а продажа будет еще впереди, и если уступка относится к недвижимому имению, то еще впоследствии должна быть совершена купчая крепость. По русскому закону только наличное имущество может служить предметом продажи (См. Касс. реш. 1870 г., N 1381). Хотя в обыкновенной речи и слышатся выражения: я продал ему свое право, продал иск, продал взыскание по заемному письму, - но на языке юридическом эти выражения не имеют определенного смысла. Продажа права, еще не осуществившегося, продажа иска или права по договору - есть не что иное, как условие, и производит личное отношение: разве в таких обстоятельствах, которые получают действительное значение вещи или наличной ценности (например, безыменные кредитные бумаги), уступка акта уравнивается с продажей. Вообще же закон наш - с формальной стороны - не признает продажи, т.е. перехода вотчинного права, там, где нет передачи наличного имущества, уже приобретенного в вотчинную власть. Нельзя совершить купчую на имение, в котором вотчинное право не перешло еще к покупщику окончательно.
Необходимо разуметь в точности термины: наличное имущество. Это значит - вещь, существующая в действительности; но она может и не быть в наличном владении у продавцов в минуту продажи, лишь бы только сам продавец мог ею располагать в эту минуту на праве собственности (1389 ст.). Таков случай, к коему относится Касс. реш. 1871 г., N 618. Титов приобрел в 1868 г. от механика пароход, с тем, чтобы принять его, по сборке, в следующую навигацию, и затем в начале 1869 года продал пароход Соловьеву. Взыскатели с Титова стали обращать взыскание на сей пароход, доказывая, что продажа от Титова Соловьеву еще не осуществилась, так как продан пароход, не принятый еще самим Титовым от механика, и что уступочный акт есть в сущности акт запродажи, а не продажи. Сенат рассудил в смысле 1384 ст., что наличность имущества у продавца не относится к необходимым признакам продажи.
В Малороссии, по Литовскому статуту, дозволяется писать уступочные записи об имуществе, которого уступщик хотя не получил еще во владение и на лицо передать не может, но на отыскание или получение коего имеет право иска: предметом таких записей служит обыкновенно открывшееся наследство или право на выдел части из наследства или право на вознаграждение. Такая запись называется улиточною (от малороссийского слова - уливать), и не считается окончательным актом передачи имущества, следовательно, в случае присуждения оного преемнику права по записи, передача имущества должна еще совершиться в форме купчей крепости (см. 710 ст. Зак. Гражд. Журн. Мин. Юст. 1859. Октябрь. Ст. Костенецкого об улиточной записи. Касс. реш. 1872 г., N 794; 1875, N 926; 1878, N 192; 1879, N 301, 355; 1880, N 197, 263, 297).
Если имение состоит в действительном владении, то хотя бы оно было спорное, продажа дозволяется, но право переходит к приобретателю условно, ибо когда впоследствии проданное имущество отсужено будет от продавца, то покупщик обязан возвратить его законному собственнику (1392). В таком случае в купчей помещается оговорка относительно спора.
