Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.
Изложенные ограничения, кои, впрочем, все перечислить трудно, проистекают главным образом из права общественного. Но есть свойства вещей, относящиеся в особенности к гражданской природе их и проистекающие из права гражданского.
О разделении имуществ на физические и мыслимые (r. corporales и incorporales) наш закон не упоминает. Упоминается у нас о разделении имущества на наличное и долговое (З. Гр., 416, 419); но это разделение проведено не со всей последовательностью и не вполне совпадает со строгой системой разделения прав на вещные и личные. Наличным имуществом лица считаются вещи и все, что им самим произведено и за ним состоит, а долговым почитается все то, что принадлежит нам по обязательствам и что в долгу на других лицах, следовательно, иски и требования.
Примечание 1. Владение недвижимыми имуществами, и в особенности землями, повсюду в течение веков подвергалось разным ограничениям и запрещениям, так как состояло в связи с различием сословных прав. Ныне почти всюду ограничения этого рода сняты. Те, которые остаются еще в силе, объясняются, независимо от сословных различий, иными государственными соображениями. Пространнее об этом предмете будет сказано в учении о лицах; здесь упомянем только о некоторых важнейших ограничениях. Таково, например, ограничение в правах на владение недвижимой собственностью разного рода обществ, корпораций, особенно же церковных установлений, церквей и монастырей - приобретать недвижимые имущества. Это ограничение объясняется, во-первых, попечением государственной власти о том, чтобы как можно менее было имуществ, изъятых из свободного обращения и недоступных или нелегко доступных для частной промышленности, и закрепленных за юридическими лицами, которые содержат их в неотчуждаемости (manus mortua). Очевидно, что большая или меньшая настоятельность этого соображения зависит от хозяйственного развития в обществе. Где рынок поземельных ценностей развит до того, что трудно встретить на нем пространства, впусте лежащие без обращения и разработки, там, без сомнения, чувствительно и вредно отзывается на народном хозяйстве владение корпораций и церковных установлений обширными пространствами, и понятно со стороны государства стремление ограничить дальнейшее умножение и расширение таких владений. Но где рыночная ценность земель скудна, неровна и мало производительна по неразвитости хозяйственных отношений, где целая территория наполнена впусте лежащими землями, ожидающими какой бы то ни было разработки, там безусловное ограничение в показанном смысле не оправдалось бы на деле или привело бы к последствиям противоположным намерению законодателя, т.е. повело бы к уничтожению существующих, хотя может быть и скудных центров производительности, там, где нельзя рассчитывать на образование новых, более сильных и деятельных центров. Во-вторых, помянутое ограничение объясняется в некоторых законодательствах исторической борьбой церкви с государством.
Ныне во всех европейских государствах, хотя нет решительного запрещения церковным установлениям приобретать недвижимые имущества, это приобретение поставлено в зависимость от разрешения государственной власти, - в котором редко встречаются препятствия. Решительнее всех прочих выразилось новое итальянское законодательство (что объясняется достигшею крайней степени борьбой церкви с государством); в Италии государственная власть, устранив всякое непосредственное владение церковных учреждений землями, посредством всеобщей и решительной секуляризации имуществ, заменила это владение государственной рентой в пользу церквей, соразмерной с количеством владения. Североамериканские законодательства, в которых проведено резкими чертами отделение государства от церкви, имеющей юридическое значение духовной корпорации, - определяют меру ценности, до которой дозволяется церквам приобретать недвижимые имущества, или допускают приобретение в меру действительной потребности, определение коей предоставлено суду. Впрочем, те же законодательства, равно как и английское, устраняя или ограничивая прямые способы приобретения и владения, оставляют и для церквей непрямой, свойственный особливо этим законодательствам, способ владения и пользования через посредство третьих лиц (trustees), которые владеют имуществом, по поручению дарителя или отчуждающего передатчика, в пользу церковного учреждения. В Сев. Америке дозволяется даже иногда самой корпорации приобретать имущество на свое имя, лишь бы управляла она им не непосредственно, а через сторонние, не принадлежащие к корпорации лица (Collegium of Trustees).
У нас в России, как известно, монастыри и церкви могут приобретать ненаселенные недвижимые имущества не иначе как с Высочайшего разрешения (IХ, 386, 398).
Права частных обществ на приобретение недвижимых имуществ определяются их уставами. Относительно банков в 1872 году постановлено, что они могут приобретать только имущества, необходимые для помещения своего и своих учреждений; но приобретение недвижимых имуществ за долг не дозволяется банкам: имущества, поступившие в собственность банка по безуспешности или неудовлетворительности торгов, банк обязан продать (Уст. Кредитн., изд. 1893 г., разд. Х, ст. 7; 53).
Лицам польского происхождения запрещено приобретать в собственность помещичьи имения в девяти западных губерниях всяким иным путем, кроме наследства по закону (Зак. Гражд., ст. 698, прим. 2), а также земли, вне городов и местечек расположенные, в пожизненное владение (там же, прим. 5 по Прод. 1891 г.). Акты и сделки о переходе помянутых имений к лицам польского происхождения велено считать недействительными. Посему едва ли возможно признать согласным с точным смыслом закона решение Гражд. Касс. Департ. по делу Липского, в коем Департамент, руководствуясь Высочайше утвержденным мнением Госуд. Совета 17 мая 1877 г. (П. С. З., N 57377) по делу Войниловича, т.е. указом сепаратным, признал, что переход имения в губерниях, подлежащих действию закона 10 декабря 1865 года, к лицу польского происхождения не путем наследования по закону, а по актам, совершенным владельцем на имя своих законных наследников, может быть признан не противным духу и цели упомянутого закона, но лишь при условии, чтобы передаваемое имение переходило в том самом размере, в каком оно должно поступить во владение приобретателя и по открытии в его пользу наследования по закону, ибо в подобном случае все, что досталось бы приобретателю сверх его наследственной доли, перешло бы к нему в противность закону 1865 года. (1886 г., N 55. Ср. Касс. реш. 1883 г., N 98; 1886, N 50).
В применении Высочайшего повеления, запрещающего переход помещичьих имений к лицам польского происхождения, встречено было затруднение, так как в оном не выражено положительно, распространяется ли это запрещение на ненаселенные пространства земли с неподвижными центрами, как-то: дворы, дачи с жилыми строениями (по местному выражению фольварки), а также на лесные и сенокосные дачи и отдельные пустопорожние земельные участки, не принадлежащие к населенным помещичьим имениям. Сенат (по 1 Департаменту), в 1868 году, нашел, что в 9 западных губерниях, за обязательным выкупом крестьянского надела, нет уже населенных крестьянами помещичьих имений, а затем название помещичьих имений может быть относимо только к оставшимся за наделом крестьян господским землям и усадьбам, называемым в западных губерниях фольварками. Исключением же фольварков из воспрещения продажи помещичьих имений лицам польского происхождения устранилось бы всякое практическое применение Высочайшего повеления 10 декабря 1865 года ибо из прежнего состава населенных имений, после выкупа крестьянского надела, за помещиками только и остались фольварки с принадлежащими к ним угодьями, да леса и оброчные статьи. В помянутом Высочайшем повелении не сделано изъятий и для имений или населенных земель, состоящих в черте города, следовательно, они подлежат тому же воспрещению, коль скоро земли, по хозяйственному составу своему, представляют фольварок, т.е. помещичье имение.
Ограничения, существовавшие у нас для иностранцев, отменены в 1860 году (IХ, ст. 1003), но в последнее время в некоторых местностях ограничения в приобретении недвижимой собственности иностранцами вновь установлены; так, иностранцам воспрещено приобретать недвижимую собственность в Туркестанском крае, в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семиреченской, Уральской, Тургайской, Амурской и Приморской (1003, прим. 3, по Прод. 1890 г.; Зак. Гражд., ст. 698 прим. 7 и 8, по Прод. 1893 г.) и вне портовых и других городских поселений в губерниях Царства Польского, Западных, Бессарабской, Курляндской и Лифляндской (т. IX, ст. 1003, прим. 2, прил., по Прод. 1890 г.).
Евреи имеют право приобретать в местах их оседлости покупкой и другими способами всякого рода земли, кроме населенных имений (IХ т., ст. 959), с тем, однако же, ограничением, что в девяти западных губерниях они не могут приобретать земель от помещиков и крестьян (там же, 959, прим. 3 по Прод. 1890 г.).
Впрочем, в последнее время, положением Комитета Министров 3 мая 1882 года, приостановлено, временно, совершение купчих крепостей на имя евреев на недвижимые имущества вне городов и местечек (ст. 959, прим. 4 по Прод. 1890 г.), так что правило 959 ст. IХ тома на самом деле ныне уже не имеет силы. О воспрещении евреям приобретать в собственность недвижимые имущества в области войска Донского см. Уст. Паспортн., изд. 1890 г., ст. 13; Полож. о вид. на жительство, 3 июня 1894 г., мнение Гос. Сов., п. V, VII.
Примечание 2. Не без значения для частного гражд. права существующее у нас и по местам упоминаемое в законе различие между дачами многоземельными и малоземельными. Оно имеет юридический смысл, особенно при определении размеров земельного надела; см., напр., Полн. Собр. Зак. 1876 г., N 55687, ст. 6.
§ 9. Движимое и недвижимое. Признаки и отличительные свойства недвижимости и движимости. Дома на чужой земле. Тленное и нетленное имущество
у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Юридическое различие этих понятий древнее, но самые термины употребляются на юридическом языке не ранее Петра. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. Недвижимыми признаются земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, все это с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принадлежностями (З. Гр., 383, 384. Уст. железн. дор., изд. 1886 г., т. ХII, ч. I, ст. 138).
Дом, построенный на чужой земле, следует ли признавать недвижимым или движимым имуществом? К решению этого вопроса представляются затруднения; хотя дома вообще (ст. 384) закон признает за недвижимое, но и дом теряет значение недвижимого, когда отделяется от нераздельной связи с землей. Однако это отделение, в доме, построенном на чужой земле, не есть необходимое, юридическое: оно получает юридическое значение только с той минуты, когда совершается фактически, самим делом, необходимостью или волей и назначением владельца. Так, например, если дом продается или передается от одного владельца другому, во всей хозяйственной целости своей, как было у передатчика, то он представляется недвижимым имуществом; если же продается или передается на своз, то является движимостью, совокупностью, хотя и цельной, строительного материала. В переходе по наследству справедливо разуметь такой дом за недвижимое, если в минуту перехода он сохраняет хозяйственное значение и ценность неподвижного дома, если же переход по необходимости соединяется со сносом строения, то дом является движимостью.
О домах, построенных на казенной общественной земле, есть положительное правило в законе (ст. 319 ч. 2 т. ХII Уст. Сел. благ.): такие дома велено признавать за недвижимое (Ср. Касс. реш. 1869 г., N 475 по вопросу о том, каким имуществом следует признавать крестьянский дом при разделе. Еще реш. 1870 г., N 669; 1871 г., N 272, 468; 1872 г., N 1035. В реш. 1871 г., N 558 Сенат рассуждает: в 384 ст. I ч. Х т. к недвижимым имуществам причислены дома, а 401 ст., перечисляя виды движимости, не упоминает о домах, построенных на чужой земле; следовательно и такие дома составляют недвижимость). Но это правило по необходимости подвергается в применении вышеуказанному ограничению.
Очевидно, однако же, что домом может быть признано только строение, назначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей (прочный фундамент), с совокупностью служебных к нему построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (например, балаган, сарай и т.п.).
На продажу или переход дома, построенного на чужой земле, требуется обыкновенно совершение крепостного акта. Для владельческих городов и местечек в западных губерниях есть особое правило, что дома, построенные на владельческой земле, переходят по условиям, с утверждения помещика, без совершения крепостных актов и взыскания креп. пошлин (т. V, изд. 1893 г., Уст. о Пошлин., ст. 193, прим.); но это правило, очевидно, имеет только местное значение, будучи вызвано местной потребностью облегчить способы к утверждению прав местным жителям домохозяевам, из рода в род живущим на владельческой земле.
Касс. реш. 1872 года, N 251 признано, что дом, построенный на городской земле, по силе 384 ст. Зак. Гр., принадлежит к недвижимости, и что посему вопрос о праве собственности на сей дом, возбужденный частным лицом по случаю описи его за долги другого лица, не подлежал решению мирового суда.
1874 г., N 515. Дом, хотя и построенный на чужой земле и проданный на снос, не может считаться движимостью, во-первых, потому, что нигде в законах не установлено, что к недвижимым имуществам причисляются дома и строения, возведенные на своей земле, выстроенные же на чужой земле считаются движимым имуществом, и, во-вторых, потому что различие между движимыми и недвижимыми имуществами вытекает из самого свойства их, условливающего возможность или невозможность перемещения без утраты своей целости и вида. Поэтому дом, построенный на чужой земле и проданный на своз, продолжает быть недвижимостью, доколе остается во владении прежнего собственника, крепким земле и в том виде, который соответствует понятию целого дома, а не приведен в состояние груды материалов.
1873 г., N 737. По 384 ст. Х т. I ч. дома отнесены к недвижимым имуществам без оговорки, что это относится только к строениям, возмещенным на своей земле; так это разъяснено было и в решениях Прав. Сен. 1869 г., N 537; 1870 г., N 609; 1871 г., N 272 и 558 и др. В решении же 1869 г., N 583 пояснено было, что строения, возведенные на чужой земле под условием поступления оных после окончания срока аренды в собственность хозяина по земле, не принадлежат арендаторам на праве собственности, а лишь на праве пользования и временного владения, почему и передача сих прав совершается не по купчим крепостям, а другими законом установленными способами; но из смысла этого решения вовсе не вытекает, чтобы подобные строения относились к движимым имуществам.
1876 г., N 127. Дома и другие постройки, хотя возведенные и на чужой земле, составляют недвижимое имение за исключением лишь строений, возведенных на чужой земле с назначением оных на снос (ср. Касс. реш. 1875 г., N 321).
1874 г., N 159. Дом, не подлежащий сносу, на основании ст. 383 и 384 т. Х, ч. I, составляет недвижимость, несмотря на то, построен ли он на земле, принадлежащей в собственность владельцу дома, или на чужой земле.
1873 г., N 444. приобретение строения на снос, без земли, может совершаться и без письменного акта порядком, установленным ст. 710 т. Х, ч. I (соответств. ст. 711, изд. 1887 г.) для имуществ движимых, поэтому и иск о праве на снос строения, без присвоения права на обладание им нераздельно с землей, как спор, касающийся лишь права на материал, из которого строение построено, не может быть причисляем к искам о недвижимости, изъятым по ст. 31 Уст. Гр. Суд. из ведомства мировых судей.
Одна только недвижимость может почитаться родовым имуществом. Недвижимость в тех или других отношениях необходимо состоит под контролем правительства, ибо подлежит повинностям и не может укрыться от них; она служит преимущественно обеспечением кредита частных лиц и взысканий частных, кои на нее падают, так что и находясь во владении своего владельца, может быть свободной и несвободной, чистой и обремененной долгами; передача ее связана со многими формальностями, вовсе не известными при передаче движимости, и с переходом ее соединен необходимо переход обязательств и повинностей как перед правительством, так иногда и относительно частных лиц. Право собственности на недвижимые имения требует удостоверения, укрепления, акта. Хозяином движимости предполагается владелец, доколе противное не будет доказано. Движимые от недвижимых отличаются в наследственных правах супруга и дочери: мера указной части из того и другого имущества не одинакова.
Движимые имущества также только перечисляются законом. Общего начала, по коему следовало бы отличать движимость, у нас не выражено. От этого недостатка рождаются часто вопросы, не разрешимые без помощи законодателя. Так, например, нет начала для разрешения вопроса: к чему отнести совокупность вещей движимых, имеющих бóльшую или мéньшую неудободвижимую массу, например, аптека, магазин.
